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本文是關(guān)于“房產(chǎn)繼承”系列中的第一篇。 “房本”是老百姓擁有房產(chǎn)的象征。在“房本”中，有三類信息直接關(guān)系到老百姓的利益：
我國住房制度改革正式落地是在1998年，至今已經(jīng)有20多年的時間。在這二十余年的時間里，伴隨著我國不動產(chǎn)登記制度，“房本”的形式在變，登記信息在變。了解清楚這些房本的形式和信息，無論今后售賣、出租、繼承甚至分家析產(chǎn)，或者買房，都能做到心里有數(shù)。 本文先帶著大家認(rèn)識一下“房本”，看看這些關(guān)乎切身利益的信息都“長”什么樣。二十年的時間里，按照房本的形式，劃分為三個階段： 【1】“兩證”時期1.“兩證”通常指的是《房屋所有權(quán)證》和《土地使用證》。 通過這兩個證的名字很容易看出：老百姓買的房子，擁有的是房子的所有權(quán)；蓋房子占用的土地，只有使用權(quán)。所以，一個叫“所有權(quán)證”，一個叫“使用權(quán)證”。 老百姓口中俗稱的“房產(chǎn)證”就是從這個時候開始叫起來的，指的就是《房屋所有權(quán)證》?！胺慨a(chǎn)證”是在1992年左右的時候開始出現(xiàn)：
“兩證”的房屋目前市場上還普遍存在。在后來新的房產(chǎn)證件推出之后，國家并沒有強制換證。08年之前的房子，大多是這種組合方式。這里需要提醒的是，如果涉及到這類房產(chǎn)的交易，要注意《土地使用證》。我國的土地使用權(quán)只有兩種：
如果是《房屋所有權(quán)證》 《集體土地使用證》的組合，這類房屋多數(shù)只能在同村集體成員之間進行交易，“外戶人”購買的時候會受到很多限制甚至利益上的損失，必須要謹(jǐn)慎。 2.《房屋所有權(quán)證》中的三類關(guān)鍵信息 （1）房屋所有權(quán)人。登記的是房子的產(chǎn)權(quán)人信息。登記的是誰，誰就有產(chǎn)權(quán)份額。注意，房屋所有權(quán)人采取的是“一人一證”，只登記一個人的名字。 （2）共有人。這套房子是不是還有其他共有人。如果有，后面還有一個信息欄：“共有權(quán)證號自……至…… ”。這里就會涉及到另外一個證：《房屋共有權(quán)證》，共有人信息會登記在此證中。所以，一般情況下，多人共有一套房產(chǎn)，采取的是《房屋所有權(quán)證》 《土地使用證》 《房屋共有權(quán)證》的組合方式。 多人共有時，如果涉及到房產(chǎn)的處置，在“按份共有”的情況下，需要經(jīng)過擁有2/3以上產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人同意；在“共同共有”的情況下，需要經(jīng)過所有產(chǎn)權(quán)人同意。一般來講，跟份額有關(guān)的約定和說明，會在《房屋所有權(quán)證》中的“附記”欄中說明。 （3）房屋價值。房屋價值主要跟房子的位置、面積大小有關(guān)。在房產(chǎn)證中的信息主要包括：房屋坐落、產(chǎn)別、建筑面積（平方米）、設(shè)計用途等四類。
認(rèn)識這三類信息之后，就知道房子是不是屬于“個人合法財產(chǎn)”、自己占有的份額，等到需要處置的時候，就知道能不能處置、處置多少。 3.另外需要提醒的兩個要點 （1）不是所有的房子都必須有“兩證”。 早期的時候，房產(chǎn)證和土地證是不同機關(guān)頒發(fā)的，《房屋所有權(quán)證》是由房屋管理部門發(fā)的，《土地使用證》是由土地管理部門發(fā)的。有些地方由“國土資源局和房屋管理局”統(tǒng)一印制發(fā)放，這種情況下，都體現(xiàn)在《房屋所有權(quán)證》中，不需要土地證。主要標(biāo)記就是看看房產(chǎn)證上蓋的章。 （2）在這個階段，還有個證叫“契證”。 契證是一種完稅憑證，是由縣級契稅征收機關(guān)統(tǒng)一向納稅人開具，作為農(nóng)村地區(qū)契稅納稅人的完稅憑證，主要適用于農(nóng)村地區(qū)。 發(fā)放的主要原因在于，因為我國部分農(nóng)村地區(qū)存在房產(chǎn)交易缺乏管理制度和機構(gòu)的實際情況，所以，農(nóng)村購房者繳納契稅之后，通過“契證”證明購房人實際交易的合法性?！捌踝C”在1998年10月1日開始使用，到2016年左右的時候取消了。 所以，有時候人們口中的“三證”，就是指的《房屋所有權(quán)證》、《土地使用證》和《契證》。 【2】房地產(chǎn)權(quán)證1.“兩證合一” 把《房屋所有權(quán)證》和《土地使用證》合二為一，變成《房地產(chǎn)權(quán)證》。最早是1996年3月1日在上海開始實施，2008年9月1日全國統(tǒng)一實行“兩證合一”。 顧名思義，就是把房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)合并到一個證件上。為方便辦證、簡化辦理流程，明確不再需要跑幾個機關(guān)部門辦理，也是一項便民的舉措?！斗康禺a(chǎn)權(quán)證》由當(dāng)?shù)氐膰临Y源和房屋管理局印制發(fā)放。 2.《房地產(chǎn)權(quán)證》中的三類關(guān)鍵信息 （1）房地產(chǎn)權(quán)利人。注意，信息欄名稱已經(jīng)改成“房地產(chǎn)權(quán)利人”，不再是“房屋所有權(quán)人”。房地產(chǎn)權(quán)證依然遵循“一人一證”的原則。在“權(quán)利人”登記的是一個人的名字，在后面的信息欄中寫明證件名稱和證件號碼，以證明權(quán)利人的真實身份。 （2）共有情況。有些朋友會問：婚后買的房子明明算夫妻共同財產(chǎn)，為什么只能寫一個人的名字？ 沒關(guān)系，在“共有情況”欄中做出標(biāo)識。前面“兩證”時期做了一些提示，這里詳細(xì)說明一下，有三種情況：
具體可參考一紙家書之前的一篇專題文章：你的房子里你占多少份額？好好看一下房本，這欄信息特別重要 針對共同共有、或者按份共有，一般情況下：
（3）房產(chǎn)價值。包括房地坐落、房屋的建筑面積、套內(nèi)面積、土地用途、土地獲取方式等。 【3】不動產(chǎn)權(quán)證書《不動產(chǎn)權(quán)證書》是對《房地產(chǎn)權(quán)證》的一次升級，正式實施是在2015年3月1日，證件中包含的權(quán)利和范圍更廣。 大家知道，現(xiàn)在各地辦理房屋登記、更名、過戶等的機構(gòu)都叫做“不動產(chǎn)登記中心”，這是配合國家推動不動產(chǎn)登記制度的機構(gòu)改革措施。 《不動產(chǎn)權(quán)證書》中的三類關(guān)鍵信息： （1）權(quán)利人。權(quán)利人可以是多人，例如，夫妻購房并且作為夫妻的共同財產(chǎn)，在“權(quán)利人”一欄中同時登記夫妻二人的名字。 這是相對之前“房本”變化的一個關(guān)鍵地方。所有的房子的產(chǎn)權(quán)人都寫在一欄上，不用再像之前，采用的是“主房本” “共有房本”的組合方式。現(xiàn)在的做法是，如果權(quán)利人是多位，每人發(fā)一個相同的房本，唯一的區(qū)別就在于“權(quán)利其他情況”一欄中登記的持證人不同，其他信息完全相同。 （2）共有情況。跟《房地產(chǎn)權(quán)證》中的選項一樣，也分為單獨所有、共同共有、按份共有三種情況。同理，涉及到的“共有”的份額信息，也會在后頁“附記”欄中寫明。 （3）房產(chǎn)價值。通過坐落、權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)、用途、面積體現(xiàn)。重點介紹三個信息欄：
說明這套房子占用的土地屬于國家建設(shè)用地，持有該證的權(quán)利人擁有房屋的所有權(quán)，未來這套房子滿足自行處置的條件。
說明這套房子占用的土地屬于國有出讓，房子是商品房，上市交易沒問題。
【4】小結(jié)目前市場上主要存在的“房本”形式就是上述三類。在實際改革過程中，由于政策試行、歷史遺留等原因，上述各類證件在各地實施時間有一定差別。 在整個住房制度改革過程中，還有很多其他形式的“房本”，例如，《村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證》、《宅基地使用證》，林林總總十余種。這里不詳細(xì)介紹，在后續(xù)文章中涉及到相關(guān)話題時再單獨講解。 這里主要是告訴大家，通過各種形式房產(chǎn)證，要清楚房子屬于誰的、有多少份額、值多少。因此，這三類信息是真正關(guān)乎老百姓切身利益的。 最后再提醒大家一句：“房本”的信息是判斷個人權(quán)益的最重要依據(jù)，但不是唯一依據(jù)。 后記在家庭財產(chǎn)繼承中，最復(fù)雜和麻煩的就是房產(chǎn)，其中的關(guān)鍵就在于如何判斷房產(chǎn)是誰的、有多少份額。 本篇文章先介紹一下目前房產(chǎn)證的主要類型，讓大家有一個初步認(rèn)識。下一篇將介紹如何在“房本”信息的基礎(chǔ)上，更清楚的判斷產(chǎn)權(quán)人在房產(chǎn)中占有的份額。 |
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