土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，除了對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅類(lèi)的舊房暫免征收土地增值稅外，對(duì)單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類(lèi)舊房及建筑物，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。但在實(shí)際執(zhí)行中，由于舊房扣除項(xiàng)目金額難以確定，有的地方一律實(shí)行核定征收，不僅隨意性較大，而且會(huì)造成稅負(fù)不公。本文整理了轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值政策。

一、新建房與舊房的界定。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）規(guī)定：新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。以湖北省為例，根據(jù)《湖北省財(cái)政廳、省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（鄂財(cái)稅發(fā)〔1995〕544號(hào)）規(guī)定：凡是建成未交付使用的房產(chǎn)均屬新建房；凡是已經(jīng)交付使用，不論時(shí)間長(zhǎng)短或磨損程度大小，均屬舊房。

二、舊房轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn)。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。但對(duì)納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收。1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。2.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。營(yíng)改增前，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為價(jià)內(nèi)收入。“營(yíng)改增”后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。因此，在計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入時(shí)，需要將含稅收入換算成不含稅收入。

三、舊房轉(zhuǎn)讓扣除項(xiàng)目金額的認(rèn)定。轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅的扣除項(xiàng)目應(yīng)區(qū)分以下三種情形：

第一種情形：能提供舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格的情況。舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋和建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅；對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額；購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，在計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除；納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除，但對(duì)納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加允許扣除；非房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。因此，能提供舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格的情況下，土地增值稅扣除項(xiàng)目的計(jì)算公式=重置成本價(jià)×成新度折扣率+取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金+轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估支付的評(píng)估費(fèi)用。

第二種情形：不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的情況。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，按以下原則扣除：購(gòu)房發(fā)票所載金額（實(shí)際上包含了《土地增值稅暫行條例》中第六條的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”以及“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”兩部分，按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)的“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)1年；超過(guò)1年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為1年。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不得作為加計(jì)5％的基數(shù)。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（包括在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅）允許扣除。因此，不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的舊房轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋卦鲋刀惪鄢?xiàng)目的計(jì)算公式=發(fā)票所載金額×[1+（轉(zhuǎn)讓年度-購(gòu)買(mǎi)年度）×5%]）+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金(包括轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、契稅以及教育費(fèi)附加)+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費(fèi)用。

需要注意：營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，其扣除項(xiàng)目的金額按照下列方法計(jì)算：提供營(yíng)改增前營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，按發(fā)票所載金額（不扣減營(yíng)業(yè)稅）并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算；提供營(yíng)改增后增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算；提供營(yíng)改增后增值稅專(zhuān)用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額之和，并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。

第三種情形：既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的情況。轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的情況，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。土地增值稅稅基由營(yíng)業(yè)稅的價(jià)內(nèi)稅變?yōu)樵鲋刀惖膬r(jià)外稅。在計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入時(shí)，需要將含稅收入換算成不含稅收入。