房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已倒閉，

與業(yè)主的商品房買(mǎi)賣(mài)合同

存在一些遺留問(wèn)題等原因，

造成物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)收不上來(lái)，

怎么辦？

讓我們通過(guò)這起案例

看法官們是怎么做的

近段時(shí)間，韶山市人民法院民事審判庭針對(duì)某物業(yè)公司提起的系列物業(yè)糾紛，采用集中開(kāi)庭調(diào)解或適用小額訴訟程序速裁，在一個(gè)月內(nèi)，為物業(yè)公司兌現(xiàn)物業(yè)費(fèi)60萬(wàn)元。

調(diào)查了解

業(yè)主不交物費(fèi)的原因主要有四種情形：

其一、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與業(yè)主房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中應(yīng)退面積差的費(fèi)用而沒(méi)有退，房屋質(zhì)量存在瑕疵，如外墻透水等原因;

其二、業(yè)主裝修與上下鄰居相鄰糾紛沒(méi)有處理好;

其三、沒(méi)有裝修使用房屋，即空置房，業(yè)主認(rèn)為沒(méi)有享受物業(yè)服務(wù)，不應(yīng)交物業(yè)費(fèi) ，或認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)相準(zhǔn)過(guò)高，不需要物業(yè)公司服務(wù);

其四、認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量差不同意交物業(yè)費(fèi)。

法院釋法析理

1、建議物業(yè)公司放棄拖欠物業(yè)費(fèi)的違約金追繳，對(duì)業(yè)主所出的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵提出整改意見(jiàn)，并盡快落實(shí)。

2、房屋買(mǎi)賣(mài)合同存在爭(zhēng)議，責(zé)任主體是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，而不是物業(yè)公司。不動(dòng)產(chǎn)相鄰糾紛的主體是相鄰業(yè)主，物業(yè)公司只有協(xié)助協(xié)調(diào)之義務(wù)，業(yè)主以此為由不支付物業(yè)費(fèi)理由不成立。

3、業(yè)主不了解物業(yè)法的相關(guān)法律規(guī)定，空置房的物業(yè)費(fèi)，有物業(yè)合同約定的按約定，沒(méi)有約定的，可酌情核減20%左右，而該物業(yè)公司與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司訂立的前期物業(yè)合同約定空置房按90%收物業(yè)費(fèi)，對(duì)所有業(yè)主都有約束力。物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是由物價(jià)局審定，是合法的。

4、物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量差，物業(yè)公司有義務(wù)整改，達(dá)到物業(yè)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，如物業(yè)公司嚴(yán)重違約，不履行主要服務(wù)義務(wù)，可以拒交費(fèi)業(yè)物，且可以申請(qǐng)解除物業(yè)服務(wù)合同，賠償違約金，僅只是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，物業(yè)公司有整改之義務(wù)，不宜作為不交物業(yè)費(fèi)的理由，即使物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，要核減物業(yè)費(fèi)，不宜超過(guò)10%。

集中開(kāi)庭調(diào)解及速裁

法院針對(duì)此小區(qū)業(yè)主不交物業(yè)的原因，分批次集中開(kāi)庭調(diào)解及速裁，在審理中主要做的工作，消除雙方的對(duì)立情緒，理順?lè)?wù)者與被服務(wù)者的關(guān)系，達(dá)到業(yè)主自愿交費(fèi)的目的，服務(wù)者按質(zhì)按量搞好物業(yè)服務(wù)，讓業(yè)主滿意。

通過(guò)法院審判人員釋法析理后，95%的業(yè)主當(dāng)即給付了所拖欠的物業(yè)費(fèi)，5%的案件通過(guò)小額訴訟程序速裁，并兌現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)。

那么，接下來(lái)

讓我們了解一下

業(yè)主不滿物業(yè)拒絕交費(fèi)，

法律認(rèn)可的正當(dāng)理由有哪幾個(gè)呢？

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定，業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費(fèi)需要基于正當(dāng)理由。司法裁判中對(duì)正當(dāng)理由的認(rèn)定要從嚴(yán)把握，一般限于物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履行合同存在重大瑕疵。