房地產(chǎn)項目開發(fā)流程完整版

北極熊788 2019-12-13

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第一部分，地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作

在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研宄并制作報告應(yīng)咐有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的丌發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：

1）選址定點

2）規(guī)劃總圖審查及確定設(shè)計條件

3）初步設(shè)計及施工圖審查

4）規(guī)劃報建圖審查

5）施工報建

6）建設(shè)工程羧工綜合驗收備案。

一、選址定點階段，此階段一般辦理以下事項

1、計姿審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資局進行士地利用總體規(guī)劃和士地供應(yīng)方式的審查。

3、建委辦理投資廾發(fā)項目建設(shè)條件意見書。

4．環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項環(huán)保意見那（表）。

5、文化局、地震局、園替局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項目選且意見書。

二、劃總圖審查及確定覿劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項；

1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國土資源局辦理士地預(yù)審。

3、公安消防支從、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、

文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃剖門對規(guī)劃總進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》·

5、規(guī)劃部門定建設(shè)工程覿劃設(shè)計條件。

三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審杳，此階段辦理以下一般事項：

1、規(guī)劃部門對忉步設(shè)計的覿劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。

3、公安局交警支從對初步設(shè)計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行市查。

5、國土資源局進行用地預(yù)審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)．并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單到。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準書》。

四、規(guī)劃報建圖審杳階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支從進行消防設(shè)計審查。

2、人防辦進行人防設(shè)施審查。

3、土建姿、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職貴劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對變更部分的覿劃設(shè)計補充核雒劃設(shè)計條甘，在建設(shè)單位激納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。

2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》

六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1)己交付全部士地使用權(quán)出讓金，取得士地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并己經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書。

3、工程施工合同；

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當說明商品房的位置、裝的標準、竣工交付日期、預(yù)售總血積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程羧工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行各案審查·

2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部冂根據(jù)上述部門和本部冂驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。

4、建委合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的．出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段

1.由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。

2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：

（1）申請書；

（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

（3）用地證明文件或者士地使用權(quán)證；

（4）建沒用地劃許可證；

（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證，

（6）施工許可證；

（7）房屋竣工驗收資料

（8）房屋測繪成果；

（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當提交的其他文件。

以上幾個階段，需增加或減少的相關(guān)事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再細列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。

房地產(chǎn)開發(fā)流程

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期報建

1、立項批復(fù)（發(fā)改委）

2、選址意見書（管委會）

3、土地證（土地局）

4、地名申報（民政局）

5、建設(shè)用地劃許可證（規(guī)劃局）

6、環(huán)報告（環(huán)保局，委托環(huán)評公司辦理）

7、水保方案設(shè)計所需資料（稅務(wù)局）

8、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）

9、消防審核申報表（消防支隊）

10、人民防空地下室建設(shè)審批表（人防辦公室）