房地產(chǎn)行業(yè)是指組織房地產(chǎn)開發(fā)建設，從事房地產(chǎn)投資、經(jīng)營、管理和服務的行業(yè)，是在工業(yè)化、城市化、和現(xiàn)代化過程中興起、發(fā)展的獨立產(chǎn)業(yè)，與建筑施工、基礎設施配套、建材、家具、家電、裝修裝飾等多個行業(yè)密切相關(guān)，對拉動內(nèi)需、促進國民經(jīng)濟增長發(fā)揮著十分重要的作用。隨著科技的發(fā)展與地產(chǎn)行業(yè)競爭趨勢的加劇，全面推行房地產(chǎn)信息化建設以對應支撐當前業(yè)務創(chuàng)新，已經(jīng)成為地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)生存與發(fā)展的根本手段，本文主要對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程、信息化階段、內(nèi)容、趨勢思考進行分析。

行業(yè)發(fā)展歷程

1980年被定義為中國房地產(chǎn)元年，該年房地產(chǎn)正式定義為商品，房改和土改同時被推動，中國房地產(chǎn)正式成為了一個產(chǎn)業(yè)，開始緩慢的種子發(fā)芽階段。截止目前，已發(fā)展三十余年，大體可分為如下6個階段：

• 復蘇階段：時間為1978至1984改革開放。我國住房制度改革進入試點階段，實行了三大改革：即出售新、舊公房；住房商品化，實行綜合開發(fā)，有償轉(zhuǎn)讓和出售；租金改革。

• 初步發(fā)展：時間為1984至1992十二屆三中全會。我國房改從分批分期轉(zhuǎn)向全國推進，人們的住房消費觀念發(fā)生根本改變，住房商品化和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進程加快。

• 發(fā)展調(diào)整：時間為1992至1998。發(fā)生了幾個重點歷史性事件：1992年和1993年，出現(xiàn)了“房地產(chǎn)過熱”的問題。1994年7月5日頒布了第一部房地產(chǎn)法律《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。1994年7月18日國務院頒發(fā)《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》。1997年，房地產(chǎn)業(yè)第一次受到外在因素影響，即席卷東南亞的金融風暴的影響。

• 繼續(xù)發(fā)展：時間為1998至2003。房改工作取得了劃時代的突破，從房地產(chǎn)經(jīng)濟與國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展來看，基本上是協(xié)調(diào)的；從市場表現(xiàn)來看，市場供求兩旺，是一種需求拉動增長的好勢頭；從房價走勢來看，商品房銷售價格的走勢與整體經(jīng)濟的狀況也基本吻合。

• 調(diào)整控制：時間為2003至2014。房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了許多深刻的變化：首先住房供應結(jié)構(gòu)開始得到調(diào)整；其次住房需求開始得到控制。至2008年金融危機，國家在住房保障工作中也邁出了重要步伐。

• 轉(zhuǎn)型探索：時間為2014年至今。經(jīng)歷輝煌而又繁榮的房地產(chǎn)黃金十年后，房地產(chǎn)逐漸走向白銀時代。房地產(chǎn)已經(jīng)成為大房企的游戲，市場集中化、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動化、業(yè)務一體化程度越來越高，這方面強者恒強弱者恒弱，只有具備特色競爭力及創(chuàng)新的企業(yè)才能得以生存，傳統(tǒng)的中小房企面臨著被平均化及沒落化的風險。

涉及系統(tǒng)分析

房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、周期長、風險高、地域性強、受政策影響大等特點，隨著國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控和住房需求驅(qū)動，使得行業(yè)需要通過信息化建設掌控、管理這些信息，促使對信息化建設產(chǎn)生了迫切需求，目前在房產(chǎn)行業(yè)中，信息化系統(tǒng)已經(jīng)在多個環(huán)節(jié)被廣泛應用，以此來進行內(nèi)部基礎運營、業(yè)務經(jīng)營的管理，而對于地產(chǎn)行業(yè)來說從應用系統(tǒng)初建到中期平臺整合到后期價值深化，必須要構(gòu)建一些對應的系統(tǒng)及平臺類產(chǎn)品，這里將其分為兩大類，應用類、平臺類。

1 應用類

應用類指企業(yè)內(nèi)部的信息化系統(tǒng)，不僅是地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)，任何行業(yè)中的企業(yè)都需要對應的應用系統(tǒng)來輔助辦公，在基礎運營類產(chǎn)品部分功能基本大同小異，在業(yè)務經(jīng)營部分就要構(gòu)建針對于地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務的產(chǎn)品，必要時需要進行定制開發(fā)，來滿足個性化的業(yè)務需求，根據(jù)當前地產(chǎn)行業(yè)信息化構(gòu)建情況，本次將系統(tǒng)分為基礎運營、項目管理、營銷管理、報表分析四部分。

1.1 基礎運營

基礎運營類系統(tǒng)主要包括財務管理系統(tǒng)、預算管理系統(tǒng)、資金管理系統(tǒng)、人力管理系統(tǒng)、OA協(xié)同辦公、檔案管理系統(tǒng)、會議管理系統(tǒng)、郵件管理系統(tǒng)等，這些系統(tǒng)各執(zhí)其職，分別對企業(yè)內(nèi)部財務資金、預算款項、成本收益；人員績效、出勤統(tǒng)計、薪資費用；日常辦公、車輛租用、會議通知；檔案維護、調(diào)用；會議通知、場地協(xié)調(diào)；郵件收發(fā)等工作進行管理，以提高工作效率。

1.2 項目管理

項目管理為地產(chǎn)企業(yè)項目全生命周期管理過程中所用到的應用系統(tǒng)，整個生命周期包括投資可研、項目立項、前期預備、招投標、項目施工、竣工驗收、房屋銷售、物業(yè)管理等，過程中計劃管理、合同管理、成本管理、進度管理是必不可少的系統(tǒng)，通過計劃確定項目主線，以合同為整個項目的約束條件，合同執(zhí)行期也是項目進行期，以進度管理保證項目如期竣工，并通過成本管理來控制成本，保證項目預算在可控范圍。周期中其它階段會用到招投標管理、項目管理、設計管理、工程管理、物資管理等系統(tǒng)。

1.3 營銷管理

當前趨勢來看，雖然房價不斷上漲，但并沒有過多的打消人們購房的欲望，許多大開發(fā)商樓盤在開盤同時一搶而空，對于地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)來說，銷售的商品是樓房，價格高昂且購買時需要考慮的環(huán)境因素較多，周期長，很少存在其它行業(yè)回頭客一說，所以營銷管理是地產(chǎn)企業(yè)的重中之重，包括售樓系統(tǒng)、客戶關(guān)系管理系統(tǒng)、銷售管理系統(tǒng)，意在維護客戶關(guān)系，促進潛在商機成單。很多地產(chǎn)行業(yè)注重一體化業(yè)務開展，開發(fā)銷售樓盤的同時建立自己的物業(yè)管理體系，物業(yè)管理也會成為必要系統(tǒng)。

1.4 報表分析

以上構(gòu)建的系統(tǒng)主要針對執(zhí)行層的業(yè)務人員，而報表分析類系統(tǒng)主要針對地產(chǎn)企業(yè)的決策層，也就是部門管理者及終極管理者，注意這里的報表分析指的是系統(tǒng)，而不是平臺，系統(tǒng)多為BI決策分析系統(tǒng)或報表管理系統(tǒng)。主要針對企業(yè)內(nèi)部運營數(shù)據(jù)分析，通過對系統(tǒng)數(shù)據(jù)進行提取、整理，建立數(shù)據(jù)中心的同時生成各種分析報表，根據(jù)企業(yè)業(yè)務的不同，劃分對應的分析結(jié)構(gòu)，地產(chǎn)業(yè)務常見分析場景包括成本分析、利潤分析、銷售分析、人員分析等。

2 平臺類

平臺類產(chǎn)品多為整合類中間件及數(shù)據(jù)分析產(chǎn)品及當下新技術(shù)等，基于中國傳統(tǒng)企業(yè)由下至上的信息化建設方式，在應用類系統(tǒng)構(gòu)建到一定程度后，都會走到整合階段，這是一個由初級走到中級的階段，因為各部門間彼此孤立的系統(tǒng)阻礙了企業(yè)內(nèi)部整體的信息共享，割斷了本來應該是密切相連的業(yè)務流程，不能有效滿足企業(yè)一體化業(yè)務處理的要求。

2.1 整合套件

地產(chǎn)企業(yè)所用的整合套件多為集成類中間件，具體為使用ESB企業(yè)服務總線解決異構(gòu)系統(tǒng)間數(shù)據(jù)/功能/信息的集成；4A平臺結(jié)合Portal門戶實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部統(tǒng)一用戶身份管理及認證、權(quán)限審計，同時構(gòu)建企業(yè)應用中心，各級人員在統(tǒng)一門戶平臺上處理各業(yè)務系統(tǒng)業(yè)務；MDM主數(shù)據(jù)管理平臺實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部數(shù)據(jù)的統(tǒng)一治理，保證數(shù)據(jù)的完整性、一致性、準確性，為后續(xù)信息化建設奠定基礎；BPM流程平臺實現(xiàn)異構(gòu)系統(tǒng)流程的串聯(lián)，整體業(yè)務流程從企業(yè)全局來看是閉環(huán)的。

2.2 分析工具

分析工具不再是傳統(tǒng)的BI系統(tǒng)，通常為建立地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)分析平臺及更深層次的大數(shù)據(jù)分析平臺，主要通過對企業(yè)內(nèi)外部數(shù)據(jù)的挖掘，運用數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)存儲、數(shù)據(jù)匯聚、配置展現(xiàn)等一系列手段，實現(xiàn)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)的深度融合，使管理者掌握和了解房地產(chǎn)行業(yè)潛在的市場需求，掌握商情和動態(tài)，針對細分市場實施動態(tài)定價和差別定價等，同時可以預測未知的風險，便于制定風險管控措施。

2.3 前沿融合

互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下新技術(shù)不斷涌現(xiàn)，大數(shù)據(jù)、云端技術(shù)在地產(chǎn)行業(yè)中已經(jīng)不再是新技術(shù)、新理念，很多地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)具備大數(shù)據(jù)及上云能力，更多的是全面實現(xiàn)與人工智能、VR技術(shù)的結(jié)合，例如VR虛擬看房技術(shù)，基于3D實景技術(shù)，將房間內(nèi)部構(gòu)造百分百還原真實，給看房者一種身臨其境的感覺，無法到達現(xiàn)場的客戶也可隨時隨地看房，吸引潛在客戶的同時，加深用戶體驗，促進成單率。

IT的建設階段

地產(chǎn)企業(yè)的IT建設階段順序與上述所講的涉及系統(tǒng)分析部分有著必然的聯(lián)系，市場上很多企業(yè)都不可能做到一步到位，絕大多數(shù)都是從底層建設由淺至深進行，經(jīng)歷了系統(tǒng)的初建、擴建、停建，信息孤島的出現(xiàn)與治理，已建成果的深化與新技術(shù)的引入。

1 基礎支撐

基礎支撐階段也稱為起步階段，主要任務是計算機網(wǎng)絡建設和底層基礎設施建設，如：數(shù)據(jù)庫、服務器、操作系統(tǒng)等，通過局域網(wǎng)、外網(wǎng)的建設，為企業(yè)內(nèi)外信息暢通創(chuàng)造有利條件。通過數(shù)據(jù)庫、服務器、操作系統(tǒng)等軟硬件設備的建設，為后續(xù)信息化系統(tǒng)、平臺建設提供充足的環(huán)境條件，與此同時，就是信息資源建設與組織管理建設，為后續(xù)IT持續(xù)建設奠定必備基石。

2 應用擴展

應用擴展階段為信息化系統(tǒng)初建到擴建的過程，包括企業(yè)各部門間業(yè)務管理信息化與工程項目管理信息化。部門業(yè)務管理信息化的重點在于解決企業(yè)內(nèi)部各部門業(yè)務的規(guī)范化及低效率的問題。工程管理信息化主要任務是以控制整體成本為中心，對項目的合同、計劃、進度、預算及后期的銷售、運維等一系列工作進行全面的管理。這個階段地產(chǎn)企業(yè)的系統(tǒng)會大量增多，基本信息化可以覆蓋內(nèi)部全部業(yè)務，覆蓋的同時會產(chǎn)生新問題，及系統(tǒng)間的信息孤島出現(xiàn)。

3 資源整合

資源整合也稱為系統(tǒng)集成階段，為解決應用擴展階段所產(chǎn)生信息孤島、數(shù)據(jù)割裂、流程斷層等問題，通過中間件平臺類產(chǎn)品的構(gòu)建與整合項目的交付實施，對企業(yè)各種系統(tǒng)信息進行數(shù)據(jù)治理、數(shù)據(jù)集成、應用集成、流程集成、門戶集成等一系列操作，最終達到企業(yè)的各種資源的融合，本階段還會構(gòu)建數(shù)據(jù)分析平臺等技術(shù)，輔助地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部的決策分析，該階段信息化進程不僅僅表現(xiàn)為解決集成問題，而更多的是伴隨著平臺構(gòu)建、管理組織、管理體制、業(yè)務流程創(chuàng)新等一系列活動建立統(tǒng)一的信息化標準。

4 持續(xù)引入

這部分首先對前幾階段的信息化建設成果進行加深，包括新系統(tǒng)的集成接入、加深數(shù)據(jù)治理范圍、大數(shù)據(jù)分析平臺的構(gòu)建等，將企業(yè)內(nèi)、外部信息進行有效治理并能夠得到充分利用，真正實現(xiàn)利用IT信息化建設支撐企業(yè)內(nèi)外部的運營管理，使之成為企業(yè)內(nèi)部的競爭力，持續(xù)引入部分還表現(xiàn)為持續(xù)的與新技術(shù)融合，接納采入對地產(chǎn)企業(yè)信息化建設優(yōu)化、業(yè)務發(fā)展具有一定幫助的新技術(shù)與產(chǎn)品，讓信息化建設持續(xù)為企業(yè)管理發(fā)力。

建設分析思考

房地產(chǎn)行業(yè)上至國家，下至百姓，已成為我國最熱門的話題，沒有之一。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，關(guān)系到國家、民生、經(jīng)濟、社會等多個方面，而在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展建設的過程中，信息化建設將起到舉足輕重的位置，綜合目前發(fā)展現(xiàn)狀，信息化的建設很可能成為下一階段房企的突破口。

1 整體規(guī)劃

由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展涉及面廣，影響面大，國家不斷出臺相關(guān)政策進行調(diào)控，在信息化方面也對應進行政策發(fā)布，推進信息化建設的開展，而信息化建設不是一蹴而就的，整體IT架構(gòu)并不是一朝一夕就能快速建立的，更多時候在順應時代與市場的發(fā)展趨勢的情況下，需要以整體規(guī)劃為開端，并在規(guī)劃落地的過程中逐步細化，細化時根據(jù)政策、市場環(huán)境、技術(shù)發(fā)展進行靈活調(diào)整，保證不嚴重偏離整體規(guī)劃的情況下，逐步深入推進。

2 理性建設

信息化建設是支撐地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務管理、創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的重要工具，但并不是建設的越多、技術(shù)越先進就越好，而是要建立起能夠支撐起當前企業(yè)體量、業(yè)務、發(fā)展趨勢的產(chǎn)品，分析當前企業(yè)在信息化層面的真實需求，以解決當前問題為基礎，建設的過程中注重后續(xù)的支撐與規(guī)劃，按步實施。解決基礎支撐、資源整合一系列問題后，再去融合大數(shù)據(jù)、云計算、AI、人工智能等方面技術(shù)，以保證有效的結(jié)合，在較短的時間內(nèi)看到效果。

3 回歸業(yè)務

信息化建設如果與業(yè)務脫離，那么建設成果就是無效的，任何時候信息化建設的應用以支撐業(yè)務、輔助管理、促進創(chuàng)新為前提，對于地產(chǎn)行業(yè)來說，政策、市場每天都在發(fā)生變化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整速度很快，企業(yè)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變必定會帶來業(yè)務上一定程度的改變，信息化架構(gòu)做為支撐也需要具備快速轉(zhuǎn)變的能力。在信息化建設上以業(yè)務為切入點，所接入的系統(tǒng)或平臺要能夠支持后續(xù)系統(tǒng)接入、新業(yè)務功能的擴展、新興技術(shù)理念的融合。

綜合多種因素考慮，房產(chǎn)企業(yè)對于信息化建設是有極高渴望的，整個行業(yè)的IT發(fā)展勢頭也是良好的。但值得注意的是，整體行業(yè)IT建設發(fā)展較為緩慢也受其實際內(nèi)因影響，包括人員素質(zhì)、管理水平、高層意識等多種因素，行業(yè)的轉(zhuǎn)型期是不可多得的機遇，但也同樣是挑戰(zhàn)，如何讓房地產(chǎn)真正擁抱信息化、互聯(lián)網(wǎng)，這是個大課題，需要長時間的學習、實踐、專研與創(chuàng)新。

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