抵押權(quán)預(yù)告登記及其法律效力

《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效”。

預(yù)告登記，旨在保全將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的債權(quán)請求權(quán)。其效力主要表現(xiàn)為：其一，阻卻違背預(yù)告登記的物權(quán)處分行為；其二，預(yù)告登記保全的債權(quán)請求權(quán)指向的物權(quán)，其物權(quán)順位依據(jù)預(yù)告登記時間確定。

預(yù)告登記是相對于本登記而言的登記，是屬于保障將來物權(quán)實現(xiàn)的登記，其本身并不能發(fā)生物權(quán)登記效力。在中國光大銀行股份有限公司上海青浦支行(以下簡稱光大銀行)與上海東鶴房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱東鶴公司)、陳思綺保證合同糾紛案中，二審法院認(rèn)為，系爭房產(chǎn)上設(shè)定的抵押預(yù)告登記，與抵押權(quán)設(shè)立登記具有不同的法律性質(zhì)和法律效力。光大銀行作為系爭房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人，在未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記之前，其享有的是當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對系爭房屋辦理抵押權(quán)登記的請求權(quán)，并可排他性地對抗他人針對系爭房屋的處分，但并非對系爭房屋享有現(xiàn)實抵押權(quán)。

預(yù)告登記不產(chǎn)生抵押權(quán)效力，卻也是對債權(quán)人利益的有力保障。首先，預(yù)告登記具有排他效力，在預(yù)告登記有效期間，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)人同意，擅自處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。其次，預(yù)告登記權(quán)人可以要求或者申請強制履行登記義務(wù)。即便預(yù)告登記所涉不動產(chǎn)抵押權(quán)最終未能實現(xiàn)，債權(quán)人依然可以通過追究抵押人違約責(zé)任的方式尋求救濟(jì)。

預(yù)告登記與在建建筑物抵押登記不能混淆。兩者在商事行為領(lǐng)域、主體類別，抵押客體、擔(dān)保對象方面均不同。在建建筑物抵押登記主要解決的是在建工程的融資問題，其抵押價值主要體現(xiàn)在土地方面，這與預(yù)購商品房抵押主要體現(xiàn)房屋價值以及預(yù)告登記主要解決的是購房者與銀行之間的貸款風(fēng)險問題存在本質(zhì)區(qū)別。

抵押權(quán)未設(shè)立時權(quán)利人救濟(jì)途徑

抵押權(quán)預(yù)告登記后，如果抵押登記未能完成，預(yù)登記未能轉(zhuǎn)化為本登記，雙方關(guān)于通過對商品房設(shè)定抵押以保障債權(quán)實現(xiàn)的契約合意未能實現(xiàn)。在此情形下由于抵押權(quán)未能設(shè)立，權(quán)利人無法從物權(quán)保護(hù)的路徑尋求救濟(jì)，權(quán)利人可以抵押合同未得到實際履行為由而尋求合同救濟(jì)。

（一）請求義務(wù)人繼續(xù)履行抵押登記義務(wù)

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第七十八條第二款規(guī)定，預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)化為房屋抵押權(quán)登記的前提條件是預(yù)購商品房辦理了房屋所有權(quán)登記。實踐中，預(yù)購商品房未能辦理抵押登記的原因比較復(fù)雜，存在開發(fā)商未能辦理商品房首次登記、買受人未辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、買受人拒不配合辦理抵押登記等多種情形。對于開發(fā)商已經(jīng)辦理商品房首次登記，買受人未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，或者買受人已經(jīng)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記但拒不配合辦理抵押登記的，權(quán)利人可以請求買受人繼續(xù)履行抵押登記的義務(wù)，買受人拒絕履行的，可以請求人民法院出具協(xié)助執(zhí)行通知書，要求房地產(chǎn)登記部門協(xié)助辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移、抵押登記等相關(guān)事項。對于因開發(fā)商的原因暫時無法辦理商品房首次登記以致無法辦理抵押登記的，可以要求開發(fā)商待條件成就后及時辦理相關(guān)手續(xù)，開發(fā)商無正當(dāng)理由拒絕或拖延辦理的，可以請求人民法院協(xié)助執(zhí)行。在中國建設(shè)銀行股份有限公司福州城北支行與高某、周某、福州恒宇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司金融借款合同糾紛一案中，二審法院認(rèn)為，當(dāng)商品房具備辦理抵押登記條件時，購房人怠于辦理登記，本質(zhì)上屬于購房人為自己的利益而不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就，應(yīng)參照附條件民事法律行為的相關(guān)法律規(guī)定，而視為條件已成就，并進(jìn)而判令被告周某、高某協(xié)助債權(quán)人辦理不動產(chǎn)抵押登記手續(xù)，福州恒宇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司應(yīng)督促周某并配合其辦理抵押登記。

（二）要求義務(wù)人就抵押合同未能實際履行承擔(dān)違約責(zé)任

對于實際已經(jīng)無法進(jìn)行抵押登記，或者因未辦理抵押登記，已經(jīng)構(gòu)成根本違約的，權(quán)利人可以因抵押合同未能實際履行，要求義務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任。需要注意的是，一是應(yīng)當(dāng)根據(jù)各方當(dāng)事人有無過錯以及過錯程度，確定違約責(zé)任，賠償范圍一般不得超過預(yù)定抵押物的價值范圍。這里需要重點考慮合同法第113條關(guān)于合理預(yù)見規(guī)則的規(guī)定，抵押人在訂立合同時預(yù)見到的責(zé)任后果僅是以抵押物擔(dān)保主債務(wù)，因抵押人原因未辦理登記導(dǎo)致抵押權(quán)未設(shè)定的情況下，抵押人的賠償責(zé)任亦應(yīng)以抵押物價值為限。二是應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)民事賠償過錯與責(zé)任相適應(yīng)原則。需要按照過錯大小的原則確定賠償數(shù)額的分擔(dān)。一方面抵押人未履行登記義務(wù)，導(dǎo)致抵押權(quán)未能設(shè)定，損害債權(quán)人對抵押物優(yōu)先受償權(quán)，應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。另一方面，建設(shè)部《房屋登記辦法》第十二條規(guī)定“申請房屋登記，應(yīng)當(dāng)由有關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請”，國土資源部《土地登記辦法》第七條亦規(guī)定“土地登記應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人共同申請”，不動產(chǎn)的登記需要抵押權(quán)人與抵押人雙方共同完成，債權(quán)人有責(zé)任督促、協(xié)同擔(dān)保人完成抵押登記。如果抵押權(quán)人怠于、疏于要求擔(dān)保人進(jìn)行抵押登記，其自身對于抵押權(quán)未能設(shè)定，不能實現(xiàn)亦存有過錯，抵押人可因此減輕賠償責(zé)任。一般可分為以下情形：（1）由于抵押人過錯導(dǎo)致抵押權(quán)未能設(shè)立的，由抵押人承擔(dān)全部賠償責(zé)任。如在華夏銀行福州閩江支行訴云南焌熙實業(yè)有限公司、昆明神目礦業(yè)有限責(zé)任公司、許梅子等金融借款合同糾紛一案中，審理法院認(rèn)為，本案《借款協(xié)議》約定的抵押物系許梅子名下的房產(chǎn)，未辦理抵押登記，許梅子作為抵押人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。（2）由于抵押權(quán)人過錯導(dǎo)致抵押權(quán)未能設(shè)立的，應(yīng)當(dāng)視為其放棄抵押權(quán)，抵押人不承擔(dān)責(zé)任。（3）抵押權(quán)人、抵押人均有過錯的，按雙方過錯大小確定賠償比例。如在葉燕生與謝秋林、葉榮臻民間借貸糾紛一案中，審理法院認(rèn)為，因謝秋林與葉燕生均未提供證據(jù)證明其主動提出辦理抵押登記而遭對方拒絕，故雙方對未辦理抵押登記致使抵押權(quán)未設(shè)立均存有過錯，并判決葉燕生以其提供抵押房產(chǎn)的價值為限對葉榮臻30萬元借款本息不能清償部分的50%承擔(dān)賠償責(zé)任。（4）因第三方原因?qū)е碌盅簷?quán)無法設(shè)立的，由抵押人向抵押權(quán)人承擔(dān)全部賠償責(zé)任。抵押人可以依照法律規(guī)定或者約定向第三人主張追償。

抵押權(quán)預(yù)告登記與訴訟保全的效力沖突

實踐中，抵押權(quán)預(yù)告登記與訴訟保全的法律沖突問題并不鮮見。如劉軍達(dá)與工行南京城西支行、邱珍、吳克祥第三人撤銷之訴糾紛。工行南京城西支行與邱珍、吳克祥簽訂按揭貸款合同，并辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記。后因邱珍、吳克祥未辦理房產(chǎn)交付手續(xù)，致銀行抵押權(quán)登記手續(xù)未能辦理。劉軍達(dá)系邱珍、吳克祥的債權(quán)人，其債權(quán)經(jīng)法院生效判決確認(rèn)后，劉軍達(dá)申請強制執(zhí)行已保全的邱珍、吳克祥所購房屋。在法院將房屋拍賣但尚未將拍賣款交付劉軍達(dá)時，工行南京城西支行憑法院對預(yù)告登記抵押權(quán)優(yōu)先受償?shù)纳袥Q從執(zhí)行法院取得了拍賣款。劉軍達(dá)不服，另行提起了第三人撤銷之訴。工行南京城西支行與劉軍達(dá)就第三人撤銷之訴糾紛的爭議點主要在于抵押權(quán)預(yù)告登記與法院訴訟保全的效力沖突上，即預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利與申請訴訟保全的債權(quán)人的權(quán)利順位是按照登記先后受償還是同順位按各自債權(quán)比例受償？《最高人民法院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第30條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，對被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持”。在抵押權(quán)預(yù)告登記先于訴訟保全時，應(yīng)當(dāng)參照處理。在劉軍達(dá)作為第三人要求撤銷工行南京城西支行就預(yù)告登記的抵押權(quán)優(yōu)先受償?shù)纳袥Q中，終審法院認(rèn)為，雖然初審法院直接判決工行南京城西支行就辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記的房屋有優(yōu)先受償權(quán)不當(dāng)，但考慮到房屋已經(jīng)具備辦理抵押權(quán)的條件，且抵押權(quán)未辦理責(zé)任不在銀行，并且案涉房屋已經(jīng)被法院拍賣，再行起訴履行按揭貸款合同已無必要，法院對優(yōu)先受償權(quán)的判決并未損害劉軍達(dá)的權(quán)利，故而駁回劉軍達(dá)的訴訟請求。

抵押權(quán)最終未能設(shè)立對其他保證人擔(dān)保責(zé)任的影響

在主債權(quán)既存在抵押擔(dān)保，也存在其他保證擔(dān)保的情形下，抵押權(quán)最終未能設(shè)立的，是否會對其他保證人的擔(dān)保責(zé)任產(chǎn)生影響？

《物權(quán)法》第一百七十六條規(guī)定：“被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實現(xiàn)債權(quán)；沒有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)；第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。提供擔(dān)保的第三人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償”。據(jù)此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為：

非因抵押權(quán)人原因致使抵押權(quán)未設(shè)立的，同時也無其他約定的，其他保證人的擔(dān)保責(zé)任不受影響。

因抵押權(quán)人原因致使抵押權(quán)未設(shè)立的，若抵押人并非債務(wù)人，同時也無其他約定的，其他保證人的擔(dān)保責(zé)任仍然不受影響。在抵押人系第三人的情形下，保證人與抵押人的擔(dān)保債務(wù)并無先后優(yōu)劣之分，債權(quán)人可以任意選擇主張，抵押權(quán)能否設(shè)立對于其他保證人的擔(dān)保責(zé)任也不應(yīng)發(fā)生影響。

因抵押權(quán)人原因致使抵押權(quán)未設(shè)立的，且抵押人就是債務(wù)人，在無相反約定的情形下，參照物權(quán)法第一百九十四條第二款，“債務(wù)人以自己的財產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)、抵押權(quán)順位或者變更抵押權(quán)的，其他擔(dān)保人在抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任”，可以將此種情形視為抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)，其他保證人在其放棄優(yōu)先受償?shù)姆秶鷥?nèi)免除擔(dān)保責(zé)任。