穩(wěn)做福岡包租婆：租金回報率碾壓東京

海星海外 2019-10-29

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近年來國內(nèi)投資現(xiàn)況令人堪憂，似乎每種投資方式的收益都不盡如人意。實際上傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資也還是一個不錯的選擇，因為不論怎樣，最后還是會有一處不動產(chǎn)供投資者作為后備之選，更何況只要選好了地區(qū)和地段，就不愁沒有租戶和收入，相對于理財產(chǎn)品來說更為劃算。

目前國內(nèi)整體房價都處于一個上漲的趨勢，一線城市的房價讓人望而卻步，就算是十八線城市有的也能達到1萬元/平，房產(chǎn)投資回報的主要來源在于日后的出租回報率，而國內(nèi)整體的租售比偏低，很難在一個合理的時間范圍內(nèi)收回成本并獲得收益。因此很多投資者將目光投向了海外地產(chǎn)。

日本地產(chǎn)業(yè)在戰(zhàn)后順利恢復經(jīng)濟后呈一個穩(wěn)步上升的趨勢，特別是經(jīng)歷過泡沫破碎后的陣痛之后，更是痛定思痛，完善了房產(chǎn)市場的法律法規(guī)，再加上日元是全球有名的避險貨幣，選擇日本在某種程度上也是選擇了放心和穩(wěn)定，為您合理的資產(chǎn)配置打下比較堅穩(wěn)的基礎。

（日本近十年的房價趨勢）

那么日本投資的方向除了我們耳熟能詳?shù)摹熬┶嫔瘛边€有哪些城市可供選擇呢？他們的租售比和首都東京相比有什么優(yōu)勢和劣勢呢？

東京

作為日本的首都，東京房產(chǎn)市場極度成熟，很多房屋的售價和出租價格都在嚴格的市場管理之下。房價方面，東京的房價趨于穩(wěn)定，這和他們穩(wěn)定的社會和全球前五經(jīng)濟體的關(guān)系密不可分。從60年代泡沫破裂以來，東京作為日本首都走在日本恢復經(jīng)濟的最前列，直接的體現(xiàn)是東京的房屋存量在穩(wěn)步上升。

（東京房屋存量和其他三個城市的對比）

和房屋數(shù)量一起上漲的還有東京的房價。由于日本人多地少的緣故，東京中心地區(qū)房屋價格可以說是寸土寸金，大東京地區(qū)出售的新公寓的平均價格在2018年達到創(chuàng)紀錄水平，開發(fā)商大幅增加了價格在1億日元以上的高檔公寓的供應。

根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所最近發(fā)布的報告，2018年在東京都會區(qū)發(fā)售的新建公寓的平均價格躍升至每年5,908萬日元（53.5萬美元）同比增長7.6％。

創(chuàng)紀錄的平均售價在1990年定為6123萬日元。但是，與泡沫時期不同，價格大幅上漲主要集中在東京中部地區(qū)和主要火車樞紐附近的重建項目。去年，大東京地區(qū)有35,898套新公寓要出售，同比略增0.4％，是四年來的首次增長。

（東京房屋租金和價格線型圖）

08年金融危機后，東京房屋租金在經(jīng)濟恢復穩(wěn)定的道路上也有了小幅度的提升。那么東京房價和租金的比例是什么水平呢？日本以其社會穩(wěn)定的優(yōu)勢穩(wěn)住了租售比。在亞洲國家和地區(qū)中，日本的租售比處于一個中等偏上水平。

（日本整體租售比在亞洲的情況）

通過上面的數(shù)據(jù)分析可以看出，東京的房屋價格和出租回報處于一個較低的水平。特別是東京的中心地區(qū)，100萬人民幣的房產(chǎn)可能只是一間僅僅3平米的公寓，而房屋租金則遠低于每月的還貸金額。

福岡

初聞福岡，或許會有點陌生。福岡是日本九州的核心城市，市內(nèi)的博多港是神戶港以西唯一既與北美及歐洲等地區(qū)有貨柜運輸航路，又能與東亞接軌的國際貿(mào)易港，同時這里也是重要的亞洲航空港。雖然知名度不如“京阪神”，但最近在小眾旅游的驅(qū)使下很多游客也發(fā)現(xiàn)了福岡的美。

福岡的房屋價格浮動和日本整體的房價呈正相關(guān)，近年來也呈上漲趨勢，例如2018年，福岡的平均土地價格約為每平方米12.27萬日元，而2017約為每平方米11.31萬日元。在房屋價格上漲的同時，福岡的整體房價處于整個日本的下位區(qū)域。

（福岡房價處于日本房價的低位）

在房價處于一個低位價格的時候，福岡的房屋租金在整個日本則處于中上的范圍，這主要在于福岡政府的開放態(tài)度。與東京和大阪不同，福岡確實具有兩全其美的好處，由于外國投資的涌入，福岡是一個生活質(zhì)量，人口增長和經(jīng)濟活動相近的發(fā)達的一線城市，但同時卻享有與東京和大阪相比，生活成本相對較低，尤其是在住宅和商業(yè)替代品的價格較低的優(yōu)勢，福岡政府也大力主張自主創(chuàng)業(yè)，這就吸引了不少首都圈的年輕群體，有了這一租房大軍的支持，福岡的租賃市場處于一個欣欣向榮的階段。