房價有漲就有跌，這是一個常識。但是我們經(jīng)常選擇性的忽略了這一常識而默認(rèn)為房價永遠(yuǎn)是上漲的。但是一旦出現(xiàn)房價下跌的情況就會出現(xiàn)各種各樣大家難以接受的問題。

那么，這就出現(xiàn)了一個問題，大家購買住房似乎都是為了升值的，而如果出現(xiàn)住房降價會怎樣呢？特別是那些住房按揭的購房者，當(dāng)房價出現(xiàn)下降甚至房價已經(jīng)跌到貸款額以內(nèi)會出現(xiàn)什么問題呢？

綜合網(wǎng)絡(luò)上的各種提問和朋友提出的各種問題，首要的問題就是當(dāng)房價已經(jīng)下降到貸款金額以內(nèi)時，購房者還要不要對銀行補錢？

經(jīng)常遇到以下的問題：

購房時價值500萬的房子，200萬元首付，按揭貸款300萬，現(xiàn)在房價下跌導(dǎo)致住房的價值只值250萬，銀行會讓借貸者補50萬的差價嗎？

而典型的觀點似乎也有道理：無論是貸款人在銀行抵押房子進行貸款還是按揭住房進行的貸款，只是因為銀行認(rèn)定這個抵押物價值是500萬，如果住房的價值已經(jīng)跌到250萬元的時候，就說明借款人的抵押物已經(jīng)不足值了，那么在一般情況下你必須補足抵押物的價值，除了正常還貸以外，你要不追加抵押物的價值，要不進行現(xiàn)金補償。

另外一個顯得邏輯十足的論點是：按揭買房（抵押貸款）與股市的放杠桿購買股票是一樣的邏輯，因為都是放了杠桿，盡管杠桿有大有小，當(dāng)不足值時都必須補足價值。

上面的說法似乎都有道理，但是現(xiàn)實中卻并不是這樣的，無論是住房按揭貸款還是抵押貸款，都是以原有的住房價值進行抵押的貸款標(biāo)的，這一點是沒有任何問題，但是當(dāng)房價下跌到貸款金額以內(nèi)時，銀行并不會要求補足差價金額。

因為銀行貸款特別是住房抵押貸款和按揭貸款是一次評估、一次性貸款、長期使用的過程，屬于對抵押物一次性價值評估并在整個貸款過程中并不會進行二次評估，所以除非在極特殊的情況下銀行會進行二次評估，正常情況下并不會這么做，所以在住房價格大幅度上翹的時候，如果借款人不進行二次追加貸款，銀行不會對住房價值進行價值評估并確認(rèn)增值；同樣的是，在住房下降的時候，如果借款人不要求進行對住房價值評估時，銀行一般也不會對抵押物的價值進行二次評估確認(rèn)。特別是如果出現(xiàn)大面積的住房價格下降的時候，銀行更不會主動地對住房價格進行二次評估，更不會對借款人要求補足差額。

所以，那些住房按揭借款或者住房抵押借款的借款人，完全沒有必要擔(dān)心在住房價格下降特別是住房價格下降到住房的總價值已經(jīng)下降到借款金額以內(nèi)時，銀行會要求借款人補差額的情況。

但是在一種情況下是有可能的，比如當(dāng)已經(jīng)出現(xiàn)了住房現(xiàn)有總價值低于抵押的借款金額時，借款人還清了借款后，同時又以這套住房抵押進行借款，那么借款人能夠借款的金額就不是還款的金額，而是現(xiàn)在的價值的一定比例，就像上面的例子，500萬元的住房市場總價值已經(jīng)降到250萬元，而借款還款金額還有300萬元，這時銀行不會要求你補足50萬元的差額。但是借款人由于各種原因還掉了300萬元的貸款之后，又拿這一套住房進行抵押借款，那么就完全借款不到300萬元，甚至已經(jīng)貸款不到250萬元，而是在250萬元的基礎(chǔ)上，再以7%為例，只能貸款到175萬元。所以，在已經(jīng)出現(xiàn)住房價格大幅度下降的時候，最好不要進行貸款轉(zhuǎn)換或者抵押物置換，否則借款人能夠貸款的額度會大大降低。

作者：麒鑒，財經(jīng)金融評論