有朋友問我，在拆遷過程中是不是沒有房產(chǎn)證就一律沒有拆遷補償呢？哪些沒有房產(chǎn)證的拆遷房會得到賠償呢？

城鎮(zhèn)拆遷已經(jīng)是我國一大特有的現(xiàn)象，一方面是因為我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展快速，城市發(fā)展日新月異，對拆遷的需求量大；二是因為拆遷過程中的利益過大，已經(jīng)成為一種造富神話。

但是在拆遷過程中，由于政策性較強，大家又比較關注，所以人們關心自己的拆遷房屋能不能得到補償？能得到多少補償？也就在情理之中了。

首先，我們看看哪些房屋在拆遷過程中得不到補償

在現(xiàn)實執(zhí)行過程中，對那些違法建筑就不能給予拆遷補償。

那么，什么是違法建筑？

違法建筑不以是不是有房產(chǎn)證為依據(jù)，而是指那些違反《土地管理法》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等相關法律、法規(guī)，非法占用土地、未取得建設工程規(guī)劃許可證、臨時建設工程規(guī)劃許可證等法定建設許可，或者未按照建設工程規(guī)劃許可證、臨時建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定，擅自建筑的建筑物、構筑物。

因此，并不是沒有房產(chǎn)證就是違法建筑，而是違反相關的法律法規(guī)，違規(guī)建筑雖然說是違反國家法律法規(guī)規(guī)章的強制性規(guī)定建造的房屋。但是國家對違法建筑并沒有統(tǒng)一的定義，因此各地方政府對其進行了明確的規(guī)定。主要要素是指未取得建設工程規(guī)劃許可證或者違反建設工程規(guī)劃許可證核定的相關內(nèi)容建設的建筑。

常見的違規(guī)建筑主要有以下幾類：

一是沒有土地部門的用地批文。

根據(jù)《國家土地管理法》的有關規(guī)定，在沒有獲得縣級以上土地管理部門批準（土地總體利用規(guī)劃）的用地批文，而進行的（建筑）在建工程項目，就定義為違規(guī)建筑。

二是沒有獲得建設用地規(guī)劃部門的規(guī)劃許可。

即沒有申請或申請未獲得批準，沒有取得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證而建成的建筑物；

三是擅自改變建設工程規(guī)劃。

雖然有建設工程規(guī)劃許可證，但是在建筑時卻擅自改變建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定而建成的建筑物；

四是擅自改變使用性質(zhì)和延長有效期。

有的建筑物擅自改變了使用性質(zhì)或者將臨時建筑建設后超過有效期未拆除成為永久性建筑的建筑物；

五是弄虛作假的情形。

即通過偽造相關材料向主管部門騙取許可證而建成的建筑物。

六是違法建筑判斷標準并不是以建成與否為標準。

竣工與否不是判定是不是違法建筑的標準，只要違法行為人已經(jīng)投入資金、設備等進行了建筑物、構筑物的實際建設，就可以判定為違法建筑。

只要被認定違法建筑，在拆遷過程中肯定不予補償。

其次，在什么情況下沒有房產(chǎn)證仍然會得到拆遷補償？

一般情況下，沒有房產(chǎn)證代表沒有房產(chǎn)權，在拆遷補償方面會受到影響，甚至有可能失去補償資格。

一是只要經(jīng)過認定是合法的建筑應該獲得拆遷賠償

沒有房產(chǎn)證的房屋在拆遷過程中如果要進行補償就必須進行房屋的合法性認定，如果房屋是合法的，就應該得到賠償。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第24條規(guī)定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

因此，對于無證建筑只要經(jīng)過調(diào)查、認定屬于合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，都應當給予補償。

二是有兩種特殊情況是可以特殊方式獲得拆遷補償?shù)?/span>

第一種情形是你購買的住房房產(chǎn)證在別人的名下而沒有過戶的。拆遷補償款肯定會支付給房產(chǎn)持有人，你只能向你購買的賣房人賠償，如果不能協(xié)商可以向人民法院起訴。

第二情形是一九九零年四月一日《城市規(guī)劃法》實施前的住房。如果是在這之前的房屋沒有取得相應的規(guī)劃、報建手續(xù),沒有辦理房產(chǎn)證，根據(jù)所在省、自治區(qū)、直轄市人民政府的相關規(guī)定，應該可以獲得賠償。

三是2018年以后4種無證房屋也可獲得全額拆遷補償。

根據(jù)最新調(diào)整的2018年拆遷補償政策，無房產(chǎn)證的住房有下列四種情形的可以獲得全額拆遷補償：

第一種情況是上世紀50年代到60年代的房屋

上世紀50年代到60年代的房屋，很多房屋都沒有房地產(chǎn)證，但是沒有房地產(chǎn)證并不代表這些房屋是非法的，畢竟由于那個時代的特點，這些房屋是合法的。既然是合法的，拆遷時自然應該獲得全額的拆遷補償。

第二種情形是依法修建享受法律保護的房屋

由于歷史的原因，過去一些建造的房屋并沒有要求辦理房地產(chǎn)證，因此，只要是在房屋修建時符合當?shù)氐慕ǚ空吆拖嚓P規(guī)定，就應該獲得同樣的賠償。

第三種情形是祖上傳下來的祖宅

一些老房子是家庭祖輩傳下來的，當時并沒有辦理房地產(chǎn)證的要求，事后也沒有一定要辦理房地產(chǎn)證的規(guī)定，因此，考慮到歷史的延續(xù)性，只要房子不違反當?shù)氐慕ǚ空吆拖嚓P規(guī)定，不管有沒有房地產(chǎn)證都應該給以拆遷補償。

第四種情形城鎮(zhèn)化規(guī)劃區(qū)域的農(nóng)村房屋

城鎮(zhèn)化是我國民是未來發(fā)展的重點，城鎮(zhèn)化的過程也是農(nóng)村房屋進行拆遷的過程，在這一過程中如果是被規(guī)劃進行重新修建，也可以獲得賠償。

作者：麒鑒，專注銀行三十年，財經(jīng)金融分析評論，歡迎關注并留言