獲取文件主要為詳規(guī)設(shè)計條件及紅線圖，規(guī)劃條件應包含地塊的用地屬性、容積率、商住比、密度、限高，退界，地塊內(nèi)公建配套面積、學校幼兒園配建規(guī)模等；可能實際操作中，開發(fā)商接入的時間節(jié)點比較早，會存在先有拿地意向再談具體規(guī)劃條件的情況。收集獲取地塊的地形標高圖，通過上位規(guī)劃獲取周邊用地類型及土地開發(fā)現(xiàn)狀；通過地塊周邊的地勘及市政設(shè)計資料推測地塊內(nèi)的地質(zhì)情況、有無市政管廊、道橋隧涵等；相關(guān)人員到現(xiàn)場，看地塊是否臨鐵路、高速、工廠、墓地等；看地塊內(nèi)是否有高壓線、廟宇道觀、文物古樹、保留道路等；設(shè)計時要考慮規(guī)避這些不利因素的影響。
這一步非常重要，通過對地塊的區(qū)位交通、人文脈絡(luò)、景觀資源、周邊配套等的分析，來初步確定沿街商業(yè)設(shè)計原則、景觀視線設(shè)計原則，并對地塊內(nèi)的居住和商業(yè)價值做分區(qū)和排序，初步確定產(chǎn)品分布原則，初步確定小區(qū)入口位置、示范區(qū)位置及開發(fā)分期等。如下圖：
地條件的前期準備工作就這樣輕描淡寫地講完了，但其實前期的這些準備工作非常重要，只有前期的用地條件資料齊全，沒有顛覆性變化，而且用地價值分析透徹準確，強排設(shè)計才不會走彎路，才會得到我們想要的結(jié)果，所以強排設(shè)計的第一個關(guān)鍵點是：用地分析透徹。關(guān)于這個問題，下面這篇鏈接文章說的已經(jīng)很透徹：排名第一的碧桂園是如何強排？在做用地分析的同時，需要做初步的項目產(chǎn)品定位。而在住宅業(yè)態(tài)選擇環(huán)節(jié)，最基本的依據(jù)就是地塊的容積率。不同的容積率對應不同的住宅業(yè)態(tài)或業(yè)態(tài)組合，詳下表：
由營銷部通過競品調(diào)研和客戶問卷的形式，找出那種業(yè)態(tài)在市場上更適銷，住宅是做剛需還是改善？戶型面積做多大，配比是多少？提供戶型面寬、開間、層高及產(chǎn)品配置等的建議；商業(yè)比例高的地塊是要考慮將商業(yè)指標做成沿街底商、獨棟商墅還是小面積公寓？同時營銷部還要預估各種業(yè)態(tài)的市場價格。果拿到地塊時，營銷部還沒來得及做市場調(diào)研和產(chǎn)品定位，那只有憑著對該城市區(qū)位的理解并通過部門間的溝通，先做產(chǎn)品假定；戶型可以暫且借鑒近期市場熱銷戶型。
各地因氣候、日照、居住習慣的不同，房型會有各地的常用戶型；很多企業(yè)已經(jīng)有自己成熟的產(chǎn)品線，做強排直接選用與項目定位基本一致的某一成熟戶型即可。下圖是綠城的產(chǎn)品線：初步的產(chǎn)品選型之后，還需要在強排設(shè)計階段不斷驗證、嘗試和探索，產(chǎn)品選型才會越來越清晰，在這個過程中，對設(shè)計思路的探討非常重要，多虧我骨骼驚奇，通過閉關(guān)修煉，總結(jié)了強排設(shè)計的八個思路供大家參考。上真功夫了，起式——走起首層戶型如果能贈送私家花園，則會是項目賣價最高的戶型，是項目溢價的主要組成部分，絕不能浪費掉；好地段的沿街底商，面積更是寸土寸金，絕不能放過；密度指標用足意味著最大化地皮的價值；強排設(shè)計時，需要首先解讀項目所在地的退線要求、日照要求等相關(guān)規(guī)定，不同縣市區(qū)的規(guī)定差別很大；然后，在要拿地的地塊上，通過戶型模塊的縱向、橫向排布及樓棟朝向的調(diào)節(jié)，來初步了解地塊的尺度；然后，通過不同的排樓模式，如點式、板式、行列式、組團式、錯開式等等，進行多方案的試排和比較；這個階段就是要盡量多嘗試；
最后，調(diào)整樓棟排布至滿足日照要求。尤其要注意對區(qū)外現(xiàn)有建筑的影響，這個問題處理不好，會對方案產(chǎn)生顛覆性影響。
容積率是測算樓面地價的最關(guān)鍵指標，在地價高企的今天，通過折損容積率來換取更高利潤的情況已很少見到，在強排階段，不滿足容積率的排布方案首先要被淘汰掉。當容積率稍有損失時，設(shè)計上尚有以下方法補足容積率：1、增加樓棟高度，2、加大戶型進深，3、加大沿街底商，4、提高梯戶比等。以上都是補足容積率常規(guī)手段，更厲害的招數(shù)接著往后看。超過10%的山地地塊，豎向設(shè)計是難點，應先從場地標高設(shè)計入手，首先繁為簡，大致對場地標高進行分臺，同時結(jié)合分臺做組團價值排序分析，如下圖：
然后在此基礎(chǔ)上進行路網(wǎng)設(shè)計，在進行路網(wǎng)設(shè)計時，人行系統(tǒng)并不難，難的是消防環(huán)路的設(shè)計，因為消防環(huán)路有不超過7%的要求。所以應首先考慮消防環(huán)路的設(shè)置，消防路網(wǎng)初步成形后，方案算是成功了一半了；
如果地塊周邊現(xiàn)有建筑日照本就不足，而且這些建筑又并非即將拆遷，那只有通過運用當?shù)厝照找?guī)則，遵循現(xiàn)有建筑不因我方建設(shè)而減少日照時間的原則來進行反向推導設(shè)計；下面這個項目就是一個典型的例子。
第三式：高含金量業(yè)態(tài)優(yōu)先落位
從市場表現(xiàn)來看，有的業(yè)態(tài)，溢價更高，成本更低，建設(shè)周期及去化周期更短，這種高價值業(yè)態(tài)會給企業(yè)帶來更高的利潤，因此被稱為高含金量業(yè)態(tài)，通常情況下：商鋪＞獨聯(lián)別墅＞聯(lián)排別墅＞花園洋房＞接地底躍＞電梯頂躍＞電梯洋房＞小高層＞高層社區(qū)底商作為含金量最高的業(yè)態(tài)，近年來投資熱度不減，未來也會更加稀缺。而且底商無日照要求，形態(tài)排布比較靈活，增加底商是提高項目貨值的主要手段之一。但底商設(shè)計時需要注意以下3個問題：①需要先做商業(yè)價值和動線的分析，所謂金角銀邊草肚皮，好的位置的商鋪要多做，沿街面盡量連續(xù)順暢；如非處于強制人流帶動區(qū)域，不要設(shè)計內(nèi)街。
②處理好與住宅業(yè)態(tài)疊加關(guān)系，金角的商鋪不要被住宅占壓，商鋪外墻與住宅外墻拉開一定距離，以方便商業(yè)門面的設(shè)計。
③層數(shù)以不超過二層（局部一層）為宜，避免做三層鋪，商鋪進深不能超過15米。
當開發(fā)商發(fā)現(xiàn)了業(yè)態(tài)含金量的秘密，頃刻間，拉高拍低的搞不平衡容積率的規(guī)劃紅遍大江南北，以至于，一提貨值最大化就想到要做別墅、做洋房。這個論題比較經(jīng)典，我們就放在下一章單獨討論，別著急，在這里我們先把接地底躍 電梯頂躍這兩種業(yè)態(tài)討論完。
在別墅產(chǎn)品中我們常見到，用大挑空的采光地下室，以及南向大院子作為重要的賣點，現(xiàn)場展示效果非常能打動人，要不是因為自己手頭拮據(jù)，一定也會買一套下來。那么問題來了，在高層社區(qū)中，是否也可以做出這類空間呢？還真可以！那就是接地底躍。
高層住宅首層也可以利用采光窗或利用地形高差，將住宅的下躍地下室做成可正常采光通風的居室，然后再附加贈送一定面積的私家庭院，一套有微型別墅感覺的產(chǎn)品便誕生了。
這種產(chǎn)品滿足了一部分群體對庭院和采光地下室的渴求，在市場上廣受追捧。但設(shè)計這類產(chǎn)品時，需要注意以下兩個問題：1、首層的客群定位不能跟社區(qū)整體客群定位差距太大，比如標準層為剛需，首層的接地底躍就要注意控制地下室的面積和庭院的面積，控制一下總價；如果標準層為強改善戶型，首層的接地底躍就可以做出更多的賣點，提高總價水平，甚至三層以下都可以做出townhouse的感覺，如下圖：
2、院落空間不能占用太多的公共綠化，不能在歸家流線上直接明顯的看到庭院里的景象，可以考慮利用綠化帶適當遮擋，把庭院和公共活動空間拉開一定距離，這樣，既提高了庭院的私密性，又規(guī)避了公共綠地私有化的嫌疑。頂層如果沒有特殊的賣點，將會是整棟樓中定價最底的樓層，但是，如果頂層戶型在不增加日照間距的前提下，做出上躍，且能在屋頂增加露臺贈送，那價格就不一樣了，很可能頂層會成為整棟樓價格最高的樓層，以下為一個項目的示例。其總價邏輯跟底層是一樣的。
拉高拍低就是在滿足容積率及密度的前提下，通過高層盡量拔高，以減少土地占用，而更多地皮用來排布像別墅這種高含金量的業(yè)態(tài)，來提高項目整體貨值。通常情況下，高層放在北側(cè)，或放在有江景、公園等開闊景觀資源的一側(cè),高度做到規(guī)劃限高；別墅（洋房）盡量攤開，多占用地面積，在分區(qū)上與高層隔離，自成一區(qū)，戶戶設(shè)置私家庭院等，增加溢價；舉例說明，假如一塊容積率1.8的土地，用地面積6萬平米，住宅總建筑面積10.8萬平米。華北地區(qū)如果做小高層和高層搭配，均價在0.85萬元。那么總貨值大約是9.18億。如果采用洋房和大高層搭配，7~8層洋房面積占比可以達到50%，如果洋房均價1.05萬，大高層0.8萬，總貨值為9.99億。這就是開發(fā)商不平衡容積率的內(nèi)在驅(qū)動力（本段文字摘自網(wǎng)絡(luò)）。拉高拍低強排的貨值最大化的意義在于甲方在拿地時能明白守住虧錢的底線在哪里。以下是幾個拉高拍低的案例：
需要注意的是：這種貨值最大化的做法，因規(guī)劃形態(tài)不佳，往往不被當?shù)匾?guī)劃局認可，而且在居住區(qū)新規(guī)發(fā)布之后，對相鄰樓座之間的高差比例也提出了明確要求，所以需要提前跟規(guī)劃部門溝通和確認。
第五式：外部景觀資源最大化
項目外部景觀資源，大到項目周邊的海景、湖面，小到小區(qū)周邊綠化帶、小公園，都是增加總貨值的砝碼，萬不可輕易放過；
產(chǎn)品業(yè)態(tài)單一的比較好理解，原則就是將產(chǎn)品都能夠最大化享受到景觀資源。最典型的就是海景房，通常利用折線達到最大化海景戶型數(shù)量的目的；
組合型業(yè)態(tài)的規(guī)劃，該如何考慮呢？從理論上來講，通常是低層產(chǎn)品賣院子，高層產(chǎn)品賣景觀，能看到景觀的總戶數(shù)越多越好。面對海景、湖面這種大的景觀，高層的視野肯定更有優(yōu)勢，而面對小區(qū)周邊的綠化帶、小公園，高層的視野不占優(yōu)勢，反而可以將局部別墅、洋房區(qū)的單體借用下這部分市政景觀來實現(xiàn)增值。
與一味追求拉高拍低的做法截然相反，有些項目通過犧牲一些占地面積，小區(qū)內(nèi)部打造有吸引力的高品質(zhì)核心公共景觀花園，所有產(chǎn)品都盡量圍繞中心景觀布置，使每棟樓都可以共享園區(qū)公共景觀資源，如此一來，在真正提升了小區(qū)景觀品質(zhì)的同時，幾戶所有樓棟均能產(chǎn)生更多溢價；這種手法通常用在純高層地塊，當無法與競品做出業(yè)態(tài)級差時，可以通過打造核心景觀品質(zhì)標桿，與周邊樓盤拉開品質(zhì)級差，從而實現(xiàn)定位高端，提升小區(qū)整體溢價的目的；
這種方式一般南方采用的較多，一是因為南方建筑朝向要求不是很嚴格，二是因為南方植物品種豐富，四季常綠，能形成良好的景觀效果。
北方在采用此種形式的規(guī)劃方案時就要慎重。同樣追求品質(zhì)的綠城，則是通過樓棟合理排布，精心規(guī)劃景觀軸線、中心景觀、景觀分級，點板結(jié)合，疏密有致等手法，用多層次的綠化空間來提高高層住區(qū)樓棟的景觀均好性，值得借鑒。
第七式：嚴控成本 深挖貨值
對于代建學校，幼兒園需仔細斟酌位置及代建規(guī)模；對于物業(yè)及會所等社區(qū)配套用房除要盡量壓縮面積外，還可以通過下沉廣場在地下室設(shè)置，不占用地上容積率；地形是強排階段必須要考慮的因素，不僅是因為它與建筑間距相關(guān)，更重要的是不同的豎向設(shè)計，會造成較大開發(fā)成本的差異，強排時應順應原有地勢進行豎向設(shè)計，分析邊坡和擋土墻，減少地形改造，避免大挖大填；車位排布時，需先將地面停車比例用足（尤其是別墅、洋房及沿街商業(yè)），地上樓棟間距要兼顧到地下的停車效率；盡量減少地下非機動車面積，地庫有條件時考慮做自然采光的半地上車庫，這樣可以大大降低地庫成本；強排階段車庫平面要繪制完成，單車位指標要符合任務(wù)書要求，只有這樣成本測算才會相對精確。可售比為地上可售面積與總建筑面積的比值，是項目全周期成本控制的核心指標之一，根據(jù)不同業(yè)態(tài)和開發(fā)強度，一線房企一般控制在不小于61-74%；如何提高可售面積呢？除上文提到的盡量控制配套面積，盡量不占地上容積率外，如果建設(shè)地上會所，則建議將會所設(shè)置在沿街位置，并標注為商業(yè)用房，便于后期出售；再就是利用報規(guī)面積與銷售面積計算規(guī)則的差異，比如封閉陽臺在有的地區(qū)報規(guī)算一半面積，銷售時算全面積，那么，戶型設(shè)計時可以多劃陽臺。圍繞優(yōu)質(zhì)景觀資源，嘗試增大這部分的戶型面積（因為大戶型定價高），或者增加此部分戶型的戶數(shù)，可以達到提升貨值的目的；同時還可以嘗試增大此部分戶型的面寬、設(shè)置觀景寬廳、邊廳、轉(zhuǎn)角窗等，來進一步增加賣點；對于地塊中并不適銷的“商業(yè)面積”或“辦公面積”，爭取轉(zhuǎn)換為“小面積公寓”或“獨棟商墅”這種適銷業(yè)態(tài)，增加有效貨值，盡量減少不適銷面積；示范區(qū)功能包括前場景觀示范區(qū)、售樓處、后場景觀示范區(qū)、樣板間等，對一個項目來說非常重要；示范區(qū)不但要求可視性好，可達性好，有足夠的空間去展示企業(yè)的實力和項目的品質(zhì)；而且要求要在最短的時間內(nèi)投入使用，所以對示范區(qū)的選址和要求，越早考慮越好；減少資源浪費，越來越多的企業(yè)選擇將售樓處放在會所或沿街商鋪里，這就需要對售樓處的位置、功能和流線等在強排階段就進行前置研究；很多標桿房企已經(jīng)將示范區(qū)整合為標準化模塊，以方便做方案設(shè)計時迅速落位。
以上就是強排設(shè)計的八個思路，實際上就是為你提供了強排過程中需要思考的8個角度，希望能對你有所啟發(fā)和幫助。強排方案出具后，就是對強排進行測算和比選的環(huán)節(jié)，這個環(huán)節(jié)非常關(guān)鍵，因為這個環(huán)節(jié)才真正體現(xiàn)了開發(fā)商自身的專業(yè)水平。下面的章節(jié)將提供強排方案比選的三個維度，我戲稱它們?yōu)閺娕疟冗x的三大法器。根據(jù)強排方案，輸出經(jīng)濟指標表，以供經(jīng)濟測算，示例如下：
強排階段的經(jīng)濟指標與報規(guī)階段的經(jīng)濟指標是不同的，強排階段的經(jīng)濟指標更詳細，更能反映項目開發(fā)運營的方方面面，我們分別來解讀一下。
地上地下計容面積、不計容面積、贈送面積、持有面積、配套面積、代建面積、各業(yè)態(tài)面積及層數(shù)、建造標準等，根據(jù)這些數(shù)據(jù)，成本部將建安造價信息，提供給財務(wù)部；可售面積、各業(yè)態(tài)面積及層數(shù)、戶型面積、戶型比例、梯戶比、得房率、贈送率、綠化率等，營銷部根據(jù)不同業(yè)態(tài)，預估相應市場價格及去化周期等信息，提供給財務(wù)部；根據(jù)經(jīng)濟指標及成本部和營銷部提供的數(shù)據(jù)，通過測算比較，選擇更優(yōu)方案，這時候財務(wù)部關(guān)心的除了利潤率水平外，還有現(xiàn)金流回正時間，這是兩個不同的維度；利潤率：是評價項目盈利能力的主要指標，當然越高越好，但利潤率無法反映賺錢的快慢；現(xiàn)金流回正時間：產(chǎn)品去化周期越快，現(xiàn)金流回正越早，現(xiàn)金流回正越早，資金越安全。別墅雖然屬于高溢價業(yè)態(tài)，但去化周期長。近幾年，高周轉(zhuǎn)的房企更青睞于11-18層洋房這樣的產(chǎn)品，因為這種產(chǎn)品市場需求量大，開盤時間早，去化周期短，更適合快周轉(zhuǎn)的要求，當然，這并非絕對，要看每個項目的市場情況。所以，考慮到現(xiàn)金流回正時間的問題，單純的貨值最大化的方案，很可能不是開發(fā)企業(yè)的最終選擇。市場瞬息萬變，產(chǎn)品的定位和價格都具有時效性，應首先通過扎實的市場調(diào)研進行業(yè)態(tài)定位，定位正確會帶來明顯的市場優(yōu)勢；如果強排開始之前沒有充分的市場調(diào)研，那么在強排設(shè)計時就應該及時把此項內(nèi)容補上，這是一個相互印證的過程。極致的拉高拍低強排往往會損失項目的品質(zhì)，一旦假定的高端低層住宅在市場中遇冷，反而給項目帶來更大的風險；尤其是近年出現(xiàn)的一些地王項目，決策者要避免被虛假的貨值沖昏頭腦；而追求高利潤的企業(yè)，往往是通過全面提升產(chǎn)品品質(zhì)，來提升項目的整體溢價，也不會唯貨值最大化視瞻；市場適銷評價應更關(guān)注產(chǎn)品的競爭力：營銷部要評價戶型面積、面寬、朝向、贈送、戶數(shù)比、梯戶比、得房率、綠化率、景觀資源、交付標準等等，是否優(yōu)于周邊競品；營銷部還會關(guān)注示范區(qū)，可視可達性是否良好，是否有充裕的前場和后場空間，是否可以最快地投入使用，并承載完成項目整個銷售周期；項目產(chǎn)品定位既要符合公司產(chǎn)品線理念，服務(wù)于公司的整體運營，又要契合當?shù)厥袌鲂枨?。準確的產(chǎn)品定位是強排工作的第二個關(guān)鍵點，也是考驗公司成熟度和專業(yè)水平關(guān)鍵。設(shè)計部對以下每一項設(shè)定評價標準，以權(quán)衡打分的形式，找出最優(yōu)的排布方案。
①核對日照分析報告，對區(qū)外的影響一定要滿足當?shù)匾?，區(qū)內(nèi)不滿足日照的戶數(shù)越少越好，樓棟朝向滿足當?shù)氐木幼×晳T；
②是否巧妙規(guī)避了鐵路、高速、工廠、墓地、高壓線、垃圾站、廟宇道觀、文物古樹、保留道路等不利因素的影響；③沿街商業(yè)設(shè)計是否合理；各樓棟的落位與朝向是否最大化利用了小區(qū)內(nèi)外的景觀資源；小區(qū)入口位置是否合理；④通過SU模型，更直觀的檢查山地地形處理方案的合理性；檢查整體規(guī)劃形態(tài)的合理性。前面我們探討了用地分析的四個步驟、產(chǎn)品選型的四個方向、強排設(shè)計的八個思路以及強排比選的三個方法，最終目的只有一個，那就是要通過這些探討，最終把要拿的地塊分析透徹，測算明白，找出核心的拿地邏輯。這是目的，也是強排工作最重要的關(guān)鍵點。所以，拿地強排的三個關(guān)鍵是：
。想當年，強排也做過不少，但至于這位朋友所說的三個關(guān)鍵，還真沒有認真思考過，于是決定閉關(guān)修煉。多日后，終于神功初成，不但找到三個關(guān)鍵，而且機緣巧合，練成了強排八式，在這里就跟大家獻獻丑，展示一下拳腳。
