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案情簡介  上訴人（原審被告）：上海XX置業(yè)有限公司。 被上訴人（原審原告）：鞠某 被上訴人（原審原告）：高某 一審法院查明： 2010年12月9日，鞠某、高某（以下簡稱乙方、買方）與上海XX置業(yè)有限公司（以下簡稱甲方、賣方）就上海市浦東新區(qū)XX路XX弄XX庭（X號地塊）XX號X層XX（復(fù)式）室房屋（以下簡稱系爭房屋）簽署《上海市商品房預(yù)售合同》，該房屋建筑面積為195.99平方米，每平方米建筑面積單價10,380元（人民幣，下同），總價2,034,376元。上述預(yù)售合同第二十二條約定，甲方交付該房屋有其他工程質(zhì)量問題的，乙方在保修期內(nèi)有權(quán)要求甲方除免費(fèi)修復(fù)外，還須按照修復(fù)費(fèi)的0.5倍給予補(bǔ)償。雙方商定對該房屋其他工程質(zhì)量有爭議的，委托本市有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)檢測，并以該機(jī)構(gòu)出具的書面鑒定意見為處理爭議的依據(jù)。同日，鞠某、高某、賣方簽署《房屋交接書》，辦理了房屋交接手續(xù)。2011年1月21日，鞠某、高某就房屋質(zhì)量問題向物業(yè)管理公司報修。2015年3月19日，物業(yè)管理公司出具《情況說明》，內(nèi)容為：XX路XX弄XX號XX室業(yè)主于2014年9月24日前來物業(yè)再次報修房屋墻角開裂，經(jīng)查墻角有修過仍然有開裂，經(jīng)與施工方鄔某溝通房屋墻角開裂屬于沉降問題，無法維修。至今鑰匙托管于物業(yè)。 根據(jù)賣方出具的《上海市新建住宅質(zhì)量保證書》，門、窗工程、墻面、頂棚抹灰層工程、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程的保修期限為2年，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏保修期為5年。 經(jīng)鞠某、高某申請，原審法院就房屋質(zhì)量問題、修復(fù)方案及修復(fù)費(fèi)用分別委托司法鑒定，鑒定費(fèi)共計26,500元，均由鞠某、高某預(yù)繳。經(jīng)鑒定，關(guān)于房屋質(zhì)量的鑒定意見為：1）系爭房屋存在墻面粉刷空鼓、不同材料交接縫、客廳地坪下沉、客廳墻角潮濕、北陽臺樓面積水等施工質(zhì)量缺陷；存在窗臺、窗角裂縫、局部粉刷龜裂等施工通病。系爭房屋室內(nèi)配電箱、線管內(nèi)電線缺失、二樓金屬扶手生銹、入戶門鎖具損壞、大門變形，是由于對房屋的保護(hù)、維護(hù)不當(dāng)所致。2）對房屋存在的施工質(zhì)量問題、施工通病，應(yīng)予以修復(fù)。對保護(hù)、維護(hù)不當(dāng)引起的問題，應(yīng)予以整修。3）西南臥室梁下凈高符合設(shè)計和規(guī)范要求。鞠某、高某、賣方對于該份鑒定意見均無異議，但賣方認(rèn)為維修超過保修期的項目需鞠某、高某付費(fèi)；除了地坪下沉不確定有無超過保修期外，其余保修期均已超過。鑒定機(jī)構(gòu)表示，地坪下沉屬施工質(zhì)量缺陷，不受保修期限制；系爭房屋進(jìn)門客廳地坪下沉2厘米，整個地坪要翻修，且電線被拉掉了，配電箱也沒有，無法居住。 關(guān)于修復(fù)方案的鑒定意見為：1、墻面底部粉刷空鼓：1）鏟除全部空鼓粉刷；2）清理干凈墻面；3）涂刷界面劑；4）按原設(shè)計和規(guī)范要求重新做粉刷層；當(dāng)墻面涂飾層受損時，并對相關(guān)房間頂板、墻面按原設(shè)計、施工規(guī)范要求滿刷涂料。2、客廳地坪下沉/底部受潮：1）鏟除客廳全部混凝土地坪；2）鏟除客廳內(nèi)全部不符合要求的松散填土；按原設(shè)計和規(guī)范要求重新對客廳地坪地基進(jìn)行填土施工。確保填土壓實系數(shù)達(dá)到設(shè)計要求；3）按原設(shè)計和規(guī)范要求恢復(fù)客廳地坪，并做好地坪和墻角防潮處理。3、客廳、廚房、衛(wèi)生間墻面及窗臺裂縫：可采用填縫法進(jìn)行裂縫處理：1）剔鑿干凈裂縫表面的抹灰層；對于廚房、衛(wèi)生間外墻，鏟除裂縫處外飾層；2）沿裂縫開鑿U型槽，槽深不宜小于15mm，槽寬不宜小于20mm；3）清理干凈鑿槽；4）將裂縫及周邊砌體表面濕潤；5）采用改性環(huán)氧砂漿充填；6）按原設(shè)計要求做粉刷和外飾層；7）對相關(guān)房間頂板、墻面按原設(shè)計、施工規(guī)范要求滿刷涂料。4、入戶門：宜按原設(shè)計要求更換。5、所有插座線管內(nèi)無電線，配電箱內(nèi)空無一物：按原設(shè)計要求重新安裝。6、北陽臺樓面積水：1）將原細(xì)石混凝土面層鑿除；2）清理干凈樓面；3）重做細(xì)石混凝土樓面，樓面坡度應(yīng)符合設(shè)計要求。7、天井金屬欄桿輕微銹跡：對生銹的不銹鋼予以更換。鞠某、高某對于該項鑒定意見亦無異議。賣方認(rèn)為除地坪是否過保修期不能確定外，其他均已超過保修期；不認(rèn)可客廳地坪下沉/底部受潮的修復(fù)方案，根據(jù)質(zhì)量鑒定意見，裂縫屬施工質(zhì)量瑕疵，賣方認(rèn)為沒有必要將整個客廳混凝土鏟除，主體結(jié)構(gòu)有問題時才會這樣做，對于其他修復(fù)方案本身無異議，但不代表賣方對該些修復(fù)應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。 關(guān)于修復(fù)費(fèi)用的鑒定意見：1、鞠某、高某、賣方無異議部分的房屋修復(fù)費(fèi)用為29,682元；2、鞠某、高某、賣方有異議部分共三項（共計55,634元），分別為:1、內(nèi)墻和頂板涂料的修復(fù)費(fèi)16,460元；2、不銹鋼欄桿的修復(fù)費(fèi)1,935元；3、插座線管內(nèi)電線、配電箱的費(fèi)用7,557元。鞠某、高某認(rèn)為以上三項費(fèi)用均應(yīng)計費(fèi)，并明確訴請主張的修復(fù)補(bǔ)償費(fèi)為27,817元；賣方則不認(rèn)可，表示房屋銷售合同為毛坯交付，沒有涂料；欄桿有銹跡是鞠某、高某保管不善；插座線管內(nèi)電線及配電箱費(fèi)交付時都是完好的，系鞠某、高某沒有關(guān)好窗戶而被人偷了，應(yīng)另案處理。 二審法院另查明：上訴人在原審期間就系爭房屋修復(fù)費(fèi)用鑒定報告作補(bǔ)充說明，內(nèi)墻、頂板按批膩?zhàn)舆M(jìn)行計費(fèi)，費(fèi)用為10,645元。 各方觀點(diǎn) 原告觀點(diǎn)：一、鑒定報告已明確系爭房屋存在質(zhì)量問題，上訴人原審對修復(fù)方案并無異議，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)修復(fù)責(zé)任。二、被上訴人一直報修并多次主張租金損失，但上訴人沒有將系爭房屋修好，導(dǎo)致房屋無法居住，被上訴人主張租金損失合理，且未超過訴訟時效。 被告觀點(diǎn)：一、對修復(fù)方案中“客廳地坪下沉/底部受潮”該部分不予認(rèn)可，裂縫屬于施工質(zhì)量瑕疵，不屬于主體結(jié)構(gòu)問題，無需將整個客廳混凝土地坪鏟除，可通過其他方式予以修復(fù)，且修復(fù)方案中超過保修期的項目維修費(fèi)用應(yīng)由被上訴人承擔(dān)。二、系爭房屋系毛坯交付，上訴人對內(nèi)墻和頂板涂料不承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；插座線管內(nèi)電線、配電箱和不銹鋼欄桿的維護(hù)屬物業(yè)公司責(zé)任，且已超過了保修期，上訴人不應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，故原審認(rèn)定修復(fù)補(bǔ)償費(fèi)金額有誤。三、被上訴人無證據(jù)證明其在2011年報修后向上訴人主張過租金損失，該項訴訟請求超過訴訟時效。同時，被上訴人亦未提供證據(jù)證明其發(fā)生了租金損失，且租金損失并非上訴人訂立合同時可預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的損失，每月2,000元的標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)高于實際損失，被上訴人也未采取合理措施防止損失擴(kuò)大，故被上訴人租金損失的訴請不應(yīng)得到支持。  法院觀點(diǎn) 一審法院觀點(diǎn)： 系爭房屋買賣合同系當(dāng)事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，鞠某、高某、賣方均應(yīng)嚴(yán)格履行。本案中，鞠某、高某在房屋交付后不久即發(fā)現(xiàn)房屋存在多處質(zhì)量問題故要求維修，但根據(jù)本案司法鑒定意見，至今未全面修復(fù)，賣方認(rèn)為除地坪外的質(zhì)量問題均已超過保修期限的抗辯意見，沒有事實依據(jù)。關(guān)于涂料修復(fù)費(fèi)用爭議，在對修復(fù)方案鑒定意見質(zhì)證時，賣方對涂料修復(fù)方案無異議，現(xiàn)又認(rèn)為系爭房屋毛坯交付時沒有涂料，但又未提供反駁證據(jù)，法院不予采信。本案糾紛系因賣方未及時、有效履行保修義務(wù)所致，客觀上鞠某、高某至今仍將房屋鑰匙留存于物業(yè)公司，賣方認(rèn)為欄桿有銹跡是鞠某、高某保管不善、插座線管內(nèi)電線及配電箱費(fèi)應(yīng)另案處理的意見，沒有事實依據(jù)。鞠某、高某要求賣方按照鑒定修復(fù)意見修復(fù)并依約支付修復(fù)補(bǔ)償費(fèi)用的訴訟請求，具有事實和合同依據(jù)，法院予以支持。鞠某、高某將房屋鑰匙一直留在物業(yè)公司等待修復(fù)完成，應(yīng)自修復(fù)之日起計算賠償請求權(quán)的時效期間，賣方認(rèn)為鞠某、高某訴請的租金損失已超過訴訟時效，法院不予采納。賣方履行修復(fù)義務(wù)是其應(yīng)承擔(dān)的合同義務(wù)，鞠某、高某要求修復(fù)時全程監(jiān)督、修復(fù)后，賣方出具鑒定機(jī)構(gòu)的合格報告，非涉案預(yù)售合同約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，該部分訴請缺乏合同依據(jù)，法院不予支持。涉案房屋底層客廳地坪下沉嚴(yán)重，根據(jù)鑒定意見需鏟除原有全部混凝土地坪后進(jìn)行全面翻修修復(fù)，該質(zhì)量問題直接導(dǎo)致鞠某、高某無法裝修入住，鞠某、高某要求賣方賠償租金損失，具有事實和法律依據(jù)。對于租金損失數(shù)額，法院根據(jù)系爭房屋所處位置、近幾年的租賃市場行情并結(jié)合本案具體案情,酌定為每月2,000元。 二審法院觀點(diǎn)： 本案的爭議焦點(diǎn)有三。一、上訴人應(yīng)否按照司法鑒定意見書確認(rèn)的修復(fù)方案對系爭房屋進(jìn)行修復(fù)；二、原審確認(rèn)的修復(fù)補(bǔ)償費(fèi)金額是否準(zhǔn)確；三、被上訴人主張租金損失是否超過訴訟時效以及若未超過訴訟時效，原審確認(rèn)的租金標(biāo)準(zhǔn)是否合理。 關(guān)于爭議焦點(diǎn)一，一、上訴人不認(rèn)可“客廳地坪下沉/底部受潮”該部分的修復(fù)方案，其認(rèn)為裂縫屬于施工質(zhì)量瑕疵，不屬于主體結(jié)構(gòu)問題，無需將整個客廳混凝土地坪鏟除，對此，本院認(rèn)為，司法鑒定意見書已載明“底層客廳地坪與墻身脫開，中部有通長裂縫，主要是由于地坪下填土密實度達(dá)不到規(guī)定要求，致使地坪下沉所致，不符合國家標(biāo)準(zhǔn)要求：基土應(yīng)均勻密實?！辫b定人員原審也出庭釋明，地坪屬于隱蔽工程，裂縫原因系地坪下面填土密度不符合要求，局部維修不能解決下沉問題。因此，系爭房屋既然存在“客廳地坪下沉/底部受潮”的質(zhì)量問題，理應(yīng)按照鑒定機(jī)構(gòu)提出的專業(yè)修復(fù)意見進(jìn)行全面修復(fù)，如此方可從根本上解決該質(zhì)量問題，對上訴人的上述觀點(diǎn)本院難以采納。二、上訴人主張除了地坪下沉外的其他質(zhì)量問題已超過保修期，故不應(yīng)由其承擔(dān)維修責(zé)任。對此，本院認(rèn)為，原審查明情況顯示，被上訴人在房屋交接后不久即發(fā)現(xiàn)房屋存在若干質(zhì)量問題并于2011年1月21日提出維修要求，而上訴人至今未能進(jìn)行全面修復(fù)，上訴人現(xiàn)以超過保修期為由拒絕承擔(dān)維修責(zé)任，其主張并無事實依據(jù)，也有違誠信、公平原則，本院不予支持。三、上訴人提出系爭房屋系毛坯交房，內(nèi)墻和頂板并非刷的涂料而是批的白色膩?zhàn)印，F(xiàn)被上訴人二審期間已向本院表示同意相關(guān)房間內(nèi)墻和頂板按原設(shè)計、施工規(guī)范要求批膩?zhàn)?，此系被上訴人對自身權(quán)利的合法處分，于法不悖，本院予以認(rèn)可，并對修復(fù)方案進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。四、上訴人主張插座線管內(nèi)電線、配電箱和不銹鋼欄桿的維護(hù)屬物業(yè)公司責(zé)任，且插座線管內(nèi)電線、配電箱被偷原因在被上訴人，故上訴人不應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，本院認(rèn)為，該兩項問題均系上訴人未及時、全面履行保修義務(wù)所致，且上訴人上述主張并無確鑿依據(jù)佐證，本院不予采信。綜上，除前述涉及的修復(fù)方案調(diào)整內(nèi)容外，上訴人應(yīng)按照司法鑒定意見書確定的修復(fù)方案將系爭房屋質(zhì)量問題予以修復(fù)。 關(guān)于爭議焦點(diǎn)二，如前文所述，上訴人對相關(guān)房間的內(nèi)墻和頂板應(yīng)承擔(dān)批膩?zhàn)拥男迯?fù)責(zé)任，對插座線管內(nèi)電線、配電箱和不銹鋼欄桿亦應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。關(guān)于內(nèi)墻和頂板修復(fù)費(fèi)，被上訴人二審期間表示同意該項修復(fù)費(fèi)按批膩?zhàn)拥馁M(fèi)用進(jìn)行計算，原審鑒定機(jī)構(gòu)已明確內(nèi)墻、頂板按批膩?zhàn)舆M(jìn)行計費(fèi)，費(fèi)用為10,645元，因此本院采納鑒定機(jī)構(gòu)意見，確認(rèn)內(nèi)墻和頂板批膩?zhàn)拥男迯?fù)費(fèi)為10,645元。原審鑒定機(jī)構(gòu)關(guān)于插座線管內(nèi)電線、配電箱和不銹鋼欄桿的修復(fù)費(fèi)用的認(rèn)定并無不當(dāng)，原審予以采納正確，本院予以確認(rèn)。綜上，本院對原審判決確定的修復(fù)補(bǔ)償費(fèi)由27,817元調(diào)整為24,909.5元。 關(guān)于爭議焦點(diǎn)三，上訴人以租金損失訴訟請求超過訴訟時效，被上訴人無證據(jù)證明其發(fā)生了租金損失，租金損失每月2,000元標(biāo)準(zhǔn)過高且非上訴人訂立合同時可預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的損失，以及被上訴人未采取合理措施防止損失擴(kuò)大等為由，主張不應(yīng)支持被上訴人關(guān)于租金損失的訴訟請求。對此，本院認(rèn)為，相關(guān)鑒定意見已明確系爭房屋底層客廳存在地坪下沉問題，需要將客廳全部混凝土地坪全部鏟除后方可進(jìn)行全面修復(fù)，顯然該質(zhì)量問題屬于主體結(jié)構(gòu)問題且直接導(dǎo)致被上訴人無法正常入住使用系爭房屋，被上訴人主張系爭房屋對外出租的租金損失，于法有據(jù)，本院予以支持。同時，從該質(zhì)量問題的性質(zhì)看，應(yīng)由上訴人承擔(dān)修復(fù)義務(wù)實屬毋庸置疑，上訴人認(rèn)為被上訴人未采取合理措施防止損失擴(kuò)大，系將自身責(zé)任推卸給被上訴人，對其該觀點(diǎn)本院難以認(rèn)同。上訴人主張被上訴人的該項訴請超過訴訟時效，本院認(rèn)為，被上訴人于2011年1月21日即提出維修要求，并將房屋鑰匙托管于物業(yè)公司，而上訴人始終怠于履行修復(fù)義務(wù)，導(dǎo)致被上訴人利益受損，原審認(rèn)為被上訴人主張損失賠償請求權(quán)的訴訟時效應(yīng)自修復(fù)之日起計算，本院予以認(rèn)可，對上訴人關(guān)于訴訟時效的抗辯，本院不予采納。至于租金損失標(biāo)準(zhǔn)，被上訴人基于毛坯房租金價格主張每月3,000元的損失賠償標(biāo)準(zhǔn)，原審在此基礎(chǔ)上綜合相關(guān)因素酌定為每月2,000元并無不當(dāng)，本院亦予認(rèn)可。  律師點(diǎn)評 本案是一起比較典型的房屋質(zhì)量糾紛案件，房屋所出現(xiàn)的質(zhì)量問題比較有代表性，由本案小業(yè)主的一些訴訟請求引申出的問題也較富討論意義。 一、質(zhì)量糾紛的類型以及相應(yīng)承擔(dān)責(zé)任類型 1、通常的房屋質(zhì)量問題包括：（1）、樓體不穩(wěn)定，如過了沉降期依然沉降不止，不均勻沉降等；（2）、裂縫，如樓板裂縫及墻體裂縫；（3）、滲漏，如水平滲漏及垂直滲漏；（4）、墻體空鼓、墻皮脫落；（5）、隔音、隔熱效果差；（6）、門窗密閉性差、變形，如本案中情形；（7）、上下水跑冒漏滴；（8）、水、電、暖通、氣設(shè)計不合理，影響小業(yè)主正常使用；（9）、公用設(shè)施設(shè)計不合理，質(zhì)量不過關(guān)，如樓梯位置不方便等。 2、針對上述房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任應(yīng)視情況而定。根據(jù)《合同法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“《商品房買賣司法解釋》）及相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商因房屋質(zhì)量問題所承擔(dān)的責(zé)任主要一是維修責(zé)任及賠償責(zé)任，二是退房責(zé)任。 開發(fā)商所承擔(dān)的維修責(zé)任，根據(jù)《商品房買賣司法解釋》第十三條規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)?！睂τ诒緱l應(yīng)正確理解，關(guān)聯(lián)案例1中開發(fā)商在庭審時辯稱，法院不能直接判定其負(fù)給付義務(wù)，認(rèn)為其未完成維修的情況下，直接判決開發(fā)商承擔(dān)給付責(zé)任，違背司法解釋，二審時巢湖中院認(rèn)為，該條規(guī)定前后兩句是并列關(guān)系，不能推斷出買受人必須先維修，然后才能向出賣人主張修復(fù)費(fèi)用的結(jié)論。此種解釋并未點(diǎn)出問題的關(guān)鍵，費(fèi)用（損失）的賠償并不以發(fā)生為要件，應(yīng)能確定即可，《合同法》第一百三十一條中關(guān)于違約損失包括合同履行后可以獲得的利益，即非發(fā)生但若能確定的損失，法院也同樣支持便是一例。因此，只要開發(fā)商未依約修復(fù)且房屋維修費(fèi)用能夠確定，法院就應(yīng)予支持，而無需等開發(fā)商拖延修復(fù)。 之前我國房價一直維持上行趨勢，所以當(dāng)出現(xiàn)房屋質(zhì)量糾紛時，大多數(shù)小業(yè)主要求房產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任主要集中在維修責(zé)任上，但當(dāng)出現(xiàn)房屋價格下跌時，小業(yè)主的要求就發(fā)生了轉(zhuǎn)變，退房的要求隨之增多，這同時就提出了一個問題：什么樣情況下小業(yè)主的退房要求能被支持？目前我國法律對退房的相關(guān)規(guī)定主要集中在《商品房買賣司法解釋》、《商品房銷售管理辦法》中，其中規(guī)定房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格及房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用小業(yè)主方可主張退房，其他房屋質(zhì)量問題開發(fā)商承擔(dān)維修及賠償責(zé)任。同時，有的地區(qū)商品房銷售合同范本也列明了房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格小業(yè)主可主張退房，如《上海商品房出售合同》。 實踐中，對于“房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用”的理解存在爭議，我國尚未對此做出更清晰的界定，一般而言，“房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用”應(yīng)同時兼具如下兩種情形： （1）影響居住使用與房屋本身特性有關(guān)。房屋的絕大部分都應(yīng)具有滿足居住于使用的功能，如果這些部分出現(xiàn)瑕疵，都會影響到該房屋的居住與使用，如房屋滲漏水、墻面裂痕、天花板開裂、地面空鼓、墻皮脫落等。 （2）程度必須到“嚴(yán)重”，因此賦予法官以自由裁量權(quán)。有兩個標(biāo)準(zhǔn)可供參考 ：一是危害居住人的程度，如果已經(jīng)為懷居住人的生命安全，直接認(rèn)定影響居住使用，如果危害居住人健康，則居住人應(yīng)以醫(yī)院病歷證明或相關(guān)部門技術(shù)檢查認(rèn)定結(jié)論為準(zhǔn)。二是不可修復(fù)或修復(fù)次數(shù)過多，成本過大。如果多次修復(fù)仍難以達(dá)到其應(yīng)有的狀態(tài)，也應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響到居住人享用房屋的正常使用功能和用途。 二、買受人因房屋質(zhì)量糾紛向開發(fā)商要求賠償損失的范圍 1、《商品房買賣司法解釋》第十三條規(guī)定了“修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)”，但該條在實際操作中往往很難準(zhǔn)確把握，本案中，買受人還主張要求自保修之日起至實際修復(fù)之日止的租金。 2、開發(fā)商在維修過程中買受人能否主張租金損失？本案中，二審法院認(rèn)為，該質(zhì)量問題屬于主體結(jié)構(gòu)問題且直接導(dǎo)致無法正常入住使用系爭房屋，買受人主張系爭房屋對外出租的租金損失，于法有據(jù)。因此，若房屋質(zhì)量問題確實引起了買受人使用的障礙（該等質(zhì)量問題與上述“嚴(yán)重”的情況類似，法官擁有自由裁量權(quán)），買受人即有權(quán)向開發(fā)商主張該等損失。 三、房屋質(zhì)量問題能否成為拒收房屋的理由 買受人能否以房屋存在質(zhì)量問題向開發(fā)商主張拒收所購房屋并進(jìn)而要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)聯(lián)案例5中周吉高以房屋存在大門鎖壞、電燈未安裝為由拒收所購房屋，兩審法院均未支持。 除合同有專項約定外，買受人應(yīng)依據(jù)《合同法》第一百四十八條規(guī)定主張，該條規(guī)定：因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。因大門鎖壞及電燈未安裝并不能致使房屋買賣合同的目的實現(xiàn)，故不能拒收并主張違約責(zé)任。 另需引起注意的是，根據(jù)《商品房買賣司法解釋》第十一條規(guī)定：買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。 |
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