1.1土地一級(jí)開發(fā)的概念

土地一級(jí)開發(fā)指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到一定的建設(shè)條件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成為“熟地”，再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。

1.2一級(jí)開發(fā)工作流程三階段

土地一級(jí)階段包括“前期手續(xù)階段”、“組織實(shí)施階段”和“土地入市階段”。

一般而言，規(guī)范的一級(jí)開發(fā)主要子工作階段包括取得授權(quán)、完成立項(xiàng)核準(zhǔn)、融資、簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議、取得征地批復(fù)、取得拆遷許可證、完成拆遷、市政工程施工許可證獲取、市政工程移交、供地驗(yàn)收、成本與地價(jià)審核、土地入市交易和一級(jí)市場(chǎng)投入回收。在實(shí)際操作中，這些節(jié)點(diǎn)在時(shí)間上存在交叉性。

2.1一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目模式

一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目模式具體可細(xì)分為八大類：舊城改造項(xiàng)目、城中村改造項(xiàng)目、舊廠房改造項(xiàng)目國有土地收購儲(chǔ)備項(xiàng)目、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目、中心城區(qū)棚改項(xiàng)目、一次性招標(biāo)棚改項(xiàng)目、土地開發(fā)棚改項(xiàng)目。雖然項(xiàng)目模式名稱存在差異，但實(shí)際中有些模式只是由于歷史原因?qū)е马?xiàng)目模式發(fā)生變化，項(xiàng)目性質(zhì)并未改變。

2.2各模式對(duì)比

3.1前期手續(xù)階段關(guān)鍵事項(xiàng)

（一）授權(quán)批復(fù)

（二）規(guī)劃條件

（三）用地預(yù)審

（四）立項(xiàng)核準(zhǔn)

需關(guān)注事項(xiàng):

a. 前期主要涉及三大委辦單位：發(fā)改委——立項(xiàng)審核；規(guī)劃局——規(guī)劃條件的審核確定；國土局——土地規(guī)劃的核驗(yàn)。

b.一般拿到國土授權(quán)很早期，此時(shí)土地核驗(yàn)、規(guī)劃等條件都還未確定，很多項(xiàng)目都卡在規(guī)劃條件的確定上。一般而言，立項(xiàng)核準(zhǔn)后規(guī)劃條件才基本確定。

3.2組織實(shí)施階段關(guān)鍵事項(xiàng)

（一）征地

論而言，征地早于拆遷，但從實(shí)際操作層面上來看，大多項(xiàng)目拆遷早于征地，很多項(xiàng)目剛拿到授權(quán)就拆遷了，嚴(yán)格來說，拆遷行為實(shí)際要等到立項(xiàng)核準(zhǔn)之后。

征地需要經(jīng)過一系列審批流程，要上報(bào)到省國土廳，涉及流程較多。從期限來看，征地啟動(dòng)到征地結(jié)案辦理至少需要半年時(shí)間，有些情況下還要解決農(nóng)轉(zhuǎn)用土地指標(biāo)的問題。征地需要市國土局上報(bào)給市長簽字，同意后才有可能下發(fā)征地批復(fù)。

（二）拆遷

從經(jīng)驗(yàn)來看，很多一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目很難推動(dòng)下去的原因是因?yàn)榍捌谑掷m(xù)沒辦理完畢，較少項(xiàng)目是由于拆遷難導(dǎo)致項(xiàng)目很難推動(dòng)，除非項(xiàng)目要求拆遷完畢才能入市。

（三）土地收儲(chǔ)

（四）市政建設(shè)工作

市政建設(shè)工作值得關(guān)注，很多項(xiàng)目供地條件為七通一平，但很多項(xiàng)目供地時(shí)很難達(dá)到七通一平，導(dǎo)致很多項(xiàng)目房子賣完了市政工作尚未結(jié)束，以致影響后期市政配套驗(yàn)收等事項(xiàng)。 

3.3土地入市

土地入市階段需要經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、地價(jià)審核、其他入市手續(xù)辦理、土地市場(chǎng)與入市交易。

（一）現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收

（二）地價(jià)審核

（三）其他入市手續(xù)辦理與土地入市

Q:征地過程會(huì)發(fā)生哪些費(fèi)用？

A:主要為三部分：土地補(bǔ)償費(fèi)、人員安置費(fèi)和青苗補(bǔ)助費(fèi)。費(fèi)用支付時(shí)間為獲取征地批復(fù)后付款。

Q:一級(jí)開發(fā)過程中規(guī)劃條件經(jīng)常發(fā)生變化的原因有哪些呢？

A:不確定的因素較多，一種可能是地塊自身的因素導(dǎo)致的，如拆遷問題等導(dǎo)致規(guī)劃發(fā)生改變；也可能是政府領(lǐng)導(dǎo)對(duì)地塊的態(tài)度導(dǎo)致規(guī)劃的變化等。

Q:有沒有一些一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目在征地批復(fù)下發(fā)之前就開始做土地評(píng)估呢？

A:如果該項(xiàng)目成本已經(jīng)認(rèn)定了，拆遷已完或無拆遷，可以提前進(jìn)行土地評(píng)估準(zhǔn)備，但相關(guān)流程還無法進(jìn)行。此外，地價(jià)會(huì)可以沒市長參加，但地價(jià)的確定通過市長同意才行，所以時(shí)間肯定超過一個(gè)月。

Q:征地方面，如果在前期地塊征地的同時(shí)也將后期地塊的土地一并簽署協(xié)議并付款，有無風(fēng)險(xiǎn)呢？

A:對(duì)于獲取征地批復(fù)的地塊，此部分地塊無風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)于未獲取征地批復(fù)的地塊，提前先簽協(xié)議后付款，可能面臨土地手續(xù)不完整，村集體后期違約的風(fēng)險(xiǎn)。

Q:集體土地確權(quán)的前置條件為什么？

A:確權(quán)的前置條件不一定非得要規(guī)劃意見書，一般只要地塊無異議即可。

Q:平常所說的土地指標(biāo)是指什么？

A:一般而言，是指農(nóng)轉(zhuǎn)用指標(biāo)，也即耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)，該指標(biāo)可以進(jìn)行跨區(qū)域間的買賣。而建設(shè)用地指標(biāo)，則是各區(qū)域上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)分配給各區(qū)域的，只能向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)申請(qǐng)指標(biāo)，并不允許買賣。

Q:土地入市價(jià)格是如何確定的？

A: 一般而言，土地出讓價(jià)格=土地一級(jí)成本 土地出讓金 政府預(yù)提收益。政府預(yù)提收益由領(lǐng)導(dǎo)開會(huì)決定。實(shí)際情況中，政府也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)條件來調(diào)節(jié)土地出讓價(jià)格，有些市場(chǎng)行情較差且政府資金緊張時(shí)，經(jīng)上級(jí)部門同意，土地出讓價(jià)格是可以低于土地成本價(jià)。

Q:農(nóng)轉(zhuǎn)用土地指標(biāo)購買費(fèi)用由誰付給誰呢？

A:一般而言，由一級(jí)開發(fā)主體付款給土地整理公司（如政府平臺(tái)）。如果一級(jí)主體和第三方之間簽訂債權(quán)債務(wù)協(xié)議，此種情形下，可由第三方公司付款，開票給一級(jí)開發(fā)主體公司。

Q:關(guān)于某某城改項(xiàng)目的批復(fù)是否有有效期么？

A:一般有效期為2-3年，時(shí)間如果過長，政府可以更改授權(quán)書，更換一級(jí)主體