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土地增值稅的計算及會計分錄 土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈予方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為。 一、計算方法 土地增值稅實行四級超率累進稅率： 1、增值額未超過扣除項目金額 50%的部分，稅率為 30%。 速算扣除率0。 2、增值額超過扣除項目金額 50%、未超過扣除項目金額 100%的部分，土地增值稅稅率為 40%。 速算扣除率5%。 3、增值額超過扣除項目金額 100%、 未超過扣除項目金額 200%的部分，土地增值稅稅率為 50%。 速算扣除率15%。 4、按照土地增值稅稅率表，增值額超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 60%，速算扣除率35%。 應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。 二、增值額及扣除項目金額的相關規(guī)定 1、“增值額”為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。 納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 2、計算增值額的扣除項目： （1）取得土地使用權所支付的金額； （2）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用。 （3）房地產(chǎn)開發(fā)費用，指銷售費用、管理費用、財務費用。 （4）舊房及建筑物的評估價格。 （5）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金；指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的城市維護建設稅、印花稅、教育費附加等。 （6）加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％的扣除。 四、土地增值稅計算實例及會計處理 企業(yè)應當在“應交稅費”科目下設“應交土地增值稅”明細科目，專門用來核算土地增值稅的發(fā)生和繳納情況，其貸方反映企業(yè)計算出的應交土地增值稅，其借方反映企業(yè)實際繳納的土地增值稅，余額在貸方反映企業(yè)應交而未交的土地增值稅。 會計分錄具體可以分為如下三種情況： （一）對于專門從事房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)，應當直接計入稅金及附加科目。 （二）對于非專營房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)從事的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務應當繳納的土地增值稅，一般應當作為其他業(yè)務支出處理。 （三）對于企業(yè)轉讓其已經(jīng)作為固定資產(chǎn)等入賬的土地使用權、房屋等，其應當繳納的土地增值稅應當計入“固定資產(chǎn)清理”等賬戶。 1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn) 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2018年1月將其開發(fā)的寫字樓一幢出售，共取得收入3800萬元。企業(yè)為開發(fā)該項目支付土地出讓金600萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為1400萬元，專門為開發(fā)該項目支付的貸款利息120萬元。為轉讓該項目應當繳納城市維護建設稅及教育費附加共計210.9萬元。當?shù)卣?guī)定，企業(yè)可以按土地使用權出讓費、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計算扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費用。另外，稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%加計扣除。則其應納稅額為： 扣除項目金額=600+1,400+120+210+（600+1,400）×5%+（600+1,400）×20%=600+1400+120+210.9+100+400=2,830萬元 增值額=3,800-2,830=970萬元 增值額占扣除項目比例=970÷2,830=34.23% 應納稅額=970×30%=291萬元 則企業(yè)應作如下會計分錄： 借：稅金及附加 291 貸：應交稅費--應交土地增值稅 291 實際向稅務機關繳納土地增值稅時作如下會計分錄： 借：應交稅費-應交土地增值稅 291 貸：銀行存款 291 2、非房地產(chǎn)企業(yè)轉讓不動產(chǎn) 某工業(yè)企業(yè)轉讓一幢在用廠房，當時造價100萬元，無償取得土地使用權。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關稅費共計27.5萬元。計算企業(yè)轉讓舊房應繳納的土地增值稅額。 ?。?）評估價格=600×70%=420（萬元） ?。?）允許扣除的稅金27.5萬元 （3）扣除項目金額合計=420+27.5=447.5（萬元） ?。?）增值額=500－447.5=52.5（萬元） ?。?）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73% ?。?）應納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬元） 則企業(yè)應作如下會計分錄： 借：固定資產(chǎn)清理 15.75 貸：應交稅費--應交土地增值稅 15.75 實際向稅務機關繳納土地增值稅時作如下會計分錄： 借：應交稅費-應交土地增值稅 15.75 貸：銀行存款 15.75  |
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