（一）“市場法”評估思路

1、市場法基本含義

市場法是以市場上相同或類似森林景觀資源資產(chǎn)的近期市場交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估算資產(chǎn)價值的方法。運用市場法要求選擇三個或三個以上森林景觀資源資產(chǎn)可比交易實例。

2、市場法具體公式

式中：E —— 森林景觀資源資產(chǎn)評估值

K1—— 景觀質(zhì)量調(diào)整系數(shù)

K2—— 物價因素調(diào)整系數(shù)

G —— 所參照森林景觀資源資產(chǎn)單位面積市場價格

S —— 委估森林景觀資源資產(chǎn)的面積

3、市場法的應(yīng)用特點

（1）通過市場法進行評估需要滿足兩個最基本的前提條件：一是有一個活躍的公開市場，二是公開市場上有可比的森林景觀資源資產(chǎn)交易案例。

（2）市場法是資產(chǎn)評估中最為直接、最具說服力的評估方法之一。在森林景觀資源資產(chǎn)市場交易環(huán)境比較成熟、公開、有序，且有足夠數(shù)量可比交易案例以供參考的情況下，宜優(yōu)先選用此方法。

但是，目前國內(nèi)森林景觀資源資產(chǎn)公開市場交易案例較少，且由于其森林景觀的自然特性、周邊經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)營方式、目的的不同，給市場法的應(yīng)用帶來很多限制。

（二）“收益法”評估思路

1、收益法定義

收益法是將委估森林景觀資源資產(chǎn)未來經(jīng)營期內(nèi)各年的凈收益按一定的折現(xiàn)率折為現(xiàn)值，然后累計求和得出資產(chǎn)評估價值的方法。

2、收益法具體公式

式中：En —— 森林景觀資源資產(chǎn)評估值

Ri —— 森林景觀資源資產(chǎn)第i個收益期的預期凈收益額

r —— 折現(xiàn)率

n —— 評估年限

3、收益法的衍生模式

（1）假設(shè)開發(fā)法模式

當委估森林景觀資源資產(chǎn)需要經(jīng)過一定的基礎(chǔ)性建設(shè)才能給經(jīng)營主體帶來經(jīng)濟利益時，可采用假設(shè)開發(fā)思路對其進行評估。

該思路首先需要按照合理的方式，預測評估對象達到預定可經(jīng)營狀態(tài)前所必需的初始開發(fā)投資，然后預測營運期內(nèi)評估對象各年經(jīng)營凈收益，最后將各年經(jīng)營凈收益扣減初始投資后的差額折現(xiàn)并累計求和，作為資產(chǎn)評估價值。

按照假設(shè)開發(fā)的思路需注意：對委估景觀資源資產(chǎn)基礎(chǔ)開發(fā)建設(shè)的預測要依據(jù)科學和合法原則，可將委估森林景觀資源資產(chǎn)（森林公園或森林旅游景區(qū)）的《總體規(guī)劃》或《可行性研究報告》作為相關(guān)參考依據(jù)，并注意政策法規(guī)和當?shù)叵嚓P(guān)規(guī)劃、管理部門對該資產(chǎn)開發(fā)和利用的限制。

（2）年金資本化模式

運用收益法時，對有相對穩(wěn)定收益且收益年期無限的森林景觀資源資產(chǎn)，可采用年金資本化模式這種特殊表達形式進行價值評估：

具體公式：

式中：E —— 森林景觀資源資產(chǎn)評估值

A —— 森林景觀資源資產(chǎn)年均凈收益額

r —— 資本化率

（3）條件價值法模式

條件價值法也是以收益法為基礎(chǔ)的衍生技術(shù)方法，該方法是通過對游客進行問卷調(diào)查，測算游客對森林景觀的平均旅游支付意愿，并以此作為合理門票價格，從而獲得森林景觀資源資產(chǎn)評估值。

運用條件價值法評估整個森林風景區(qū)的價值時，主要步驟如下：

首先，進行游客調(diào)查，得出游客對該景區(qū)門票的平均愿意支付值；

其次，以該平均愿意支付值作為合理的門票價格，計算出景區(qū)的年門票收入，加上其它經(jīng)營項目的年預計收入，得出該景區(qū)的年總收入；

再次，年總收入扣除各種成本費用即得景區(qū)的年純收益；

最后，將年均純收益折現(xiàn)后得出該森林風景區(qū)的評估值。

在評估實踐中，條件價值法的應(yīng)用存在如下局限性：

a).現(xiàn)行森林旅游景區(qū)的門票定價主要受制于經(jīng)營者的意愿和物價管理部門的調(diào)控，其定價受市場波動影響 較 小，受訪游客的支付意愿無法直接影響實際定價，也不能作為理性和客觀的定價參考依據(jù)；

b).森林景觀資源資產(chǎn)有別于機器設(shè)備、建筑物等其它種類資產(chǎn)，其具有區(qū)域壟斷性和資源稀缺性，其門票定價并不是一種完全競爭市場條件下的價格。因此，不能僅僅以游客的支付意愿確認門票的價格。

c).該方法下，調(diào)查數(shù)據(jù)的分析質(zhì)量取決于調(diào)查問卷的設(shè)計和調(diào)查樣本的數(shù)量，在評估實務(wù)操作中，為有效實施調(diào)查取得足夠樣本數(shù)量，需要耗費大量人力和時間，實際可操作性有限。

4、收益法的應(yīng)用特點

（1）收益法的應(yīng)用前提是：委估森林景觀資源資產(chǎn)的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量；資產(chǎn)擁有者獲得收益所承擔的風險也可以預測并用貨幣衡量；資產(chǎn)預期獲利年限可以預測。

（2）鑒于森林景觀資源資產(chǎn)多為天然形成，且其具有明顯的獨特性、區(qū)域性和經(jīng)營性，因此市場法和成本法的應(yīng)用明顯受到限制，這使得收益法成為實踐中應(yīng)用最為廣泛的方法。

（3）收益法中，委估森林景觀資源資產(chǎn)的預期收益額，應(yīng)為資產(chǎn)基于現(xiàn)有條件，未來一定期間內(nèi)，按照最佳利用條件下的客觀收益。對收益額的預測需要結(jié)合委估資產(chǎn)自身特點和利用狀態(tài)、資產(chǎn)歷史運營狀況、周邊可比資產(chǎn)運營情況、市場環(huán)境和政策條件，進行綜合分析確定。

（三）“成本法”評估思路

1、成本法含義

成本法是按現(xiàn)時的標準、工價和生產(chǎn)水平，將重新營造一塊與評估對象相類似資產(chǎn)所需的成本費用，作為委估森林景觀資源資產(chǎn)的評估值。

2、成本法具體公式

式中 E —— 森林景觀資源資產(chǎn)評估值

k —— 景觀質(zhì)量調(diào)整系數(shù)

Ci —— 第i年景觀營林投入，主要包括工資、物資消耗、管護費用、地租等

Q —— 旅游設(shè)施重置價

v —— 旅游設(shè)施成新率

r —— 折現(xiàn)率

n —— 平均林齡

3、成本法應(yīng)用特點

該方法的應(yīng)用前提：委估森林景觀資源資產(chǎn)處于持續(xù)使用或假定處于持續(xù)使用狀態(tài)；具備可用的歷史資料；形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的；委估森林景觀資源資產(chǎn)主要由人工形成為主。

成本法中，景觀林和旅游設(shè)施的重置成本應(yīng)采用更新重置成本，即指采用新型材料、現(xiàn)代標準、規(guī)格和技術(shù)，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費用。

以上為三種基本評估思路的概述。在評估實踐中，應(yīng)主要考慮上述方法在具體評估項目中的適用性。除此之外，我們對旅行費用法的適用性也進行了研究。

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