這三大信號透露，未來5年誰是大灣區(qū)黑馬

goldolive 2019-09-21

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距離打下第一樁并進(jìn)入全面實施階段整整一年，深中通道近期又迎來新進(jìn)展！

2019年9月5日，《深圳特區(qū)報》公布了深中通道最新建設(shè)進(jìn)度：

中山大橋已完成樁基施工，正在進(jìn)行承臺施工；

陸域引橋等施工有序推進(jìn)中。

人工島工程方面，東人工島正在全面推進(jìn)造島工程；西人工島全力推進(jìn)島上暗埋止推段隧道主體結(jié)構(gòu)施工，創(chuàng)造首節(jié)沉管對接條件。

深中通道作為超大規(guī)模、復(fù)雜結(jié)構(gòu)集群，項目橋梁工程不僅跨越了珠江口多條高等級主航道等，同時受到深圳機(jī)場航空限高影響，加上所處位置地質(zhì)情況總體較差，橋址區(qū)域臺風(fēng)頻發(fā)、季風(fēng)期長，海面風(fēng)浪大，施工環(huán)境惡劣，并且施工區(qū)域環(huán)保要求極高。今年的工程可以說是最難的階段，但工期仍然如期推進(jìn)，就意味著以下時間節(jié)點有了初步保障：

2020年9月完成全部樁基工程；

2023年底完成主體工程建設(shè)；

2024年全線建成通車。

通車后，中山往來深圳機(jī)場、前海等地，將由以往繞行虎門大橋上百公里變?yōu)榭缃边_(dá)，車程由2小時縮減為20分鐘。

未來五年，誰是大灣區(qū)黑馬？

如果你一直關(guān)注粵港澳大灣區(qū)的推進(jìn)并且足夠細(xì)心的話，就會發(fā)現(xiàn)在今年2月19日《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，7月廣東印發(fā)《推進(jìn)粵港澳大灣區(qū)建設(shè)三年行動計劃（2018-2020年）》，以及8月國務(wù)院宣布將把深圳建成社會主義先行示范區(qū)這三個重要規(guī)劃的細(xì)則里，大灣區(qū)各城市發(fā)展的重點發(fā)生了變化。

1、深圳的地位逐步提高。2月《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》中，香港、澳門還是大灣區(qū)龍頭老大，8月宣布深圳成先進(jìn)示范區(qū)后，深圳與香港的地位發(fā)生了反轉(zhuǎn)。

2、《三年行動計劃》里，提到了大灣區(qū)9個城市有12個重點發(fā)展的片區(qū)，未來將成為大灣區(qū)在區(qū)域發(fā)展上的重中之重。

這其中包括：深圳兩個（前海、深港河套地區(qū)），廣州兩個（南沙、中新知識城）珠海兩個（橫琴、珠海西部生態(tài)新區(qū)），佛山粵港澳合作高端服務(wù)示范區(qū)（三龍灣），惠州潼湖生態(tài)智慧區(qū)，東莞濱海灣新區(qū)，中山翠亨新區(qū)，江門大廣海灣經(jīng)濟(jì)區(qū)，以及肇慶的肇慶新區(qū)。

3、就在昨天（2019年9月20日），中共中央、國務(wù)院發(fā)布《交通強(qiáng)國建設(shè)綱要》，重點提到建設(shè)城市群一體化交通網(wǎng)，推進(jìn)干線鐵路、城際鐵路、市域（郊）鐵路、城市軌道交通融合發(fā)展，完善城市群快速公路網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)公路與城市道路銜接。

綜合這三大信號，我們來看看哪些將成為大灣區(qū)城市群的黑馬？

首先，大灣區(qū)城市群中，深圳無論是從近幾年來的人口流入數(shù)量還是未來幾年的發(fā)展規(guī)劃來看，毋庸置疑是位于第一梯隊甚至可以說是NO.1的。那么臨深片區(qū)，如東莞的松山湖、濱海新區(qū)等地，惠州的惠陽、大亞灣等地，以及距離深中通道最近的中山翠亨新區(qū)都會受到深圳人口外溢及產(chǎn)業(yè)輻射。

其次，12個重點發(fā)展片區(qū)，以科創(chuàng)、金融產(chǎn)業(yè)為核心產(chǎn)業(yè)的片區(qū)。

再次，交通發(fā)達(dá)或者近幾年城市群之間貫通的路網(wǎng)建設(shè)兌現(xiàn)快的片區(qū)。

這三點均滿足的片區(qū)是：

東莞松山湖（靠近深圳梅觀科技走廊）、東莞濱海新區(qū)（靠近深圳會展新城）、中山翠亨新區(qū)（靠近深圳機(jī)場和南山高新園）。

如果從目前房價來看，松山湖均價早已突破3萬/平，濱海新區(qū)商品房不多，但房價也已經(jīng)在2.5萬/平左右，均已接近與深圳接壤片區(qū)的房價（觀瀾及沙井均價4-5萬/平）。但翠亨新區(qū)還處在發(fā)展的早期階段，深中通道也在建設(shè)當(dāng)中。據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，翠亨新區(qū)2019年8月均價12997元/平，不到深圳均價的1/4。

從地理位置上來看，翠亨新區(qū)最為靠近深中通道的中山段，連接深圳前海、下橋的第一站，政府還將投資一千億打造翠亨！

戰(zhàn)略地位等同前海，規(guī)劃看齊光明科學(xué)城

在《推進(jìn)粵港澳大灣區(qū)建設(shè)三年行動計劃（2018-2020年）》里，第93條專門提到：支持中山翠亨新區(qū)建設(shè)。深化與香港、澳門、深圳等城市在生物醫(yī)藥、高端裝備制造業(yè)、新一代電子信息、高端服務(wù)業(yè)、青年創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等領(lǐng)域合作，高水平合作建設(shè)翠亨科學(xué)城。傳承和弘揚中山文化，搭建文化交流平臺。

這意味著，翠亨新區(qū)不僅僅是中山市的重點發(fā)展片區(qū)，而且入選共建粵港澳合作發(fā)展平臺12大平臺，與廣州南沙、深圳前海、珠海橫琴同為一個序列。

樓校長整理了翠亨科學(xué)城的規(guī)劃，發(fā)現(xiàn)與深圳的光明科學(xué)城相似度極高。

光明科學(xué)城定位為“科學(xué)+城市+產(chǎn)業(yè)”，同時包含重大科技基礎(chǔ)建設(shè)的裝置集聚區(qū)（原鳳凰城部分）、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新平臺和重大科技成果轉(zhuǎn)化平臺的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化區(qū)，以及高品質(zhì)生態(tài)環(huán)境和公共空間的藍(lán)綠活力環(huán)（華僑城光明小鎮(zhèn)），和集教育、醫(yī)療、高品質(zhì)居住等于一體的中心區(qū)。

而在今年4月28日，中山翠亨新區(qū)管委會發(fā)布的《中山翠亨科學(xué)城城市設(shè)計》公示的公告中，詳細(xì)披露了翠亨科學(xué)城高大上的規(guī)劃，目標(biāo)是建成灣區(qū)國際化、現(xiàn)代化、創(chuàng)新型城市新中心。

翠亨科學(xué)城位于珠江口西岸，中山市東部沿海，翠亨新區(qū)起步區(qū)的南部，北至翠亨快線、東至珠江口、南為起步區(qū)邊界、西為大茅水鎮(zhèn)，規(guī)劃范圍18.27平方公里，其中陸域面積13平方公里，規(guī)劃居住人口16-18萬。

雖然面積只有光明科學(xué)城的1/5，但規(guī)格上卻不低。翠亨科學(xué)城構(gòu)建的是“兩軸、四帶、一心、五區(qū)的多元復(fù)合結(jié)構(gòu)”。對比光明科學(xué)城，翠亨科學(xué)城同樣是“科學(xué)+城市+產(chǎn)業(yè)”的結(jié)構(gòu)。

其產(chǎn)業(yè)規(guī)模也相當(dāng)可觀。將要建設(shè)3個超千億產(chǎn)業(yè)集群+4大特色產(chǎn)業(yè)集群。

3個超千億產(chǎn)業(yè)集群分別是：電子信息、裝備制造、健康醫(yī)藥；

4大特色產(chǎn)業(yè)集群分別是：五金制品企業(yè)、白色家電、紡織服裝業(yè)、家具制造。

三個超千億的集群和光明科學(xué)城的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成也非常類似。

深圳的光明在科學(xué)城規(guī)劃公布和推進(jìn)的短短一年內(nèi)，風(fēng)頭無兩，除了去年11月、今年6月及接下來的10月三次土拍都受到各大知名房企的激烈爭搶和深圳人民的高度關(guān)注，拍地價不到半年上漲超30%（可售樓面地價從3.1萬/平到4.11萬/平），房價也由2015年的2.5萬/平上漲到接近5萬/平。根據(jù)業(yè)內(nèi)公認(rèn)的測算方式（房價一般為樓面地價的1.76倍），未來光明房價極有可能突破7萬/平。

如何選房才能享受最大化發(fā)展紅利

翠亨新區(qū)除了產(chǎn)業(yè)和發(fā)展可期，還將打造成一個智慧城市，創(chuàng)造一個人們熱愛、并可以在其中盡情享受工作與生活的科學(xué)城。

規(guī)劃總建筑面積1420萬㎡，其中包含有609萬㎡的住宅面積，公寓建筑面積60萬㎡，商業(yè)商務(wù)服務(wù)建筑總量450萬㎡，公共服務(wù)總量約140萬㎡。

近年來，不少知名企業(yè)都瞄準(zhǔn)了中山市場，目前已經(jīng)進(jìn)入中山開發(fā)的品牌房企有萬科、中海、卓越、佳兆業(yè)、招商、龍光、華僑城、盛迪嘉等，另有金地、深業(yè)等都表現(xiàn)出對中山樓市的興趣，積極參與中山土地拍賣。

近期，卓越集團(tuán)聯(lián)合信豪在中山在翠亨新區(qū)的高品質(zhì)住宅項目——卓越海畔山即將入市。作為進(jìn)駐中山的首發(fā)標(biāo)桿項目，開發(fā)商用心打造，看點頗多。

地理位置優(yōu)越，配套齊全

擁有“一碼頭雙站三橋四快線四高速”的立體交通網(wǎng)，軌道交通方面有南朗、翠亨、珠海北站、珠海唐家灣等站點可選。項目出行至S111省道約300米，約1.5公里即可達(dá)到廣澳高速珠海支線，可快速到達(dá)周邊城市。從項目出發(fā)，經(jīng)翠亨快線到達(dá)馬鞍島就可以上深中通道。

一港：指新中山港碼頭位于馬鞍島

雙橋：雙橋是指我們熟悉的深中通道和深珠通道。

雙站：雙站是指南朗鎮(zhèn)享有的【南朗】和【翠亨】兩個輕軌站。

三快線：三快線是指翠亨快線，東部外環(huán)高速（建設(shè)中），S111省道。

四高速：四高速是指廣澳高速，中江高速，中開高速和深羅高速。

周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)生活配套齊全，聚集了孫中山故居、中山影視城、珠海國際賽車場、翠湖高爾夫球場等城市級地標(biāo)，中山科技大學(xué)（規(guī)劃中）、壹加壹興和廣場等教育商業(yè)配套，還可近享崖口濕地公園、紅樹林國家濕地公園、淇澳島、深海鐳溫泉等生態(tài)資源。

天然山景低密度住區(qū)

項目總占地約3萬㎡，總建筑面積約10萬㎡，容積率不足2.5，由2棟低層和5棟高層洋房組成，目前在售的產(chǎn)品為84-97㎡的2-3房、119-237㎡的4-5房，共計616套。

背靠天然氧吧五桂山脈而建，擁有一線山景視野，是翠亨新區(qū)稀缺的伴山住區(qū)。

自身園林也由卓越用心打造，分為內(nèi)庭花園、陽光草坪、鯉池錦海等景觀，滿足業(yè)主幾代人的休閑娛樂生活。

優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)

卓越·海畔山項目中朗物業(yè)聘請國際五大行之一的第一太平戴維斯國際品牌作為物業(yè)顧問，也體現(xiàn)高品質(zhì)深入持久服務(wù)中山樓市的決心。

樓校長有話說：

深圳房價高企，但每年仍然超過50萬的人流涌入，人地矛盾還將長期存在。深圳人居住外溢是個肉眼可見的大趨勢。比如惠州、東莞，越來越多深圳人購買這里的物業(yè)第一需求是自住。伴隨著路網(wǎng)的打通，居住外溢只會加速。

從歷史經(jīng)驗來看，臨深的城市，只有產(chǎn)業(yè)+地緣+交通均有優(yōu)勢，才能實現(xiàn)區(qū)域的快速發(fā)展。比如，東莞松山湖依靠自身的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以及與深圳軌交的接駁，成為臨深片區(qū)中最優(yōu)質(zhì)的區(qū)域，從當(dāng)?shù)胤績r也可窺見一斑。

翠亨科學(xué)城擁有和松山湖一樣的潛力，又靠近深圳西部這個“錢袋子”，房價未來與深圳西部進(jìn)一步拉近只是時間遲早的事情，所以，論潛力，中山更確切地說是翠亨新區(qū)很可能是大灣區(qū)的一匹黑馬。趁現(xiàn)在房價不高，樓校長建議可及早入手這里的物業(yè)特別是大開發(fā)商開發(fā)的品質(zhì)較高的物業(yè)，享受片區(qū)飛速發(fā)展的紅利。

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