針對(duì)近年來商品房預(yù)售糾紛案中出現(xiàn)的典型問題,廣州市中級(jí)人民法院制定了《類型案件統(tǒng)一處理方法》,通過問答的形式對(duì)“交樓”標(biāo)準(zhǔn)、面積差異、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等爭(zhēng)議較大的問題進(jìn)行了具體解釋,一手樓糾紛實(shí)行統(tǒng)一審判尺度。

廣州市中院房產(chǎn)庭一位不愿意透露姓名的法官坦言,由于目前的法制建設(shè)現(xiàn)狀、房地產(chǎn)合同文本表述不完善、理解差異等原因,導(dǎo)致法院在操作上產(chǎn)生不同的認(rèn)識(shí),同類案件可能會(huì)出現(xiàn)不同的處理方法。廣州市中院房產(chǎn)庭負(fù)責(zé)人說,《類型案件統(tǒng)一處理方法》的出臺(tái),可以保證各級(jí)法院司法尺度統(tǒng)一,強(qiáng)化審判嚴(yán)肅性。

                             《尺度》解答

  一房多賣

 問：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將房屋轉(zhuǎn)賣給第三人的，如何處理？

 答：買受人主張出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任的，原則上予以支持；根據(jù)案件的具體情況確需酌情降低的，不宜低于已付購房款的50%.

 解讀：開發(fā)商一房多賣，要賠償買主已付購房款的50%至100%.

 業(yè)委會(huì)資格

 問：類似永久水電、消防驗(yàn)收、大樓外墻脫落等涉及有關(guān)業(yè)主共同權(quán)益的訴訟，原告的訴訟主體資格應(yīng)如何確定？

 答：1.有關(guān)業(yè)主共同權(quán)益的訴訟（比如起訴請(qǐng)求辦理永久水電、消防驗(yàn)收等，且不涉及到賠償款的案件），業(yè)委會(huì)、全體業(yè)主或業(yè)主均是適格的原告，該生效裁判對(duì)全體業(yè)主具有約束力，其訴訟利益歸屬于全體業(yè)主。后續(xù)業(yè)主重復(fù)起訴的，則以已經(jīng)作出生效判決及違反“一事不再理”訴訟原則為由裁定駁回起訴。

 2.上述訴訟涉及賠償?shù)?，業(yè)委會(huì)或全體業(yè)主是適格的原告。個(gè)別或者部分業(yè)主起訴賠償?shù)?，則裁定駁回起訴。

 3.以業(yè)委會(huì)名義起訴的，仍需有業(yè)主大會(huì)授權(quán)。

 解讀：涉及業(yè)主的共同權(quán)益，即使個(gè)別業(yè)主起訴，法院也不能把賠償款判給個(gè)人。

 逾期辦證

 問：買受人有關(guān)辦證的訴訟請(qǐng)求應(yīng)如何處理？

 答：關(guān)于逾期辦證違約金的處理，可以分兩段判決：至判決生效之日止的違約金于判決生效之日起十日內(nèi)一次性支付；自判決生效之日起至取得辦證遞件回執(zhí)（指“協(xié)助辦證的”）之日止的違約金于每月10日前逐月支付。違約金的截止日期以合同約定為準(zhǔn)：“協(xié)助辦證的”為取得遞件回執(zhí)：“辦妥的”為房管部門出證：“取得產(chǎn)權(quán)證的”則為交付買受人。產(chǎn)權(quán)證核發(fā)后，出賣人應(yīng)無條件交付給買受人。

 面積差異

 問：面積差異的房款結(jié)算應(yīng)如何處理？

 答：1.面積誤差比絕對(duì)值在0.6%以內(nèi)（含本數(shù)，具體標(biāo)準(zhǔn)以約定為準(zhǔn)）的，買賣雙方互不作任何補(bǔ)償；

 2.面積誤差比絕對(duì)值超出0.6%（不含本數(shù)）、在3%以內(nèi)（含本數(shù)）的，買賣雙方按合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，不扣除0.6%；

 3.面積誤差比絕對(duì)值超過3%（不含本數(shù)），買受人有權(quán)退房；買受人不退房的，房屋實(shí)際面積大于合同約定計(jì)價(jià)面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含本數(shù)）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足；面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含本數(shù)）部分的房價(jià)款由出賣人返還買受人；面積誤差比絕對(duì)值超出3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

 解讀：房屋面積誤差超過3%，買主可以選擇退房，也可以選擇讓開發(fā)商承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任，決定權(quán)在買主。如果實(shí)際面積大于合同約定面積，誤差在3%以內(nèi)的房款由買主按合同約定價(jià)格補(bǔ)足，超出3%的部分由開發(fā)商買單；如果實(shí)際面積小于合同約定面積，誤差在3%以內(nèi)的房款開發(fā)商返還給買主，超出3%的部分由開發(fā)商雙倍返還給買主。

 交樓標(biāo)準(zhǔn)

 問：什么條件才算“交樓”？

 答：1.必須具備以下兩個(gè)基本條件：（1）取得建設(shè)工程竣工備案表；（2）訟爭(zhēng)房屋符合使用條件（即不存在漏水、地面裂縫等導(dǎo)致房屋無法正常使用的重大瑕疵）。有特別約定其他標(biāo)準(zhǔn)的從約定。

 2.合同附件中約定有裝修標(biāo)準(zhǔn)的，出賣人未達(dá)到約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，其承擔(dān)的是關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任。

 無證賣房

 問：經(jīng)出賣人同意，買受人將預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓給第三人，并辦理了商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)名手續(xù)的，第三人能否取得原買受人合同項(xiàng)下的權(quán)利？

 答：在房管局辦理了商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，即應(yīng)視為開發(fā)商同意商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)名，第三人可以取得買受人原合同項(xiàng)下的權(quán)利。

 解讀：買主沒拿到房產(chǎn)證就把房子轉(zhuǎn)讓給別人，只要經(jīng)過開發(fā)商同意，并在房管局辦理了商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)名手續(xù)，新的房主就能取得原買主與開發(fā)商所簽合同項(xiàng)下的權(quán)利。

 修繕費(fèi)用

 問：買受人購買的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，影響正常使用，買受人要求修復(fù)，但出賣人經(jīng)催告后在合理期間內(nèi)拒絕修繕，買受人自行修繕或依據(jù)有資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)論起訴請(qǐng)求出賣人支付修繕費(fèi)用，應(yīng)否支持？

 答：符合以下條件的請(qǐng)求應(yīng)予以支持：1.房屋確實(shí)存在質(zhì)量問題；2.出賣人在合理期間內(nèi)不履行修繕義務(wù)；3.買受人已自行或雇人修繕，或提供有資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)論。

 出賣人認(rèn)為買受人主張的金額不合理，應(yīng)承擔(dān)證明責(zé)任（如申請(qǐng)?jiān)u估等），否則對(duì)其抗辯不予采納。

 提前索房

 問：未經(jīng)竣工驗(yàn)收，買受人訴求出賣人交付房屋的，應(yīng)如何處理？

 答：如果尚未通過建筑主體、消防、電梯的單項(xiàng)驗(yàn)收，則駁回交付房屋的訴訟請(qǐng)求。

廣州市中級(jí)人民法院發(fā)布的《關(guān)于商品房預(yù)售合同糾紛統(tǒng)一處理做法》

2009年02月19日，廣州日?qǐng)?bào)刊登了廣州市中級(jí)人民法院發(fā)布的《關(guān)于商品房預(yù)售合同糾紛統(tǒng)一處理做法》。

　　在經(jīng)過了大半年的調(diào)研討論之后，廣州市中級(jí)人民法院房產(chǎn)庭在昨天上午對(duì)外公布了“商品房預(yù)售合同糾紛統(tǒng)一處理做法”，對(duì)實(shí)踐中出現(xiàn)的一手樓買賣糾紛案件中的諸多不明確的法律問題進(jìn)行了統(tǒng)一。今后，廣州市兩級(jí)法院在審理相關(guān)案件時(shí)，都將參照這一“統(tǒng)一做法”來判決。

　　不過，據(jù)廣州中院負(fù)責(zé)人介紹，這一“統(tǒng)一做法”不是“司法解釋”，只是對(duì)廣州兩級(jí)法院法官在一些問題上的認(rèn)識(shí)進(jìn)行了統(tǒng)一，以提高審判的效率和效果，并且其中的內(nèi)容也不是一成不變的，將會(huì)根據(jù)實(shí)際情況的變化而變化。

　　記者還了解到，像這種根據(jù)某一類型的案件出臺(tái)“統(tǒng)一做法”的做法，將并不局限在一手樓買賣案件中，廣州中院還會(huì)將這一做法擴(kuò)展到租賃合同糾紛、物業(yè)管理糾紛，甚至刑事審判、少年審判等領(lǐng)域中。

　　商品房預(yù)售合同糾紛統(tǒng)一處理做法

　　一、 《商品房買賣合同》訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人的，應(yīng)如何適用《司法解釋》第八條？

　　答：買受人主張出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任的，原則上予以支持；根據(jù)案件的具體情況確需酌情降低的，不宜低于已付購房款的50%。

　　二、 “交樓”標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)如何確定？

　　答：1.必須具備以下兩個(gè)基本條件：（1）取得《建設(shè)工程竣工備案表》；（2）訟爭(zhēng)房屋符合使用條件（即不存在漏水、地面裂縫等導(dǎo)致房屋無法正常使用的重大瑕疵）。有特別約定其他標(biāo)準(zhǔn)的從約定。

　　2.合同附件中約定有裝修標(biāo)準(zhǔn)的，出賣人未達(dá)到約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，其承擔(dān)的是關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任。

　　三、面積差異的房款結(jié)算應(yīng)如何處理？

　　答：1.面積誤差比絕對(duì)值在0.6%以內(nèi)（含本數(shù)，具體標(biāo)準(zhǔn)以約定為準(zhǔn)）的，買賣雙方互不作任何補(bǔ)償；

　　2.面積誤差比絕對(duì)值超出0.6%（不含本數(shù)）、在3%以內(nèi)（含本數(shù)）的，買賣雙方按合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，不扣除0.6%；

　　3.面積誤差比絕對(duì)值超過3%（不含本數(shù)），買受人有權(quán)退房；

　　買受人不退房的，房屋實(shí)際面積大于合同約定計(jì)價(jià)面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含本數(shù)）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足；面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；

　　房屋實(shí)際面積小于合同約定計(jì)價(jià)面積的，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含本數(shù)）部分的房價(jià)款由出賣人返還買受人；面積誤差比絕對(duì)值超出3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。追究出賣人何種違約責(zé)任決定權(quán)在買受人。

　　四、買受人有關(guān)辦證的訴訟請(qǐng)求應(yīng)如何處理？

　　答：關(guān)于逾期辦證違約金的處理，可以分兩段判決：至判決生效之日止的違約金于判決生效之日起十日內(nèi)一次性支付；自判決生效之日起至取得辦證遞件回執(zhí)（指“協(xié)助辦證的”）之日止的違約金于每月10日前逐月支付。

　　違約金的截止日期以合同約定為準(zhǔn)：“協(xié)助辦證的”為取得遞件回執(zhí)；“辦妥的”為房管部門出證；“取得產(chǎn)權(quán)證的”則為交付買受人。

　　產(chǎn)權(quán)證核發(fā)后，出賣人應(yīng)無條件交付給買受人。

　　五、類似永久水電、消防驗(yàn)收、大樓外墻脫落等涉及有關(guān)業(yè)主共同權(quán)益的訴訟，原告的訴訟主體資格應(yīng)如何確定？

　　答：1.有關(guān)業(yè)主共同權(quán)益的訴訟（比如起訴請(qǐng)求辦理永久水電、消防驗(yàn)收等，且不涉及到賠償款的案件），業(yè)委會(huì)、全體業(yè)主或業(yè)主均是適格的原告，該生效裁判對(duì)全體業(yè)主具有約束力，其訴訟利益歸屬于全體業(yè)主。后續(xù)業(yè)主重復(fù)起訴的，則以已經(jīng)作出生效判決及違反“一事不再理”訴訟原則為由裁定駁回起訴。

　　2.上述訴訟涉及賠償?shù)?，業(yè)委會(huì)或全體業(yè)主是適格的原告。個(gè)別或者部分業(yè)主起訴賠償?shù)?，則裁定駁回起訴。

　　3.以業(yè)委會(huì)名義起訴的，仍需有業(yè)主大會(huì)授權(quán)。

　　六、以商品房抵消或清償工程款或其他債務(wù)，而不是以工程款或其他債權(quán)抵消或清償購房款的，應(yīng)否適用《司法解釋》處理？

　　答：在以商品房抵消或清償工程款或其他債務(wù)的情形下，雙方簽訂的《商品房買賣合同》只是履行清償債務(wù)的方式，并非在當(dāng)事人之間成立商品房買賣關(guān)系，不符合司法解釋第一條的規(guī)定，故一方依據(jù)《商品房買賣合同》起訴，主張適用《司法解釋》處理的，不予支持。但雙方均同意按商品房買賣關(guān)系處理且不損害第三人利益的除外。

　　七、出賣人與買受人約定如實(shí)測(cè)計(jì)價(jià)面積大于合同約定計(jì)價(jià)面積則買受人需補(bǔ)足差價(jià)款。現(xiàn)房地產(chǎn)測(cè)繪部門出具的報(bào)告顯示房屋面積確實(shí)大于約定面積，在產(chǎn)權(quán)證未核發(fā)的情況下，出賣人要求買受人支付差價(jià)款的訴訟請(qǐng)求應(yīng)否支持？

　　答：應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證登記的面積為準(zhǔn)，出賣人在產(chǎn)權(quán)證未核發(fā)前要求買受人支付差價(jià)款不予支持。

　　八、經(jīng)出賣人同意，買受人將預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓給第三人，并辦理了商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)名手續(xù)的，第三人能否取得原買受人合同項(xiàng)下的權(quán)利？

　　答：在房管局辦理了商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，即應(yīng)視為開發(fā)商同意商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)名，第三人可以取得買受人原合同項(xiàng)下的權(quán)利。

　　九、未經(jīng)竣工驗(yàn)收，買受人訴請(qǐng)出賣人交付房屋的，應(yīng)如何處理？

　　答：如果尚未通過建筑主體、消防、電梯的單項(xiàng)驗(yàn)收，則駁回交付房屋的訴訟請(qǐng)求。

　　十、買受人購買的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，影響正常使用，買受人要求修復(fù)，但出賣人經(jīng)催告后在合理期間內(nèi)拒絕修繕，買受人自行修繕或依據(jù)有資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)論起訴請(qǐng)求出賣人支付修繕費(fèi)用，應(yīng)否支持？

　　答：符合以下條件的請(qǐng)求應(yīng)予以支持：1.房屋確實(shí)存在質(zhì)量問題；2.出賣人在合理期間內(nèi)不履行修繕義務(wù)；3.買受人已自行或雇人修繕，或提供有資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)論。

　　出賣人認(rèn)為買受人主張的金額不合理，應(yīng)承擔(dān)證明責(zé)任（如申請(qǐng)?jiān)u估等），否則對(duì)其抗辯不予采納。

　　十一、購房款（包括尾款、補(bǔ)差款）是否適用訴訟時(shí)效？逾期付款違約金是否適用訴訟時(shí)效？

　　答：購房款本金不適用訴訟時(shí)效，違約金則應(yīng)適用。