一.

土地資源向上層集中，頭部房企是拿地主力軍

從1-12月新增貨值來看，碧桂園、融創(chuàng)、萬科、綠地四家房企全年新增貨值超過4000億元，穩(wěn)居行業(yè)前列；中海地產(chǎn)位居第十，新增貨值2649.1億元，守住TOP10門檻。新城控股自黑天鵝事件后，元?dú)庵饾u恢復(fù)，12月在湖州、徐州兩個(gè)城市先后獲取2宗和4宗商住地塊，全年新增貨值超過2900億元?？偟膩碚f，TOP10房企新增貨值同比增長(zhǎng)7%，是土地市場(chǎng)中投資拿地的主力軍，中小房企受融資收緊的影響最大，全年投資力度減弱。

二.

二線城市土地最搶手，溢價(jià)率保持低位

根據(jù)億翰智庫(kù)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2019年12月一線城市土地成交805.8萬平米，同環(huán)比分別上行11.7%和97.7%；二線城市土地成交建面8198.8萬平米，同環(huán)比分別增長(zhǎng)10.1%和64%；三四線城市土地成交建面20663.2萬平米，同比下滑24.5%，環(huán)比上行73.3%。12月是房企年末補(bǔ)倉(cāng)的時(shí)機(jī)，一二、三四線城市成交量環(huán)比均有增長(zhǎng)，但是相比2018年，房企回歸一二線已經(jīng)成為事實(shí)，三四線城市成交縮量，僅有部分強(qiáng)三線城市仍能吸引企業(yè)投資布局。從溢價(jià)率上看，一線城市同環(huán)比下行；二線城市溢價(jià)率為15.3%，同環(huán)比分別上升119.1%和79.2%，在融資收緊的行業(yè)背景下，房企為規(guī)避拿地風(fēng)險(xiǎn)喜好布局經(jīng)濟(jì)實(shí)力偏強(qiáng)、人口偏多、居民購(gòu)買能力偏強(qiáng)的二線城市；三四線城市溢價(jià)率為10.8%，同比下行6.3%，這類城市的投資熱度相比往年已經(jīng)出現(xiàn)明顯下滑。

三.

國(guó)/央企和大型房企拿地優(yōu)勢(shì)顯著

在行業(yè)信貸環(huán)境收緊的背景下，房企融資門檻提升，導(dǎo)致頭部企業(yè)資金相對(duì)充裕，中小房企資金相對(duì)緊張，從而當(dāng)前土地市場(chǎng)上投資拿地的多是國(guó)企和頭部房企，中小房企拿地力度大幅下降，資源逐漸向上層集中。

繼11月融創(chuàng)收購(gòu)云南城投兩家子公司51%的權(quán)益后，公司在12月仍保持著較大的投資力度。僅在12月下旬，融創(chuàng)就利用招拍掛和聯(lián)合體的方式獲取土地295.6萬平米，分別位于青島、武漢和廣州，且均是以底價(jià)成交。作為行業(yè)投資拿地的標(biāo)桿房企，自四季度以來，公司拿地火力全開，不斷通過收并購(gòu)、招拍掛和合作的方式獲取大量的土地，將頭部房企的投資優(yōu)勢(shì)展現(xiàn)的淋漓盡致。

作為在房地產(chǎn)市場(chǎng)中占有率最高的央企，保利利用這一優(yōu)勢(shì)在12月份投資拿地步履不停，通過招拍掛和合作方式分別在北京、廣州、武漢、福州、中山等城市獲取土地超過300萬平米。對(duì)國(guó)企、央企而言，企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略受政策影響比較大，但是在信貸融資方面，銀行機(jī)構(gòu)提供“白名單”通道，融資相對(duì)便利，并且?guī)椭驹谌谫Y收緊的行業(yè)背景下增加對(duì)中小企業(yè)收并購(gòu)的幾率。

碧桂園依靠三四線城市規(guī)?？焖贁U(kuò)張，但在2019年，公司逐步優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，增加在二線城市的布局。根據(jù)億翰智庫(kù)監(jiān)測(cè)，公司12月份分別在嘉興、鄭州、蘇州獲取3宗土地，增加二線城市土地投資意圖明顯。根據(jù)公司全年新增土地分布情況，超過30%位于一二線和強(qiáng)三線城市，疊加三四線城市存在內(nèi)生性增長(zhǎng)、體系性修復(fù)的特點(diǎn)，碧桂園做出兩手準(zhǔn)備，深耕三四線的同時(shí)，不斷加大一二線城市布局。

四.

第二，需求充足，成交同比收窄。杭州經(jīng)濟(jì)水平高，依靠?jī)?nèi)生性增長(zhǎng)就可以孕育出大量的需求，同時(shí)所處位置接近上海，疊加人才新政措施，更易承接城市外部高端人才流入，增加需求。作為核心二線城市，杭州受政策調(diào)控影響比較明顯，既出現(xiàn)過萬人搖號(hào)的場(chǎng)面，也有成交探底的時(shí)期。2019全年，杭州成交量同比持續(xù)收窄，在需求不斷增加，價(jià)格穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，房企爭(zhēng)相涌入，從而帶動(dòng)城市土地價(jià)格上漲。

在我們熟知的一線城市中，深圳后來居上，GDP快速增長(zhǎng)，科技創(chuàng)新能力在國(guó)內(nèi)首屈一指，成為人才凈流入的重點(diǎn)城市。在此期間，房?jī)r(jià)不斷提升，帶動(dòng)地價(jià)提高，而這種趨勢(shì)也呈現(xiàn)不可逆現(xiàn)象。根據(jù)一線城市已開發(fā)面積來看，深圳的建成區(qū)面積在四個(gè)城市中是最低的，但主要是城市面積本身較小，從開發(fā)比例來看，深圳已經(jīng)完成了49%，相比來講，北京、上海和廣州開發(fā)比例最高也僅為22%。未來，深圳雖然有較大的開發(fā)空間，但是可開發(fā)的規(guī)模有限，隨著持續(xù)的開發(fā)建設(shè)，土地資源稀缺性影響就愈發(fā)明顯，地價(jià)貴也就理所當(dāng)然。稀缺即價(jià)值。

此次出讓宗地采用“單限雙競(jìng)”的辦法以掛牌方式出讓。即：限成交地價(jià)、競(jìng)成交地價(jià)、競(jìng)只租不售的人才住房面積。另外，出讓宗地建設(shè)普通商品住房，競(jìng)配建只租不售的人才住房，商品住宅限售3年。那么這些企業(yè)有多熱情呢，當(dāng)天參與競(jìng)拍的房企達(dá)到80多家，且五宗地的拍賣都是在15分鐘內(nèi)全部停止叫價(jià)，轉(zhuǎn)向拍人才住房面積，甚至有的房企代表直接坐不住，不用號(hào)碼牌，直接喊價(jià)。主要原因還是深圳新增土地尤其是宅地供應(yīng)比較稀缺，新房成交量走高吸引企業(yè)不斷涌入，使得這次集中拍賣宅地引起極高的關(guān)注。

2019年重慶憑借供地6104萬平米，一舉奪得2019年“最地主”的城市，供地面積全國(guó)第一。但是相比土地供應(yīng)規(guī)模前十的城市，重慶并不是房企熱衷的區(qū)域，根據(jù)成交面積/供應(yīng)面積比值來看，重慶是68.6%，位列前十城市中最低，但從成交面積的絕對(duì)值看，重慶成交的土地依然最多。

2019年土地流拍數(shù)量最多的城市是金華，土地流拍數(shù)量合計(jì)129宗，流拍率為18.1%，涉及的規(guī)劃建筑面積僅51.5萬平米，樓面價(jià)超過4000元/平米，緊隨其后的是重慶、濟(jì)寧、濰坊和南陽(yáng)等城市，房企在這類城市拿地意愿偏低，在市場(chǎng)趨冷的背景下，逐漸撤離經(jīng)濟(jì)水平較低的中小城市，回歸一二線已經(jīng)成為事實(shí)。金華位于長(zhǎng)三角地區(qū)的浙江區(qū)域，本身所處地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平偏高，但金華本身的城市特點(diǎn)表現(xiàn)為“縣強(qiáng)市弱”，難以形成城市核心，因此整個(gè)市場(chǎng)并不像浙江其他地級(jí)市的熱度高，從而造成金華成為2019年“最落寞”的城市。

雖說金華是流拍數(shù)量最多的城市，但是由于地塊都比較小，流拍地塊的建面并不大，而流拍規(guī)模最大的城市當(dāng)屬重慶。2019年，重慶流拍地塊為60宗，僅次于金華，但流拍地塊規(guī)劃建面691.2萬平米，遠(yuǎn)超其他城市。重慶土地流拍規(guī)模最大的原因一方面是土地供給較多，從而流拍相應(yīng)上行；另一方面是當(dāng)?shù)匦路渴袌?chǎng)成交量全年處于低位，在需求不足的情況下，房企的拿地意愿就會(huì)降低，進(jìn)而導(dǎo)致土地流拍規(guī)模增多。

我們認(rèn)為，黃島區(qū)之所以能夠成為成交量最高的區(qū)縣，主要原因是一線城市中心城區(qū)土地資源有限，已經(jīng)很難有充足的土地可以提供；而普通三四線城市經(jīng)歷了2017和2018年市場(chǎng)輪動(dòng)影響之后，2019年成交下滑，并且這類城市無論經(jīng)濟(jì)或者產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)偏弱，最大的問題就是很難留住人口，尤其是人才，從而房企在此的投資力度較弱。而二線城市和強(qiáng)三線城市就成為企業(yè)主要的選擇，這些城市完善的基建工程、教育環(huán)境、產(chǎn)業(yè)入駐、人才新政不斷吸引高端先進(jìn)人才流入，從而短時(shí)間內(nèi)使城市需求增加，也是房企投資布局的重點(diǎn)。

根據(jù)公告，地塊毛坯房銷售均價(jià)上限不超過63800元/平米，我們假設(shè)最終項(xiàng)目銷售均價(jià)是63000元/平米，房地比也僅為0.4，地塊利潤(rùn)空間有所保障。除此之外，新世界發(fā)展作為商住一體的公司，在周邊建立商場(chǎng)能與住宅形成協(xié)同效應(yīng)，而且地塊位于中心城區(qū)，客流量充足。

根據(jù)我們監(jiān)測(cè)，地塊周邊是高端項(xiàng)目集聚區(qū)，商品房項(xiàng)目預(yù)售均價(jià)在80000元/平米，少數(shù)雙拼、類獨(dú)棟產(chǎn)品，預(yù)售價(jià)格最高達(dá)到100000元/平米。

五.

三四線城市呈現(xiàn)分化現(xiàn)象，例如青島這樣的強(qiáng)三線城市，由于居民需求充足，能夠吸引大批房企；而像金華這樣的城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能不足，在市場(chǎng)潛力空間有限的基礎(chǔ)上，導(dǎo)致土地市場(chǎng)流拍增加。

但是，政策對(duì)房企融資渠道的管控，并不是要完全阻塞企業(yè)的融資通道，而是不斷規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的金融政策，預(yù)計(jì)二季度后房企會(huì)進(jìn)入補(bǔ)倉(cāng)高峰期，市場(chǎng)信心有所恢復(fù)。所以我們認(rèn)為在2019年土地市場(chǎng)呈現(xiàn)前高后低的背景下，2020年土地市場(chǎng)或?qū)⒈憩F(xiàn)為前低后高的趨勢(shì)。

綜合以上因素來看，普通二線城市會(huì)是房企投資布局的重點(diǎn)，一二線核心城市和強(qiáng)三線城市更側(cè)重機(jī)會(huì)性拿地。在融資環(huán)境難以大幅放松的行業(yè)背景下，資金充足的頭部房企和國(guó)企將會(huì)是投資拿地的主力，信貸門檻提高導(dǎo)致中小房企融資變難，生存空間被壓縮，企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)、收并購(gòu)現(xiàn)象成為常態(tài)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。