（一）消費(fèi)需求變化

從市場需求來看，我國養(yǎng)老需求呈現(xiàn)增量大、多樣化的特點(diǎn)。老齡人口逐年增加，2018年末60歲以上人口達(dá)2.49億人，占總?cè)丝诘?7.9%，2016年、2017年和2018年我國60歲以上人群增長分別達(dá)886萬人、1004萬人和859萬人。每年以數(shù)百萬人增長的需求，對(duì)養(yǎng)老市場總體發(fā)展有較大促進(jìn)作用。從需求類別來看，根據(jù)老人不同生命階段總體呈獻(xiàn)不同主體需求。在強(qiáng)能階段，有較強(qiáng)的社會(huì)需求、工作需求、教育需求、旅行需求和居家生活需求；弱能階段則偏向于養(yǎng)護(hù)需求；失能階段則更多依靠醫(yī)療機(jī)構(gòu)的醫(yī)療和護(hù)理。

（二）養(yǎng)老市場空間

為滿足龐大的老年人群需求，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)涉足領(lǐng)域不斷擴(kuò)大。盡管如此，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的供給仍處于不斷增加的趨勢(shì)，據(jù)全國中老年網(wǎng)的調(diào)查，中國城市45%的老年人擁有儲(chǔ)蓄存款，老年人存款余額2016年超過17萬億元，人均存款將近8萬元。預(yù)計(jì)到2020年，老年人的退休金總額將超7萬億元，到2030年中國老年康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)市場消費(fèi)需求將達(dá)到20萬億元左右。

相關(guān)研究報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2010-2018年，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場潛在規(guī)模不斷增加。2017年，市場規(guī)模已達(dá)5.6萬億元，2018年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模達(dá)6.6萬億元。

隨著我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模的不斷擴(kuò)大，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入投資窗口期，伴隨養(yǎng)老意識(shí)普及，需求還將進(jìn)一步提升。但經(jīng)過前階段高速發(fā)展，未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模仍將擴(kuò)大，但增速趨于平穩(wěn)。2019年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)到7.5萬億元，到2024年預(yù)計(jì)將突破10萬億元。未來五年(2019-2023)年均復(fù)合增長率約為17.13%，并預(yù)測(cè)到了2023年我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模將達(dá)到12.8萬億元。

（三）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展情況

據(jù)2019年9月民政部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前，國內(nèi)各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和設(shè)施共約17.33萬個(gè)，其中養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)量為3萬個(gè)左右，床位只有約735萬張。而據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2018年底，我國60周歲以上人口為2.49億人，占總?cè)丝诘?7.9%。按照國際通行的5%老年人需要進(jìn)入機(jī)構(gòu)養(yǎng)老標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，我國需要1245萬張床位。

從機(jī)構(gòu)發(fā)展質(zhì)量來看，我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展不平衡、服務(wù)水平參差不齊。據(jù)2017年數(shù)據(jù)，養(yǎng)老床位的使用率是54.5%。如今，仍有大量統(tǒng)計(jì)在列的床位沒有轉(zhuǎn)化成實(shí)際入住，而一些高質(zhì)量養(yǎng)老機(jī)構(gòu)卻“一床難求”，有效供給不足，導(dǎo)致供應(yīng)價(jià)格高。

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)按主營業(yè)務(wù)可劃分為養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老服務(wù)平臺(tái)和養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。養(yǎng)老地產(chǎn)主要是由地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型布局到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，代表企業(yè)為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、萬科集團(tuán)、保利地產(chǎn)等。養(yǎng)老服務(wù)平臺(tái)主要提供行業(yè)解決方案、為目標(biāo)人群定制個(gè)性化養(yǎng)老方案。代表企業(yè)有喬亞集團(tuán)、索酷科技、安信頤和等。養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)面向的則是C端用戶，可為老人提供生活、醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)、文化活動(dòng)等服務(wù)。代表企業(yè)為松齡護(hù)老集團(tuán)、恒指控股、泰康之家等。

（一）服務(wù)供給不足

在供需方面，近10年來，中國80歲以上高齡老人已超過2000萬，居家和社區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)品供給不足，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要。

隨著老年人口數(shù)量的增多，患有相關(guān)老年疾病的人群數(shù)量也在不斷增長，對(duì)于醫(yī)療需求與養(yǎng)老需求也會(huì)更加迫切。面對(duì)龐大的市場需求，我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展呈“啞鈴形”——一頭是條件很好但收費(fèi)很高，一頭是設(shè)施簡陋、服務(wù)質(zhì)量不高但價(jià)格較低，分別滿足高收入和低收入人群需求，而處于中間的大量消費(fèi)能力較強(qiáng)的中間人群卻缺乏所需的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。除此之外，公辦養(yǎng)老院市場擠占效應(yīng)明顯，消費(fèi)水平?jīng)Q定了“一床難求”和“空置率高”的矛盾長期并存;同時(shí)，大量社區(qū)尚無法提供上門看病、做家務(wù)及康復(fù)護(hù)理等居家養(yǎng)老服務(wù)需求。

（二）政策落實(shí)不到位

近幾年來，國家為了扶持社會(huì)力量興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在土地供應(yīng)、資金補(bǔ)助、稅費(fèi)減免等方面出臺(tái)了一系列優(yōu)惠政策，但由于一些地方未將國家政策具體化，缺少相應(yīng)的配套實(shí)施機(jī)制，土地供應(yīng)、規(guī)劃建設(shè)、稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策在一些地方難以落實(shí)，未能充分發(fā)揮優(yōu)惠政策對(duì)社會(huì)力量發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的激勵(lì)扶持作用。

（三）區(qū)域發(fā)展不平衡

一方面是結(jié)構(gòu)性矛盾突出，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)區(qū)域、城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡，特別是農(nóng)村養(yǎng)老機(jī)構(gòu)基礎(chǔ)差、起步晚，面臨問題更為突出。由于缺乏科學(xué)的規(guī)劃布局，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一床難求和床位閑置現(xiàn)象并存，導(dǎo)致大量老人無床位養(yǎng)老，而許多高端床位被空置。

（四）專業(yè)人才缺乏，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化水平不高

老齡人口的增多對(duì)醫(yī)療衛(wèi)生、休閑保健、托管托養(yǎng)、家政服務(wù)專業(yè)服務(wù)人員的需求大幅增長，潛在需求在1000萬左右。但目前一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的專業(yè)護(hù)理、管理人才缺乏，從業(yè)人員素質(zhì)和服務(wù)管理水平不高。全國從業(yè)人員不足百萬，取得養(yǎng)老護(hù)理員職業(yè)資格的僅有幾萬人，大部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)缺乏醫(yī)生、護(hù)士、營養(yǎng)師、康復(fù)師等專業(yè)人員，尚不能適應(yīng)社會(huì)不同收入群體的不同養(yǎng)老需求。

（一）中產(chǎn)階級(jí)老齡化推高中高端養(yǎng)老需求

隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的中產(chǎn)階級(jí)已經(jīng)超過了70%，這也意味著中產(chǎn)階級(jí)正在步入老齡化。因此，對(duì)比從前的居家養(yǎng)老模式，他們對(duì)中高端的養(yǎng)老模式有著更高的需求。

（二）政策驅(qū)動(dòng)下養(yǎng)老地產(chǎn)迎發(fā)展新契機(jī)

2019年兩會(huì)期間，“養(yǎng)老”一詞在政府工作報(bào)告中頻發(fā)，無一不顯示國家對(duì)于養(yǎng)老的重視。另外隨著有利于養(yǎng)老的政策頒發(fā)，養(yǎng)老行業(yè)將進(jìn)一步發(fā)展。

（三）布局全面消費(fèi)產(chǎn)業(yè)鏈

從行業(yè)前景看，養(yǎng)老地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)消費(fèi)群體的居住區(qū)以及服務(wù)的發(fā)生場所，具備天然的平臺(tái)屬性。未來養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商除了聚焦于老年人的生活場景，還可以積極向衣食住行、休閑、護(hù)理、娛樂等各個(gè)消費(fèi)場景延伸，布局以養(yǎng)老地產(chǎn)為載體的全面消費(fèi)產(chǎn)業(yè)鏈。