?拿地原則

?研究政策?發(fā)現(xiàn)機會

?爭分奪秒?儲備土地

?瞻前顧后?全盤考慮

?拿地建立評估體系

?取地模式

萬科國內(nèi)大規(guī)模取地模式進行了細致分析，歸納總結出6種規(guī)模化取地模式：

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一.主題拿地模式

主題地產(chǎn)模式——將地產(chǎn)與主題嫁接，滿足特定人群需求，追求更高生活品質的開發(fā)模式；根據(jù)主題定位方向，目前我國主流主題地產(chǎn)取地模式可分為兩種類型

旅游地產(chǎn)的核心要素：旅游資源城市或中心城市周邊，旅游型配套持續(xù)運營能力 ，較大初始投入

養(yǎng)老地產(chǎn)核心要素：人口老齡化或具備適老資源的城市、政策大力扶持、具備專業(yè)的運營團隊

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二.新區(qū)開發(fā)拿地模式

新區(qū)開發(fā)模式——依據(jù)新區(qū)規(guī)劃，為滿足城市發(fā)展需求，拓展城市新空間的規(guī)?；_發(fā)模

式；根據(jù)操作方式不同，新區(qū)開發(fā)取地模式可分為兩種類型

快速造城取地核心要素：有大量外溢需求的中心城市新區(qū)、眾多大配套整合能力與極高的資金投入要求

區(qū)域運營取地核心要素：有新區(qū)規(guī)劃城市，具政府資源及政策支持，強大基建、資金實力與相關開發(fā)經(jīng)驗

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三.大配套拿地模式

大配套模式——因代建或配建配套設施，實現(xiàn)政策紅利回報與區(qū)域價值提升雙贏的開發(fā)模式；根據(jù)配套設施類型不同，大配套取地模式可分為兩種類型

一般配套取地核心要素：高效的開發(fā)組織能力和大配套運營能力，資金實力強，需政府相關配套支持

專業(yè)配套取地核心要素：有代建需求財力不足的政府，城市專業(yè)基建企業(yè)或建設單位，資金實力雄厚

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四.綜合體拿地策略

商業(yè)綜合體模式——購物中心、寫字樓、酒店等業(yè)態(tài)組成的建筑綜合體，提升空間使用效率

商業(yè)綜合體取地模式核心要素：商業(yè)商務需求旺盛的城市，高資金投入要求及商業(yè)持續(xù)運營能力

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五.城市更新拿地策略

城市更新模式——通過重建或再開發(fā)、綜合整治或功能改變，優(yōu)化區(qū)域功能，助力城市升級

城市更新取地模式核心要素：發(fā)展飽和的城市優(yōu)質、企業(yè)極強的舊改協(xié)調能力及經(jīng)驗、政府政策支持

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六.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)拿地策略

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式——以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)取地模式核心要素：經(jīng)濟活躍度較高的城市、產(chǎn)業(yè)背景雄厚、具園區(qū)運營能力、政策優(yōu)惠支持

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七. 各大拿地模式總結

①主題地產(chǎn)取地模式的核心成功要素

②新區(qū)開發(fā)取地模式的核心成功要素

③大配套取地模式的核心成功要素

④商業(yè)綜合體取地模式的核心成功要素

⑤城市更新取地模式的核心成功要素

⑥產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)取地模式的核心成功要素

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八.大中型開發(fā)企業(yè)取地總結

大型房地產(chǎn)企業(yè)在取地時遵循：“多區(qū)域發(fā)展+多地產(chǎn)領域發(fā)展”的戰(zhàn)略，追求項目的回現(xiàn)速度和利潤率。在取地時關注城市持續(xù)發(fā)展的潛力、地塊的溢價以及政府的土地運營能力。在城市進入時重點選擇市場較為活躍與成熟的誠實！