RCREIT觀察丨疫情背景下的房企拿地和融資

攢菁堂 2020-02-07

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受新型冠狀病毒肺炎疫情的影響，2020年一季度的房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)徹底涼涼，本指望一季度小陽(yáng)春的銷售回款后償還債務(wù)的房企雪上加霜，已到期和即將到期待償?shù)膫鶆?wù)更是讓房企心焦不已。

慶幸的是，從短期來(lái)看，絕大部分資金機(jī)構(gòu)（含內(nèi)資和外資）對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心和投資熱情都沒(méi)有減退，目前各機(jī)構(gòu)仍在積極消化存量業(yè)務(wù)，同時(shí)在積極準(zhǔn)備疫情減輕后的業(yè)務(wù)開(kāi)展計(jì)劃。

疫情背景下開(kāi)發(fā)商的拿地情況

（一）疫情未對(duì)房企的拿地?zé)崆樵斐捎绊?/span>

以2020年2月3號(hào)的土拍為例，大華集團(tuán)以總價(jià)13.49億元競(jìng)得杭州杭錢(qián)塘儲(chǔ)出[2019]13號(hào)地塊，溢價(jià)率17.41%；眾安集團(tuán)以總價(jià)9.98億元競(jìng)得浙江杭州富陽(yáng)區(qū)1宗宅地，溢價(jià)率11.14%；中天美好集團(tuán)聯(lián)合浙江中騰置業(yè)有限公司以總價(jià)4.13億元競(jìng)得浙江金陽(yáng)一宗宅地，溢價(jià)率8.68%；招商蛇口底價(jià)59億元競(jìng)得江蘇南通宅地。

從上述的土拍情況來(lái)看，疫情未對(duì)房企的拿地?zé)崆樵斐蓪?shí)質(zhì)性的影響。宏觀層面，目前絕大部分資金機(jī)構(gòu)（含內(nèi)資和外資）對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心和投資熱情都沒(méi)有減退，加上疫情背景下央行在釋放流動(dòng)性，因此一季度土地供應(yīng)量明顯減少，而房企的發(fā)展需求不變的情況下，土地成交價(jià)格肯定會(huì)提升。

在房企的分化方面，小而美的房企（比如土地儲(chǔ)備豐厚、拿地成本低廉的地方龍頭房企）在拿地方面的優(yōu)勢(shì)已愈發(fā)明顯。另外實(shí)力房企在此波疫情背景下對(duì)一些目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)的戰(zhàn)略性進(jìn)入需求愈發(fā)明顯，比如2月3日的土拍結(jié)果中，大華屬于首入杭州，拿地決心肯定很大，因此導(dǎo)致溢價(jià)率很高；眾安也是屬于首入富陽(yáng)，高溢價(jià)拿地的情況也是戰(zhàn)略性進(jìn)入富陽(yáng)的結(jié)果。

（二）當(dāng)前房企的存量和新增項(xiàng)目情況

根據(jù)我們摸底的情況，對(duì)于大部分開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，春節(jié)剛一開(kāi)工（大部分已經(jīng)提前在家辦公），除了年前已經(jīng)跟政府溝通好的拿地項(xiàng)目或商務(wù)條款已經(jīng)談好的并購(gòu)類/合作類項(xiàng)目還在繼續(xù)操作外，目前的疫情背景下政府機(jī)構(gòu)特別是國(guó)土部門(mén)暫時(shí)不會(huì)有太多新增的招拍掛土地（目前主要是小部分的地方政府通過(guò)線上方式拍地），因此一季度基本不會(huì)有太明顯的新增項(xiàng)目。

另外小部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為目前重點(diǎn)是先做項(xiàng)目的物色和儲(chǔ)備，特別是并購(gòu)類或合作類項(xiàng)目，不過(guò)整體上拿地或獲取項(xiàng)目方面會(huì)更偏謹(jǐn)慎，畢竟疫情對(duì)銷售回款和融資的沖擊不容小覷。

（三）房企2020年的拿地任務(wù)和拿地力度

從大形勢(shì)來(lái)看，目前開(kāi)發(fā)商整體上都很擔(dān)心2020年的拿地任務(wù)無(wú)法完成，畢竟疫情情況導(dǎo)致一季度基本無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期任務(wù)或目標(biāo)（無(wú)論是銷售目標(biāo)、拿地規(guī)?；蛉谫Y任務(wù)等），剩下全年的任務(wù)要壓縮在3個(gè)季度完成的話，任務(wù)明顯更重。

另外需特別注意的是，疫情期間監(jiān)控措施嚴(yán)格，很多地方無(wú)法出差，因此拓展項(xiàng)目的可能性更小，特別是疫情嚴(yán)重的湖北、浙江和廣東一帶，開(kāi)發(fā)商（特別是國(guó)企開(kāi)發(fā)商）基本上嚴(yán)禁公司同事進(jìn)入。

（四）疫情催生的并購(gòu)機(jī)遇

據(jù)部分開(kāi)發(fā)商反饋，年前溝通的存量并購(gòu)或合作項(xiàng)目目前非常適合深入推進(jìn)，疫情雖是危機(jī)，但危機(jī)中蘊(yùn)藏機(jī)遇，在行業(yè)受疫情的震蕩影響下，合作方或交易對(duì)手的心理預(yù)期也會(huì)有所降低，合作條件或價(jià)格自然更有溝通空間。

從這個(gè)角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商是否繼續(xù)大力拿地在市場(chǎng)層面還是屬于偏樂(lè)觀的狀態(tài)，只是操作層面還是得具體項(xiàng)目具體分析。另外個(gè)別國(guó)企開(kāi)發(fā)商旗下的金融平臺(tái)目前設(shè)立了專門(mén)的部門(mén)操作“爛尾樓”投資和收購(gòu)業(yè)務(wù)，也說(shuō)明該行情下并購(gòu)是一個(gè)大機(jī)會(huì)。

值得注意的是，此波疫情將進(jìn)一步拉大房企之間的差距，也即加重房地產(chǎn)行業(yè)的集中度趨勢(shì)，兼并收購(gòu)、破產(chǎn)重組也將在2020年迎來(lái)大潮。

疫情背景下主要資金機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)融資的態(tài)度

根據(jù)募集渠道的反饋，筆者將當(dāng)前核心市場(chǎng)機(jī)構(gòu)資金（尤其是前融資金）對(duì)地產(chǎn)融資市場(chǎng)的態(tài)度和業(yè)務(wù)動(dòng)向做如下總結(jié)。

需說(shuō)明的是，疫情發(fā)生后引發(fā)開(kāi)發(fā)商一季度的銷售回款基本無(wú)望，因此也導(dǎo)致了一些資金機(jī)構(gòu)開(kāi)始對(duì)已投且在一季度處于回款階段的準(zhǔn)清算項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排查，以便及時(shí)采取補(bǔ)充的風(fēng)控措施。

（一）外資資金對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)有絕對(duì)信心

從近幾天的募集溝通情況來(lái)看，外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心仍然非常堅(jiān)定，投資熱情和放款力度沒(méi)有絲毫的減退，也即外資機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為新冠肺炎疫情僅為短期影響，不會(huì)造成地產(chǎn)行業(yè)的根本性動(dòng)蕩。

在我們募資端的外資機(jī)構(gòu)中，大部分外資機(jī)構(gòu)反饋說(shuō)今年的投資業(yè)務(wù)將繼續(xù)推進(jìn)，額度和成本與去年的操作基本一致，個(gè)別外資機(jī)構(gòu)亦表示今年會(huì)調(diào)整業(yè)務(wù)方向，加大拿地配資業(yè)務(wù)的操作（該類機(jī)構(gòu)之前只操作土地抵押業(yè)務(wù)）：

具體操作方面是根據(jù)不同項(xiàng)目，拿地配資成本在年化10%-15%左右，其中單個(gè)項(xiàng)目的放款金額在3-3.5億左右，另外對(duì)開(kāi)發(fā)商和城市準(zhǔn)入要求都給予放寬，比如三四線優(yōu)質(zhì)城市的項(xiàng)目都在其準(zhǔn)入范圍之內(nèi)。以上信息更說(shuō)明外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研判仍然趨向樂(lè)觀。

值得注意的是，去年不少地方政府招商引資的外匯任務(wù)沒(méi)有完成，需要外幣（特別是美元）來(lái)完成指標(biāo)，因此外資機(jī)構(gòu)的放款可能有新的操作空間：

比如外資機(jī)構(gòu)在香港/境外給開(kāi)發(fā)商的土地前融放款，開(kāi)發(fā)商的土地款直接以境外美元的方式支付給國(guó)土部門(mén)，此種境外融資、放款后繳土地款的情況對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)放款通道和成本、出表等問(wèn)題都能很好解決，不過(guò)需政府支持土地成本入賬等問(wèn)題。

（二）國(guó)企資金與地方金控平臺(tái)資金及保險(xiǎn)資金的蓄勢(shì)待發(fā)

行業(yè)普遍認(rèn)為，此波疫情下降息降準(zhǔn)、減費(fèi)降稅等措施將成為大概率的事件，國(guó)家隊(duì)的出手勢(shì)在必行，畢竟穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重中之重。

根據(jù)西政財(cái)富中心同事反饋的信息，目前國(guó)企基金、國(guó)企金控平臺(tái)均未就疫情問(wèn)題對(duì)地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)等做出調(diào)整，投資規(guī)模、放款額度等均不減退。

除了因疫情影響導(dǎo)致無(wú)法出差或無(wú)法操作外地項(xiàng)目外，存量和新增項(xiàng)目（當(dāng)?shù)仨?xiàng)目）全部按部就班地開(kāi)展，其中不少國(guó)企資金甚至明確表示今年將加大地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)的規(guī)模和力度，這或許就是不同機(jī)構(gòu)對(duì)待“?！迸c“機(jī)”的不同態(tài)度所采取的不同業(yè)務(wù)策略。

從開(kāi)年后的溝通情況來(lái)看，地方金控平臺(tái)的情況與國(guó)企資金的情況類似，不過(guò)在合作模式及放款架構(gòu)設(shè)置等方面更為靈活，當(dāng)然目前也仍舊不會(huì)調(diào)整業(yè)務(wù)計(jì)劃和放款力度。

總體而言，國(guó)企資金和地方金控平臺(tái)資金都在靜待疫情結(jié)束后正常推進(jìn)業(yè)務(wù)，對(duì)地產(chǎn)的資金支持力度也將有增無(wú)減。

值得一提的是，疫情催生了保險(xiǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，險(xiǎn)資的資金積累也將達(dá)到高點(diǎn)，因此險(xiǎn)資在政策框架范圍內(nèi)的對(duì)外投放需求將明顯增加，疫情結(jié)束后包括信用貸、抵押貸等方式間接馳援房地產(chǎn)項(xiàng)目的情形將大幅上升。

（三）信托資金或?qū)⒋罅M(jìn)入舊改和城市更新領(lǐng)域

根據(jù)春節(jié)前監(jiān)管層表達(dá)的對(duì)房地產(chǎn)舊改和城市更新市場(chǎng)的支持態(tài)度，一些信托機(jī)構(gòu)今年對(duì)棚改、三舊改造和城市更新項(xiàng)目的資金支持預(yù)計(jì)將達(dá)到歷史高點(diǎn)。這個(gè)監(jiān)管態(tài)度的明確也將最大程度上釋放舊改或城市更新類項(xiàng)目的融資需求，信托機(jī)構(gòu)也可能迎來(lái)難得的春天。

值得一提的是，受去年23號(hào)文影響，大部分信托機(jī)構(gòu)沒(méi)有或只有少量的房地產(chǎn)信托額度的問(wèn)題可能會(huì)因信托對(duì)舊改、更新類項(xiàng)目的寬松準(zhǔn)入發(fā)生變化，不過(guò)因舊改和城市更新項(xiàng)目的風(fēng)控措施方面無(wú)法解決前期無(wú)土地抵押的問(wèn)題，因此具體的市場(chǎng)接受度和募資難度等還尚待觀察。

（四）銀行資金的蟄伏

從疫情影響下的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控來(lái)看，今年的基建投入應(yīng)該會(huì)大幅增加，以穩(wěn)定GDP的走向。從我們這幾天跟很多銀行的溝通情況來(lái)看，銀保監(jiān)會(huì)的強(qiáng)監(jiān)管基調(diào)不會(huì)變，今年放水的可能性很低，最多可能是適度寬松。

另外銀行受疫情的影響，業(yè)務(wù)鋪排和放款節(jié)奏遠(yuǎn)不如其他前融機(jī)構(gòu)，雖然在常規(guī)融資產(chǎn)品上一直尋求突破，但總體信貸政策方面對(duì)地產(chǎn)的支持仍舊有心無(wú)力。

受去年23號(hào)文等監(jiān)管文件的影響，疫情結(jié)束后銀行可操作的主流產(chǎn)品仍舊是并購(gòu)貸、更新貸和開(kāi)發(fā)貸等產(chǎn)品，但因涉房業(yè)務(wù)權(quán)限方面大部分都已收歸總行，因此分行、支行層面的涉房業(yè)務(wù)操作仍舊較為困難。

在業(yè)務(wù)操作方面，銀行考核非房融資的指標(biāo)，因?yàn)榉欠抠J款占比要合理，因此很多打算疫情結(jié)束后把分母給做大。通過(guò)做大產(chǎn)業(yè)類投資進(jìn)而做大非房的規(guī)模，間接保障房地產(chǎn)融資規(guī)模。

除此之外，受各省銀監(jiān)相互抽查的影響，今年的涉房業(yè)務(wù)整體上表現(xiàn)為控規(guī)模，銀行融資產(chǎn)品的發(fā)展方向也調(diào)整為固定資產(chǎn)融資（比如自持物業(yè)）及流貸類融資（主要為非涉房的方向），當(dāng)然開(kāi)發(fā)建設(shè)（需土地抵押）以及運(yùn)營(yíng)階段裝修等（第三方抵押或集團(tuán)擔(dān)保）的貸款仍舊有較大的市場(chǎng)。

業(yè)務(wù)趨勢(shì)方面，根據(jù)我們的摸底，股份行、城商行對(duì)今年的地產(chǎn)市場(chǎng)還是比較樂(lè)觀態(tài)度，疫情也只是定性為短暫影響。

（五）CMBS及其他資產(chǎn)證券化融資產(chǎn)品可能迎來(lái)爆發(fā)期

受疫情影響，房企的銷售難度加大，購(gòu)房尾款產(chǎn)品將少之又少，即便疫情結(jié)束，購(gòu)房尾款類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品也不再可能成為主流，主要的原因還是量太少，一是因?yàn)榍捌谙拶?gòu)限貸限售后按揭業(yè)務(wù)越來(lái)越少，二是需要網(wǎng)簽后才可以推進(jìn)，操作上有一定難度。

從疫情的發(fā)展和監(jiān)管的走勢(shì)來(lái)看，今年主流的產(chǎn)品將是CMBS、供應(yīng)鏈以及長(zhǎng)租公寓，類REITs產(chǎn)品因?yàn)槎愂諉?wèn)題的限制，體量很難做大。

總體來(lái)看，市場(chǎng)和監(jiān)管層重點(diǎn)支持的CMBS、長(zhǎng)租公寓、供應(yīng)鏈等方向的產(chǎn)品有機(jī)會(huì)在疫情結(jié)束后迎來(lái)爆發(fā)期，其中供應(yīng)鏈類產(chǎn)品的量可以做的比較大，這類產(chǎn)品可以重點(diǎn)注意。

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