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樓市進入下半場，不少房企也早早開始布局起了轉(zhuǎn)型之路。 作為這個行業(yè)獲利多年的企業(yè)，想要探索新的盈利點，最先嘗試的莫過于本領域的精細化延伸，如長租公寓、海外房產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。 在這些領域中，這幾年開發(fā)商最喜歡的就是旅游地產(chǎn)。 因為就算在這兩年龐大的經(jīng)濟壓力下，我國的旅游消費也都一直處于良性增長，今年也不例外，前段時間，十一黃金周游客及消費多項數(shù)據(jù)創(chuàng)下新高：
亮眼的數(shù)據(jù)，再次展示了中國強勁的內(nèi)生動力。 勢頭正猛的旅游業(yè)，加上國人酷愛買房，兩者一結(jié)合，“錢途”一片光明。 這兩天北方開始入秋，陰霾天漸漸逼近，而朋友圈旅居廣告也與日俱增，宣傳圖中往往是這樣的：
正是這種美好和現(xiàn)實強烈的對比，讓秋冬成了旅游地產(chǎn)的旺季。 每個購房者都有一個長居仙境的夢，正如海子的《面朝大海，春暖花開》：
旅居也正是窺透了這個賣點，在宣傳和售樓處都做足了功夫。 就連身經(jīng)百戰(zhàn)的我每次去看盤，也忍不住一再感嘆想在這種環(huán)境里長住下去，面對這種身臨其境的5D營銷沒多少人能頂?shù)米 ?/p> 被玩砸的概念 旅游地產(chǎn)這一概念伴隨著旅游業(yè)的崛起，開始遍地開花。開發(fā)商無孔不入，只要有一個旅游景點，周邊一定有與之對應的樓盤。 比如去一次基本不會再去第二次的白洋淀、景點單一的壩上草原等等，簡直數(shù)不勝數(shù)……旅游地產(chǎn)都快成景點的標配了。 這些旅游地產(chǎn)，三四五線的城市居多，包括大理，西雙版納，煙臺，威海。此外還有部分一二線城市的遠郊，包括北京遠郊密云，河北野三坡、杭州臨安等。
▲大理古城 他們都有個共同的特點，景色美麗，價格美麗（相比一二線城市）。 旅游城市往往名聲在外，少去了大量的營銷工作；再加上土地便宜，開發(fā)商輕松就能定一個雙方都滿意的價格，還能有得賺。 前期做旅居的開發(fā)商在16、17年確實也賺得盆滿缽滿。 2016年全國旅游地產(chǎn)銷售額同比增長達到了40%；2017僅上半年，全國旅游地產(chǎn)銷售額同比增長更是高達60%。 對于普通購房者而言：為旅游地產(chǎn)掏了腰包，也算是圓了自己一個山水田園的夢。 對開發(fā)商而言：用最低的成本，賺了最多的錢，只要把旅居這個夢粉飾好，就能一直賺下去。 但這種增長卻被很多做這門生意人自己玩兒砸了！ 不少做旅居生意的地產(chǎn)商，從一開始就把地產(chǎn)開發(fā)這套金融游戲原封不動的挪到了旅游地產(chǎn)， 當然也不會珍惜手中的旅游地產(chǎn)開發(fā)機會，竭澤而漁開發(fā)旅游地產(chǎn)的新聞，在各地也早已屢見不鮮，用心打磨旅居產(chǎn)品的更是少之又少。 在這種情況下，所謂的旅游地產(chǎn)只是披了旅游外衣的普通商品房。
打著旅游地產(chǎn)的旗號跑馬圈地，在風景獨特的地方修建幾個與城市居住樓盤差距不大的產(chǎn)品，再冠以旅居的名頭就可以開始堂而皇之開始出售。 這種做法，對開發(fā)商短期而言并沒有什么損害，對購房者而言在開盤之初也看不出什么貓膩。 但這些被過度包裝的旅游地產(chǎn)，一旦由新房市場轉(zhuǎn)為二手房市場，或銷售戰(zhàn)線拉長，種種弊端就再也遮不住了。 最明顯的例子就是秦皇島和乳山。 這兩個地方的新房市場價格和二手房市場價格高度分裂，被套牢者數(shù)不勝數(shù)，一個在秦皇島買了“海景房”的朋友至今后悔得腸子都青了，也成為他的為數(shù)不多的投資滑鐵盧。 乳山銀灘旅游度假區(qū)的部分項目當時售賣了多年至今都未銷售完，還出現(xiàn)為數(shù)不少的爛尾項目。 顯然，隨著越來越多“偽旅游地產(chǎn)”被曝光，這個概念的信任危機也越發(fā)嚴峻。 套牢還只是開始！ 買旅游地產(chǎn)這個事兒，細想一下就很有意思。 在都市買房，我們都會從地段、配套、再考察到開發(fā)商實力，甚至細扣多個小區(qū)的差別，小心翼翼生怕一個不小心就買到殘次品。 但是到了旅游地產(chǎn)身上，這些樓市幾十年沉淀下來的買房智慧就被通通推翻了？ 被景區(qū)的負離子含量，水質(zhì)，溫度這類東西所代替，而買房一旦違背了這些樓市智慧，想不吃虧都難！ 從消費者權益保護角度講，旅游地產(chǎn)應是狹義的，就是消費者購買的具有旅游休閑功能的地產(chǎn)。 但不得不承認，從目前國內(nèi)的旅游地產(chǎn)來講，多數(shù)都是在新區(qū)域新開發(fā)的項目，這就意味著樓盤所在的區(qū)域交通、服務等配套設施都需要從零開始。 在這種情況下，消費者在購買旅游地產(chǎn)時不僅要面臨購買普通房產(chǎn)時的產(chǎn)權、房屋質(zhì)量等問題，還要面臨養(yǎng)護成本難以確定、物業(yè)服務要求更高等新的問題。 這種矛盾在都市普通住宅中，都能被時間調(diào)和，只要能居住，有人居住，人氣上來，配套自然就慢慢完善了。 但在旅游地產(chǎn)上并非如此，其居住屬性并不強。 一直以來，我都在強調(diào)不要忽視“房住不炒”這句話背后的涵義，房子是用來住的，那就必須要滿足最簡單的居住屬性。 但大部分購置旅居的人一年居住的次數(shù)屈指可數(shù)，而當?shù)鼐用裼懈嗟倪x擇，很少會選擇這種樓盤。 過高的空置率讓很多小區(qū)形同于荒廢，在這種情況下環(huán)境配套想要完善，可以說很難。
▲乳山空城 旅游地產(chǎn)的維護費用和配套是需要有人去保障的，購房者無法保障，那就只能指望開發(fā)商的品牌信譽。 有的開發(fā)商資金能力強，可以引進自帶商業(yè)和醫(yī)療配套，但就算引進了，小區(qū)居住的人不多，這些商戶的存活也是一大問題。 久而久之只能任其自生自滅。 因此對于這種房子，買了只能長期持有，用使用頻次來疏解自己的購房成本，跟買了一個電子產(chǎn)品別無二致。 如果是貸款購置的房產(chǎn)，還意味著雖然不居住，也要支付不菲的利息和月供。一旦入坑，想要解套，簡直難比登天。 在如今的樓市大環(huán)境下，對于正常的二手房交易都很疲乏，更何況是旅游地產(chǎn)？ 再加上今年，旅游地產(chǎn)的現(xiàn)狀被越來越多的人披露，旅居已經(jīng)面臨前所未有的信任危機，想解套，難上加難。 |
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