日韩黑丝制服一区视频播放|日韩欧美人妻丝袜视频在线观看|九九影院一级蜜桃|亚洲中文在线导航|青草草视频在线观看|婷婷五月色伊人网站|日本一区二区在线|国产AV一二三四区毛片|正在播放久草视频|亚洲色图精品一区

搜索
分享

中小房企該如何打贏生死存亡戰(zhàn)？這三點很關(guān)鍵

 重磅：我的紙質(zhì)書印刷了，非之前的電子版，系我最近寫的最新書，共400頁，內(nèi)容增加一半，全部一線經(jīng)驗，內(nèi)容豐富，體系完整包括收并購交易，聯(lián)合拿地，測算，強排，算稅，勾地，以及大量案例。建立系統(tǒng)知識架構(gòu)，快速成長必備，已有1800人獲取。具體介紹及獲取渠道請戳鏈接??《投資崗位能慢慢來嗎？不能》
                                                              
在政策環(huán)境和金融環(huán)境的雙重壓力下，這幾年中小房企的日子并不好過。

中小房企越走越難，但仍然有房企能夠逆勢突圍，他們是如何打贏生死存亡戰(zhàn)的？

艷姐近期參加了易居沃頓PMBA第八期新春年會模塊的課程，其中上坤集團助理總裁陳世勛、新力地產(chǎn)滬蘇魯豫公司總經(jīng)理黃鷹、珠江投資集團總裁王晞，和大家分享了諸多實戰(zhàn)心法，或許能夠給到中小房企的操盤者一些借鑒和啟示。



01
中小房企面臨的4大痛點

目前中小房企普遍面臨以下4大痛點：

痛點1：融資難
目前絕大部分融資渠道已被封殺，今年房企融資越來越難，優(yōu)質(zhì)房企融資成本低容易過冬，但對于中小房企來說，中小房企融資成本高且融資困難。


截至2019年12月19日，房企破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達512家，其中絕大多數(shù)為中小房企，沒錢過冬，就好比加速下坡時被踩了剎車，翻車只是時間問題。

痛點2：多元化發(fā)展難
過去幾年，為了擴大規(guī)模，諸多中小房企進行了多元化發(fā)展，但很少能夠看到有房企能夠成功突圍。中小房企面臨著資源匱乏，缺乏抓手，只能通過燒錢去維持多元化，從而導(dǎo)致資金承壓，最終導(dǎo)致不少房企破產(chǎn)。

過去幾年多元化導(dǎo)致破產(chǎn)的企業(yè)

痛點3：利潤or規(guī)模的抉擇
中小房企還面臨著規(guī)模or利潤的選擇。過去我們常說房企做得小而美，也可以活得很好，但現(xiàn)實很多情況是“大魚吃小魚”，這就要求中小房企要較清晰的戰(zhàn)略定位，而如果戰(zhàn)略錯誤，將對企業(yè)造成巨大的損失。

痛點4：組織管控面臨挑戰(zhàn)
隨著管理半徑和管理規(guī)模不斷擴大，對中小房企的組織架構(gòu)及運營系統(tǒng)提出了更高的要求，中小房企的人才儲備、技術(shù)儲備都和規(guī)模房企有一些差距，那么怎么樣來突破？這也是中小房企面臨的組織管控的挑戰(zhàn)。

02

中小房企如何實現(xiàn)逆勢突圍？

艷姐近期參加了易居沃頓PMBA第八期新春年會模塊課程，在課堂上也領(lǐng)教了房企操盤手對于中小房企如何實現(xiàn)突圍的經(jīng)驗，在這里和大家進行分享。

一、從規(guī)模的追逐到生態(tài)位的提升
 
珠江投資集團總裁王晞以《房地產(chǎn)發(fā)展的叢林法則》為題，將房地產(chǎn)行業(yè)比作東非大草原，一昧追求規(guī)模的房企是狂奔在草原上的角馬，為了前方豐盈的水草，仍愿冒著被金融大鱷吞噬的風(fēng)險渡河。
 
王晞對此展開揭秘，從杜邦公式到生產(chǎn)函數(shù)再到7＋2＋1的經(jīng)營法則，當(dāng)下房地產(chǎn)面向未來的叢林法則必須從規(guī)模的追逐走向生態(tài)位的提升:
 
① 細(xì)分化市場，注重客戶群
仁恒在過去的26年銷售規(guī)模一直在300億左右徘徊，今年已然突破560億大關(guān)，明年更是立下800億的flag。

除去銷售額實現(xiàn)重大歷史性突破外，仁恒的凈利潤遠高于行業(yè)的基本水平，這就談到了仁恒對于市場細(xì)分化的問題。將整個市場進行階層化細(xì)分，拋去頂端豪宅產(chǎn)品，舍去低端剛需產(chǎn)品，專注于中高端白領(lǐng)階層。精細(xì)化客戶群，挖掘客戶需求的痛點從而才能摸索到產(chǎn)品的細(xì)分化領(lǐng)域，進而將市場做熟做透，擁有自己獨立的市場。

② 做大不代表做強
過去幾年房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略定位都拼千億，瘋狂拿地，盲目擴大規(guī)模。如今這套邏輯已然行不通了，在行業(yè)周期紅利、杠桿紅利的消退下，做大規(guī)模不是房地產(chǎn)企業(yè)面對未來的核心競爭，更加考驗一個企業(yè)通過資源整合將盈利能力、運營能力、資信力、資源獲取能力、品牌力等綜合實力全面提升。
 
③找準(zhǔn)自身發(fā)展定位
企業(yè)的戰(zhàn)略決定經(jīng)營的策略，找準(zhǔn)自身發(fā)展優(yōu)勢，從單一規(guī)模的追求向品質(zhì)轉(zhuǎn)變，從中發(fā)現(xiàn)新的商業(yè)模式和新的利潤增長點。

中國房地產(chǎn)并不完全是制造業(yè)，不能困于既有的叢林法則中，未來中國房地產(chǎn)企業(yè)會分化出三類：資本投資性、制造型、資源型，每個房企都應(yīng)找準(zhǔn)自己的定位。例如掌握大量核心地段的資源型房企，生產(chǎn)能力與運營能力是短板，那么首要問題就是調(diào)結(jié)構(gòu)來獲取生存空間。

而對于資本依賴程度不高或者融資能力強的開發(fā)運營型企業(yè)，利用開發(fā)＋運營的這套模式做到行業(yè)標(biāo)桿，比如太古地產(chǎn)將太古里這一產(chǎn)品運營成全國的一張名片。更多地通過這種方式來打通融資渠道，獲得資本市場的青睞。
 
二、自由現(xiàn)金流是中小房企的生命線
 
上坤集團助理總裁陳世勛帶來了《寒冬凜冽，中小房企“活路”突圍》演講，聚焦自由現(xiàn)金流最大化的規(guī)模化發(fā)展，以銀億集團、頤和地產(chǎn)、三盛宏業(yè)、華業(yè)資本、中弘股份五家破產(chǎn)房企為例，從財務(wù)特征分析入手，總結(jié)出以下破產(chǎn)房企六大財務(wù)共性:
 
共性1：從房產(chǎn)銷售額來看，樣本房企規(guī)模整體不大，普遍徘徊在百億規(guī)模之下。業(yè)務(wù)規(guī)模仍是房企抵抗行業(yè)政策風(fēng)險、區(qū)域政策風(fēng)險的重要指標(biāo)。
共性2：主業(yè)尚未站穩(wěn)根基，過于激進開拓多元化業(yè)務(wù)版塊，導(dǎo)致資金鏈承壓。
共性3：地產(chǎn)主業(yè)營運能力下降。從2014年到2019年中的數(shù)據(jù)來看，多家樣本房企的存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都呈現(xiàn)出明顯的下降趨勢。中小房企要更關(guān)注主副業(yè)自由現(xiàn)金流互補協(xié)同，規(guī)避現(xiàn)金流陷阱。
共性4：財務(wù)費率快速提升：從樣本房企2014年到2019年中的數(shù)據(jù)來看，近兩年的財務(wù)費用率急速攀升，中弘和華業(yè)甚至高達50%。
共性5：凈負(fù)債率普遍偏高，速動比率、現(xiàn)金短債比危機當(dāng)年快速下滑，償債能力無法保證。
共性6：經(jīng)營性現(xiàn)金流在危機當(dāng)年明顯惡化，籌資性現(xiàn)金流惡化更早，自有現(xiàn)金流枯竭。
地產(chǎn)作為一個資金密集型、以開發(fā)而非持有為主經(jīng)營模式，房企的現(xiàn)金流量更真實地反映公司最新經(jīng)營狀況和資金鏈變化。對于成長型房企來說，自由現(xiàn)金流是生命線；對于規(guī)模型房企來說，自由現(xiàn)金流是護城河。

對于中小房企而言，自由現(xiàn)金流的再造路徑就是要實現(xiàn)戰(zhàn)略端、投資端、融資端、營銷端、運營端五大端口閉環(huán)：

① 戰(zhàn)略端：雖然時下眾多房企已經(jīng)涉足科技、醫(yī)療、文旅、健康、教育等多個領(lǐng)域，但對中小房企來說，在開展多元化業(yè)務(wù)時，首先要達到基本的生存規(guī)模，適度進行規(guī)?；蚋軛U的多元化。對于選擇多元化的時機、方式、模式等都要慎之又慎，進行主副行業(yè)周期預(yù)判、探索多元化商業(yè)模式，聚焦自由現(xiàn)金流，達到現(xiàn)金流的多元化。
 
② 投資端：中小房企在投資布局選擇方面，優(yōu)選預(yù)售條件好、資金監(jiān)管松、運營效率高的城市；在投資目標(biāo)選擇上優(yōu)先利潤型項目；在合作方選擇上首選股權(quán)開放，引入純財務(wù)投資人。
 
③ 融資端：形成多元化、自由化的融資杠桿導(dǎo)向，融資杠桿要適度，拓展多元化的融資渠道，融資杠桿自由度優(yōu)先。
 
④ 銷售端：提出“強去化、強回款、強上收”九字方針，注重去化率、提升回款率、及時上收區(qū)域現(xiàn)金流。

⑤ 運營端：實現(xiàn)無息杠桿的最大化，在時間上注重早開工、早開盤、早回正，在規(guī)模上注重首開比例、去化率、回款率、監(jiān)管率。


三、戰(zhàn)略層面可從5個維度來破局

新力地產(chǎn)滬蘇魯豫公司總經(jīng)理黃鷹和大家分享了《新力地產(chǎn)的逆襲之道——中小房企生存發(fā)展之啟示》，主要從戰(zhàn)略層面和組織層面兩方面進行了變革：

戰(zhàn)略層面主要從5個維度來破局：
① 要有清晰的全國化布局
2010年-2016年：深耕南昌，精心打造產(chǎn)品，積累品牌和口碑。2016年-2019年：布局全國，深耕強二線，且布局城市相對聚焦，深耕布局強二線，實現(xiàn)了穩(wěn)步的發(fā)展。


② 靈活的投資拿地策略
新力的投資拿地的策略非常靈活，早期以收并購為主，控制成本，提高速度。2016年進入全國后，提高了招拍掛比例，并且合作拿地。

③ 持續(xù)的城市深耕策略
新力特別聚焦業(yè)務(wù)，尤其就是住宅業(yè)務(wù)，很多企業(yè)翻車，就在于盲目多元化，新力除了其住宅核心物業(yè)走向全國外，其商業(yè)和教育業(yè)務(wù)全部在南昌。

④ 穩(wěn)定的現(xiàn)金流管控
新力特別注重現(xiàn)金流的管控，比如在前期研判階段明確現(xiàn)金流回正標(biāo)準(zhǔn)；也有各項激勵措施；在項目實施期間進行實時追蹤和動態(tài)預(yù)警，及時糾偏。

⑤ 突出的產(chǎn)品優(yōu)勢
新力的產(chǎn)品擁有諸多核心競爭力，對于項目品質(zhì)有嚴(yán)格的管理機制，且擁有高端物業(yè)服務(wù)——新力物業(yè)，其自有的雙季草坪種植養(yǎng)護專業(yè)技術(shù)團隊讓新力項目的草坪聞名全國。

組織層面一定要注意：
房企的組織架構(gòu)一定要簡單，注重扁平化管理，縮短審批程序，決策快一定程度上就保證了授權(quán)充分，最終拿地快、效率快。

新力的各區(qū)域公司是PMO組織管控模式，都是職能條線和上面條線雙管控，原則上運營副總為PMO召集人，片區(qū)/項目直管工程、營銷及開發(fā)工作，設(shè)計、成本、客價采用PM制，人力、財務(wù)、投資、法務(wù)由區(qū)域直管。


此外，人才選育和文化賦能也是變革的重要方向。新力來到上海后，人才選用標(biāo)準(zhǔn)也不斷升級：在年齡、學(xué)歷及工作經(jīng)歷方面，都有極高的要求；此外，為規(guī)避人才風(fēng)險，新力還進行嚴(yán)格的背景調(diào)查。

新力非常重視對不同層級的人才的培育，為他們定制了專屬的培養(yǎng)計劃：比如針對后備項目總的鑄力計劃，旨在培養(yǎng)一批懂經(jīng)營、擅業(yè)務(wù)、能帶團隊的經(jīng)營型后備人才。

結(jié)語

在這樣一個凜冬，凡是能夠成功突圍的中小房企，或多或少獨有幾個制勝的招式。

政策在變，市場在變，格局更是在變。但能夠在洶涌浪潮中站穩(wěn)的中小房企，勝利或許就在不遠處。

    本站是提供個人知識管理的網(wǎng)絡(luò)存儲空間，所有內(nèi)容均由用戶發(fā)布，不代表本站觀點。請注意甄別內(nèi)容中的聯(lián)系方式、誘導(dǎo)購買等信息，謹(jǐn)防詐騙。如發(fā)現(xiàn)有害或侵權(quán)內(nèi)容，請點擊一鍵舉報。
    轉(zhuǎn)藏 分享 獻花（0）

    0條評論

    發(fā)表

    請遵守用戶 評論公約

    類似文章 更多