“要中高樓層？沒有了，只剩下天地樓層了?！?/span>

“我們項(xiàng)目一開盤就賣了80%，很火的?！?/span>

這是筆者小扒在東莞市場走訪時，聽銷售說到的最多的話。

這個“金九銀十”，在別的城市仿佛變成了“銅九鐵十”，但東莞卻不然，甚至比往年更火。

火到什么程度呢？

拿到預(yù)售證的樓棟很快賣完，不少開發(fā)商沒拿到預(yù)售證就開始以各種名義向購房者收取不等額度的訂金甚至是全額首付款。

而交了錢的購房者，可以選擇未拿到預(yù)售證的樓棟單元。

就拿東莞市南城區(qū)的萬科首鑄翡翠東望來說，目前銷售中心可供購房者選擇的是7棟和8棟，單價在3-3.4萬/平。

由于8棟所剩貨量不多，且都為143平的大戶型，不少購房者無法承受，因此現(xiàn)場銷售也在一個勁地給購房者推薦適合剛需的7棟。

但是，7棟目前尚未取得預(yù)售證！

那怎么辦呢？

根據(jù)現(xiàn)場銷售的介紹，購房者可以以購買8棟（已經(jīng)取得預(yù)售證）的名義，先交2萬元的誠意金，然后選取7棟的房號。

此外，據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)東莞的報(bào)道，位于東莞道滘鎮(zhèn)的時代香海彼岸以及位于麻涌的華陽湖一號，也同樣存在“偷跑”現(xiàn)象。

其中華陽湖一號的操作與萬科首鑄翡翠東望差不多，而時代香海彼岸則更令人咋舌。

時代香海彼岸目前在售的是二期的1-5棟，單價約為1.8-1.9萬/平。

現(xiàn)場銷售稱，目前項(xiàng)目僅剩為數(shù)不多的幾套房源可供選擇。

下圖為項(xiàng)目二期開盤后不久的項(xiàng)目銷售情況，紅色覆蓋區(qū)域均為已售單元。

去化如此火爆的項(xiàng)目，5棟樓里居然有3棟未取得預(yù)售證！

目前，取得預(yù)售證的僅有4棟和5棟，剩余的1、2、3棟都未取得預(yù)售證。

如果購房者想購買未取得預(yù)售證的單位，只繳納“誠意金”進(jìn)行“預(yù)選房”可以嗎？

想多了，必須在今年11月底之前付清所有首付！

然而，據(jù)現(xiàn)場銷售稱，項(xiàng)目估計(jì)要在12月才能拿到這幾棟的預(yù)售證。

此外，值得注意的是，時代香海彼岸還是一個三舊改造項(xiàng)目。

改造前，這里是道滘鎮(zhèn)的村落。項(xiàng)目建成后，該村的村民則可以以比市場價低的協(xié)議價認(rèn)購，且認(rèn)購后，村民可委托給銷售中心進(jìn)行內(nèi)部轉(zhuǎn)名。

購房者若購買這種房屋，除了合同價外，還需要補(bǔ)一定的差價給村民。

如此一來，購房者的購房單價大約比市場價低1000元/平。

如下圖的3棟1101、1401以及2棟1001，都是內(nèi)部轉(zhuǎn)名單元。

當(dāng)然，在項(xiàng)目目前可選單元所剩無幾的情況下，也有購房者選擇購買這種房屋。

在2016年10月6日，東莞市政府發(fā)布的《東莞市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》中提到：

可見，東莞市政府對于未取得預(yù)售證就進(jìn)行各種形式的售賣行為是嚴(yán)格禁止的。在信息爆炸的時代，購房者對于購買未取得預(yù)售證的房屋風(fēng)險，應(yīng)該也是相當(dāng)清楚。

為什么還會有這樣的情況呢？

這和東莞的市場情況息息相關(guān)。

根據(jù)合富研究院針對東莞市場的研究報(bào)告指出，2019年前三季度，東莞的住宅市場供應(yīng)面積低于網(wǎng)簽面積，網(wǎng)簽均價對比2018年同期也有16%的漲幅，這是東莞自2016年10月首次限購政策出臺后出現(xiàn)的最大漲幅。

從庫存情況看，目前東莞去化時間已經(jīng)連續(xù)三個月下降，去化時間為8個月。而附近的廣州，目前的庫存消化周期則超過10個月。

而新開工建設(shè)的住宅項(xiàng)目，更是創(chuàng)下了2011年以來的歷史新低。

在供應(yīng)較為低迷的環(huán)境下，需求卻很熱烈。

一方面，在粵港澳大灣區(qū)和廣深科技創(chuàng)新走廊規(guī)劃的帶動下，從2018年開始東莞各個片區(qū)也陸續(xù)出臺相應(yīng)規(guī)劃，真正讓東莞在產(chǎn)業(yè)上融入粵港澳大灣區(qū)城市群中，也在今年的樓市環(huán)境中逐漸兌現(xiàn)利好。

另一方面，東莞的私營單位就業(yè)人員收入及增長率，與鄰近的廣深兩座城市相比，并不遜色。

目前，東莞全市一手房價均價為約為2萬/平，城區(qū)改善型住宅的單價也僅在3萬元，遠(yuǎn)低于動輒5萬起的廣州市區(qū)和動輒7萬起的深圳市區(qū)。

在粵港澳大灣區(qū)的帶動下，東莞逐漸吸納了不少深圳外溢的高端產(chǎn)業(yè)（如華為）以及高收入高素質(zhì)人才，而這些年輕人入莞工作后的首件大事，就是買房子。

難怪東莞的房屋銷售中介也感嘆：今年的生意的確比去年好做很多。有一位去年年底才入行的小伙子，去年在工廠，月薪5千；現(xiàn)在賣房子，月薪5萬！真是趕上了好時候。

不過，2019年，對開發(fā)商來說是艱難的一年。

據(jù)媒體報(bào)道，不少開發(fā)商在各個城市都開始了各種形式的全民營銷、特價促銷，以求快速去化，盡早回款。

而在還不錯的東莞市場面前，不少開發(fā)商則在危險的邊緣試探——沒拿到預(yù)售證，有人想買，那我們就賣！