2016年5月1日，泰山房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市通過競標(biāo)取得了一項土地使用權(quán)，土地面積200 000平方米，土地用途為住宅用地，容積率1.2，支付土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)31 660萬元。經(jīng)市發(fā)改委核準(zhǔn)確認(rèn)為泰山鼎太風(fēng)華小區(qū)開發(fā)項目。經(jīng)市規(guī)劃局批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計，建設(shè)商住兩用房240 000平方米，另外建設(shè)地下人防工程，不計算容積率的面積為20 000平方米。

該項目于2016年7月取得了建設(shè)工程施工許工證，如期開工。

公司財務(wù)部與工程部共同對項目的開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行了分類，編制了開發(fā)產(chǎn)品分類表（見表8-2）。

2017年5月主體完工，取得了商品房預(yù)售許可證，開始預(yù)售。

2018年4月末，項目竣工驗收并報房管部門備案，與施工企業(yè)的工程決算已經(jīng)完成，取得了全部扣除憑證，發(fā)生成本費(fèi)用107 120萬元。已售面積20 500平方米，取得銷售收入（不含稅）153 749.5萬元。相關(guān)成本核算資料見表8-2~表8-6。

表8-2 泰山鼎太風(fēng)華小區(qū)開發(fā)產(chǎn)品分類表

企表1  2016年7月1日

總經(jīng)理：    制表人：

注：地下人防工程面積20 000m2，地上配套設(shè)施面積10 000m2。

表8-3    開發(fā)成本會計核算資料

企表2  （財務(wù)部）  2018年4月30日

表8-4    各類房產(chǎn)占地面積計算表

企表3    （工程部）    2016年7月1日

表8-5    各類房產(chǎn)建筑安裝工程成本計算表

企表4    （預(yù)算部）    2018年4月30日

表8-6    各類房產(chǎn)銷售收入統(tǒng)計表

企表5    （銷售部）    自2017年5月1日至2018年4月30日

注：按實測面積計算，收入總額中不含增值稅。

（一）開發(fā)產(chǎn)品成本分配計算的方法和順序

      1.土地成本的分配

（1）財稅【2009】128號規(guī)定，對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)項目建在商品房地下的人防工程不屬于單獨(dú)建造的建筑物，不應(yīng)當(dāng)征收城鎮(zhèn)土地使用稅，不承擔(dān)土地成本。

（2）國家稅務(wù)總局2016年第86號公告規(guī)定，“當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積”“房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積”，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。

（3）如果開發(fā)項目不建設(shè)地下人防工程，按人民防空法規(guī)定，應(yīng)當(dāng)征收人防工程異地建設(shè)費(fèi)。如果項目繳納了人防工程異地建設(shè)費(fèi)，屬于大市政配套費(fèi)的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)計入土地成本。計入土地成本的人防工程異地建設(shè)費(fèi)不再參加各項費(fèi)用的分?jǐn)?。因此?strong>人防工程只承擔(dān)建筑安裝成本，不承擔(dān)其他成本費(fèi)用。

2.前期工程費(fèi)的分配：按建筑面積法分配前期工程費(fèi)，人防工程不承擔(dān)此項費(fèi)用。

3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的分配：按建筑面積法分配前期工程費(fèi)，人防工程不承擔(dān)此項費(fèi)用。

4.建筑安裝工程費(fèi)：

5.開發(fā)間接費(fèi)、借款費(fèi)用的分配

（1）將上述土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)四個成本項目計算小計數(shù)額，分?jǐn)傞_發(fā)間接費(fèi)和借款費(fèi)用。但是，由于人防工程只承擔(dān)建筑安裝工程費(fèi)，不承擔(dān)其他費(fèi)用，所以要剔除“人防工程”。

（2）一般情況下按照直接成本法把開發(fā)間接費(fèi)、借款費(fèi)用分配到各個成本對象中，使可售、不可售的開發(fā)產(chǎn)品（人防工程除外）全部承擔(dān)開發(fā)間接費(fèi)。

至此，“直接成本”加上開發(fā)間接費(fèi)、借款費(fèi)用構(gòu)成各類開發(fā)產(chǎn)品的“建造成本”，這是開發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)偟牡谝淮畏峙洹?/span>

6.計算不可售面積成本的合計，即“公共配套設(shè)施費(fèi)”。

（1）經(jīng)過上述分配計算，公共配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的六個成本項目已經(jīng)完整了，開成了公共配套設(shè)施的直接成本。由于公共配套設(shè)施不能直接對外銷售，是為本小區(qū)業(yè)主服務(wù)的，因此將公共配套設(shè)施費(fèi)作為過渡成本項目分配給直接對外銷售的開發(fā)產(chǎn)品，這是開發(fā)產(chǎn)品成本計算的再次分配。

（2）“公共配套設(shè)施費(fèi)”的分配對象如下：

①可以對外銷售的開發(fā)產(chǎn)品。

②準(zhǔn)備出租的開發(fā)產(chǎn)品。

③房地產(chǎn)企業(yè)自用的開發(fā)產(chǎn)品。

④經(jīng)營性配套設(shè)施。

（3）將“公共配套設(shè)施費(fèi)”按（可售）建筑面積法進(jìn)行分配。

至此，可以對外銷售的獨(dú)立的成本對象的成本已經(jīng)計算完成，這就是可售開發(fā)產(chǎn)品的“銷售成本”。

7.在此基礎(chǔ)上，計算各類房產(chǎn)的單位成本明細(xì)表如表8-8（1）~（5）所示，然后將“開發(fā)成本”按房產(chǎn)類別結(jié)轉(zhuǎn)為“開發(fā)產(chǎn)品”科目，設(shè)置“開發(fā)產(chǎn)品”明細(xì)賬進(jìn)行銷售、庫存的明細(xì)核算。

  （二）結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品的會計處理

表8-9   開發(fā)產(chǎn)品單位成本匯總表

企表8  2018年6月30日

借：開發(fā)產(chǎn)品-商鋪                  250 791 735.43

開發(fā)產(chǎn)品-普通住宅              341 029 413.37

開發(fā)產(chǎn)品-非普通住宅            285 719 494.66

開發(fā)產(chǎn)品-聯(lián)排住宅              151 904 013.94

開發(fā)產(chǎn)品-寫字樓                41 755 342.60

貸：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償    316 600 000

    開發(fā)成本-前期工程費(fèi)             28 800 000

    開發(fā)成本-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)             55 200 000

    開發(fā)成本-建筑安裝工程費(fèi)        621 310 000

    開發(fā)成本-開發(fā)間接費(fèi)              8 210 000

    開發(fā)成本-借款費(fèi)用               41 080 000

（三）結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本的會計處理

表8-10   銷售成本計算表

企表9    2018年6月30日

借：主營業(yè)務(wù)成本          975 415 945.00

    貸：開發(fā)產(chǎn)品-商鋪                  250 791 735.43

開發(fā)產(chǎn)品-普通住宅              319 490 420.00

開發(fā)產(chǎn)品-非普通住宅            260 956 915.00

開發(fā)產(chǎn)品-聯(lián)排住宅              131 650 220.00

開發(fā)產(chǎn)品-寫字樓                 12 526 590.00

（四）開發(fā)產(chǎn)品核算小結(jié)

土地增值稅清算

泰山鼎太風(fēng)華小區(qū)2017年5月主體完工，取得了商品預(yù)售許可證，開始預(yù)售。截止2018年4月預(yù)售總額（含稅）為1 706 619 450元，預(yù)繳增值稅3%，計46 124 850元。本項目累計進(jìn)項稅額留抵額85 520 000元。2018年4月項目竣工驗收并報房管部門備案，與施工企業(yè)的工程決算已經(jīng)完成，取得了全部扣除憑證，轉(zhuǎn)讓面積206 500平方米，已經(jīng)達(dá)到可售面積230 000平方米的85%以上，符合土地增值稅應(yīng)當(dāng)清算的條件。

（一）應(yīng)繳增值稅的財稅處理

國稅總局2016年第18號公告采用“實耗扣除法”解決土地成本中內(nèi)含進(jìn)項稅額的抵扣問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算應(yīng)繳增值稅時，應(yīng)將扣除土地成本抵減的銷項稅額從與之配比的“主營業(yè)務(wù)成本”中扣除。

（1）截至2018年4月預(yù)售總額（含稅）為1 706 619 450元，預(yù)繳增值稅3%，計46 124 850元。

銷售額=1 706 619 450÷（1+11%）=1 537 495 000（元）

預(yù)繳增值稅=1 537 495 000×3%=46 124 850

（2）會計處理

借：銀行存款     1 706 619 450

  貸：預(yù)收賬款      1 706 619 450

借：應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)交增值稅        46 124 850

    貸：銀行存款                46 124 850

（3）2018年4月，開具發(fā)票并交房確認(rèn)銷售，計算銷售額及銷項稅額：

銷售額=1 706 619 450÷（1+11%）=1 537 495 000（元）

銷項稅額=1 537 495 000×11%=169 124 450

借：預(yù)收賬款                           1 706 619 450

    貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項稅額）      169 124 450

        主營業(yè)務(wù)收入                       1 537 495 000

同時，結(jié)轉(zhuǎn)成本。結(jié)轉(zhuǎn)成本見上文。

（4）計算扣除土地價款后的銷售額和銷項稅額：

當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

（206 500÷230 000）×220 000 000=197 521 739.13元

每平方米可售面積土地成本=197 521 739.13÷206 500=956.52元

扣除土地價款后的銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

                      =（1 706 619 450-197 521 739.13）÷（1+11%）

                      =1 359 547 487.27元

扣除土地價款的銷項稅額=1 359 547 487.27×11%=149 550 223.60元

與增值稅發(fā)票的銷項稅額的差額= 169 124 450-149 550 223.60=19 574 226.40元

（5）扣除土地價款使銷項稅額減少額：

銷項稅額抵減額=197 521 739.13÷（1+11%）×11%=19 574 226.40

地價中內(nèi)含進(jìn)項稅額，因為國家出讓土地使用權(quán)，納稅人無法取得增值稅專用發(fā)票來抵扣進(jìn)項稅，解決方法是在開具增值稅發(fā)票確認(rèn)銷售時，以銷項稅額抵減的方式代替土地價款中內(nèi)含的進(jìn)項稅額。銷項稅額抵減的是土地成本，傳遞到開發(fā)成本，最后傳遞到主營業(yè)務(wù)成本中。

借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）19 574 226.40

貸：主營業(yè)務(wù)成本                     19 574 226.40

實際銷項稅額= 169 124 450-19 574 226.40=149 550 223.60元

（6）計算“應(yīng)交增值稅”科目的貸差=149 550 223.60-85 520 000

                                 =64 030 223.60元

借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）  64 030 223.60

   貸：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅                   64 030 223.60

（7）將預(yù)繳增值稅結(jié)轉(zhuǎn)到“未交增值稅”的借方：

借：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅         46 124 850

    貸：應(yīng)交增值稅-預(yù)交增值稅      46 124 850

（8）下月申報期內(nèi)應(yīng)繳納增值稅= 64 030 223.60- 46 124 850=17 905 373.50

借：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅  17 905 373.50

    貸：銀行存款            17 905 373.50

（9）實繳增值稅額=149 550 223.60-85 520 000=64 030 223.60

此項目增值稅的稅負(fù)率=64 030 223.60÷1 537 495 000=4.16458%

（二）土地增值稅應(yīng)稅收入總額的確定

國稅總局2016年70號公告規(guī)定，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅的銷項稅額。應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到這里講“不含增值稅的銷項稅額”指的是實際銷項稅額。

土地增值稅應(yīng)稅收入總額=全部價款及價外費(fèi)用-實繳銷項稅額

實繳銷項稅額=發(fā)票的銷項稅額-銷項稅額抵減

土地增值稅應(yīng)稅收入總額=1 706 619 450-（169 124 450-19 574 226.40）

                      =1 706 619 450-149 550 223.60

                      =1 557 069 226.40

與主營業(yè)務(wù)收入差額=1 557 069 226.40-1 537 495 000=19 574 226.40元，恰好等于“銷項稅額抵減額”。

結(jié)論：一般納稅人選擇適用一般計稅方法的，土地增值稅清算時，“應(yīng)稅收入總額”是在企業(yè)所得稅“主營業(yè)務(wù)收入（不含稅）”的基礎(chǔ)上，調(diào)增“銷項稅額抵減額”。

土地增值稅納稅申報表填報實例

（一）將“銷售收入總額”轉(zhuǎn)換為“應(yīng)稅收入總額”

計算泰山鼎太風(fēng)華小區(qū)銷項稅額抵減率：

=19 574 226.40÷1 537 495 000=1.2731245565%

應(yīng)稅收入總額=銷售收入總額×（1+1.2731245565%）

（二）計算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

實繳增值稅額=149 550 223.60-85 520 000=64 030 223.60

此項目增值稅的稅負(fù)率=64 030 223.60÷1 537 495 000=4.16458%

注：地方教育費(fèi)附加不得扣除。

（三）土地增值稅納稅申報表的填報

“已繳土地增值稅稅額”是按照中部某省地稅局規(guī)定的土地增值稅預(yù)征率計算的，普通住宅為1.5%，非普通住宅為3%，其他類房地產(chǎn)為4%。

財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)規(guī)定：“三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！鳖A(yù)售期，土地增值稅和增值稅的計稅基數(shù)均為當(dāng)期預(yù)收帳款通過除以（1+適用稅率（或征收率）），預(yù)征計稅基礎(chǔ)相同，均可以不含增值稅的金額計算應(yīng)繳稅額，簡潔方便。

預(yù)交土地增值稅的計算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時：

1、一般計稅方法下：

預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+11%）*土地增值稅預(yù)征率

2、簡易計稅方法下：

預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+5%）*土地增值稅預(yù)征率

為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）：為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

國家稅務(wù)總局公告2016年第18號 關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告

全文有效    成文日期:2016-3-31

　　國家稅務(wù)總局制定了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》，現(xiàn)予以公布，自2016年5月1日起施行。
　　特此公告。
                     國家稅務(wù)總局            2016年3月31日

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法

　　第一章 適用范圍

　　第一條 根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。
　　第二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用本辦法。
　　自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。
　　第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。　　

　　第二章 一般納稅人征收管理

　　第一節(jié)　銷售額

　　第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
    銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
　　第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
　　當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
　　當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。
　　房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨(dú)作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
　　支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
　　第六條 在計算銷售額時從全部價款和價外費(fèi)用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。
　　第七條 一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。
　　第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。
　　房地產(chǎn)老項目，是指：
　?。ㄒ唬督ㄖこ淌┕ぴS可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；
　?。ǘ督ㄖこ淌┕ぴS可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
　　第九條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。

　第二節(jié) 預(yù)繳稅款

　　第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
　　第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
　　適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
　　第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

第三節(jié) 進(jìn)項稅額

　　第十三條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。
　　不得抵扣的進(jìn)項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額×（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模）

　第四節(jié) 納稅申報

　　第十四條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)，以下簡稱《試點(diǎn)實施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
　　第十五條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)按照《試點(diǎn)實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

　　第五節(jié) 發(fā)票開具

　　第十六條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅發(fā)票。
　　第十七條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。
　　第十八條 一般納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。
　　

　　第三章 小規(guī)模納稅人征收管理

　　第一節(jié) 預(yù)繳稅款

　　第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下簡稱小規(guī)模納稅人）采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
　　第二十條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%
　　第二十一條 小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

　　第二節(jié) 納稅申報

　　第二十二條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按照《試點(diǎn)實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

　　第三節(jié) 發(fā)票開具

　　第二十三條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開。
　　第二十四條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。
　　第二十五條 小規(guī)模納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得申請代開增值稅專用發(fā)票?！　?/span>

第四章 其他事項
　　第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照本辦法規(guī)定預(yù)繳稅款時，應(yīng)填報《增值稅預(yù)繳稅款表》。
　　第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。
　　第二十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，未按本辦法規(guī)定預(yù)繳或繳納稅款的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

　　注釋：《國家稅務(wù)總局關(guān)于修改部分稅收規(guī)范性文件的公告》（國家稅務(wù)總局公告2018年第31號）對本文進(jìn)行了修改。

國家稅務(wù)總局公告2016年第70號 關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告

全文有效    成文日期:2016-11-10

　　為進(jìn)一步做好營改增后土地增值稅征收管理工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）等規(guī)定，現(xiàn)就土地增值稅若干征管問題明確如下：
　　一、關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題
　　營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
　　為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：
　　土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
　　二、關(guān)于營改增后視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題
　　納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條規(guī)定執(zhí)行。納稅人安置回遷戶，其拆遷安置用房應(yīng)稅收入和扣除項目的確認(rèn)，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第六條規(guī)定執(zhí)行。
　　三、關(guān)于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除問題
　?。ㄒ唬I改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。
　?。ǘI改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅（以下簡稱“城建稅”）、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除。
　　其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的城建稅、教育費(fèi)附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行。
　　四、關(guān)于營改增前后土地增值稅清算的計算問題
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，按以下方法確定相關(guān)金額：
　?。ㄒ唬┩恋卦鲋刀悜?yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入
　?。ǘ┡c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=營改增前實際繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加+營改增后允許扣除的城建稅、教育費(fèi)附加
　　五、關(guān)于營改增后建筑安裝工程費(fèi)支出的發(fā)票確認(rèn)問題
　　營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。
　　六、關(guān)于舊房轉(zhuǎn)讓時的扣除計算問題
　　營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項規(guī)定的扣除項目的金額按照下列方法計算：
　　（一）提供的購房憑據(jù)為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。
　?。ǘ┨峁┑馁彿繎{據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價稅合計金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。
　?。ㄈ┨峁┑馁彿堪l(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項稅額之和，并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。
　　本公告自公布之日起施行。
　　特此公告。

國家稅務(wù)總局

2016年11月10日