作者：蔣峰

購房時(shí)要提前交納定金，這種事是普遍存在的現(xiàn)象。本文以一則人民法院公布的案例為基礎(chǔ)，來分析它的相關(guān)方面。

一、本案當(dāng)事人

1、原告：劉某、李某。

2、被告：廣州市某匯房地產(chǎn)開發(fā)公司?！?/p>

二、原告訴訟請(qǐng)求：

請(qǐng)求人民法院判令：被告退還交納的定金1萬元。訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)

三、被告上訴的請(qǐng)求及理由：

故請(qǐng)求撤銷原審判決，判令上訴人不要承擔(dān)返還一萬元定金的責(zé)任。

1、上訴人提供的格式合同合法合理，應(yīng)得到法律的保護(hù)。該格式合同，是廣州市國(guó)土房管局、工商局監(jiān)制的商品房買賣合同，并非上訴人自制。被上訴人在向我司提出的書面異議中列舉了數(shù)條其不同意的條款，并以此作為拒簽合同的理由。上訴人認(rèn)為這些格式條款均沒有違反合同法關(guān)于格式條款的規(guī)定，語意不存在理解爭(zhēng)議，沒有免除己方責(zé)任，沒有排除對(duì)方權(quán)利，無須按照被上訴人的意見進(jìn)行修改。一審判決書認(rèn)為被上訴人提出合理要求變更合同條款，上訴人對(duì)有的修改意見表示不能接受，這個(gè)過程中雙方均無過錯(cuò)，上訴人收受的定金屬不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)當(dāng)予以返還。上訴人認(rèn)為收取定金是依據(jù)雙方協(xié)議書的約定收取，根本不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，一審判決如此認(rèn)定沒有法律依據(jù)。

2、被上訴人違約拒簽合同，依照雙方簽訂的預(yù)約協(xié)議書的約定，給付定金的一方違約，收受的一方無須退還。

3、被上訴人的訴訟請(qǐng)求沒有法律依據(jù)，在不能滿足其無理要求情況下濫用訴權(quán)，實(shí)屬無理。

四、本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)：被告收取的定金1萬元依法能否退還給原告？

五、本案基本事實(shí)

1、2004年8月1日，兩原告與被告簽訂了一份《金碧世紀(jì)花園樓宇認(rèn)購書》。

2、該認(rèn)購書主要內(nèi)容是：在基于對(duì)被告預(yù)售樓盤充分了解的情況下，兩原告向被告認(rèn)購金碧世紀(jì)花園某棟7E單元，該房建筑面積為75.1418平方米，按建筑面積計(jì)算單價(jià)為每平方米3793元，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算為每平方米4591元，總價(jià)款為人民幣273605元。該認(rèn)購書同時(shí)還約定：如果兩原告未按照規(guī)定期限簽署《商品房買賣合同》或支付首期款，視為乙方違約，所付定金不予退還。

3、簽訂認(rèn)購書當(dāng)日，被告向原告收取了購房定金1萬元。

4、2004年8月6日，兩原告按照認(rèn)購書約定的時(shí)間與被告協(xié)商簽訂《商品房買賣合同》，兩原告見過正式合同后，就合同條款提出五點(diǎn)修改意見。1，認(rèn)購書中以購買的建筑面積和套內(nèi)面積兩個(gè)指標(biāo)來衡量，而合同中僅以套內(nèi)面積來作為賠償標(biāo)準(zhǔn)，要求按建筑面積和套內(nèi)面積共同衡量；2、合同中約定面積誤差超過3％不可退房不合理；3、因設(shè)計(jì)變量造成誤差雙方應(yīng)當(dāng)可以自行商定：4、要求提供小區(qū)規(guī)劃的監(jiān)督和解決合同糾紛作用；5、要求提供公共部位及公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成的說明。

5、但被告認(rèn)為第一條修改意見不屬于協(xié)商范圍，因此原被告未能就修改條款完全達(dá)成一致意見，因此導(dǎo)致無法簽訂合同。

6、原告于2004年8月6日及2004年8月9日給被告發(fā)了兩份函件。用書面形式表達(dá)了原告對(duì)合同的修改意見。

六、法院裁判結(jié)果

1、一審法院于2004年11月18日作出判決：被告廣州市某匯房地產(chǎn)開發(fā)公司在本判決生效之日起十日內(nèi)退還購房定金1萬元給原告劉某、李某。案件受理費(fèi)410元由被告廣州市某匯房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)擔(dān)。

2、二審法院于2005年2月25日作出判決：駁回上訴，維持原判。二審受理費(fèi)410元由上訴人廣州市某匯房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

七、評(píng)析

1、定金：是指為保證合同的訂立、履行、當(dāng)事人中的一方預(yù)先給另一方一定數(shù)量的金錢或其他替代物。具有擔(dān)保性質(zhì)。具體分為立約定金、成約定金、解約定金、違約定金。發(fā)揮定金的擔(dān)保作用，法律中就有“定金罰則”?！稉?dān)保法》第89條規(guī)定“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ筋A(yù)付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或著收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”?！盁o權(quán)要求返還定金和雙倍返還定金”的規(guī)定都是定金擔(dān)保的懲罰性的具體表現(xiàn)。

2、商品房認(rèn)購書：是商品房買賣雙方在簽訂正式合同之前所訂的文書，是對(duì)所交易的房屋的有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)。這也是一種獨(dú)立的合同。如要適用定金罰則，那么它的前提：只要?dú)w責(zé)一方當(dāng)事人的事由出現(xiàn)。

3、結(jié)合本案來分析

第一個(gè)方面：原告與被告之間簽訂了《金碧世紀(jì)花園樓宇認(rèn)購書》。這是預(yù)約合同的性質(zhì)。在這種預(yù)約合同中：對(duì)有些具體事情還沒進(jìn)行約定。留待以后簽訂商品房正式買賣合同時(shí)再進(jìn)行協(xié)商。這個(gè)認(rèn)購書中有了定金的約定。這種定金是“立約定金”。對(duì)未來簽訂正式合同的擔(dān)保。簽訂了商品認(rèn)購書，并不一定就會(huì)簽訂商品房買賣正式合同。這中間可能會(huì)出現(xiàn)一些“變數(shù)”。

第二個(gè)方面：如要適用定金罰則。關(guān)鍵問題是原告在訂立正式合同過程中是否有過錯(cuò)？

訂立合同是一種民事活動(dòng)。要體現(xiàn)意思自治和公平的原則。也就是說要體現(xiàn)雙方的真實(shí)的意思。允許雙方對(duì)具體條款進(jìn)行討價(jià)還價(jià)地談判，經(jīng)過一番切磋。最終達(dá)到一致的意見。從本案例來具體分析：兩原告在與被告協(xié)商簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，認(rèn)為合同條款對(duì)己方不利，提出五點(diǎn)修改意見并無不妥。被告認(rèn)為有的修改意見不能協(xié)商解決，也是出于維護(hù)自己的利益，這種態(tài)度也不違反相關(guān)法律規(guī)定。換句話說這兩個(gè)原告沒有提出過份的、不合法、不合理的意見。被告對(duì)第一條意見拒絕進(jìn)行修改。被告的行為也是在合理的范圍。雙方各不相讓。最終沒有協(xié)商一致。要論過錯(cuò)：雙方都是沒有過錯(cuò)的。因此不能適用定金罰則。被告于2004年8月1日收受的1萬元應(yīng)歸還于兩原告。被告認(rèn)為兩原告拒絕簽訂合同屬違約行為，依照擔(dān)保法關(guān)于定金的規(guī)定，是無須退還的?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》司法解釋規(guī)定，當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。但這并非是指只要一方給付定金就一定要訂立主合同，合同訂立必須以合同雙方協(xié)商一致并自愿簽訂為前提條件。

第三個(gè)方面：被告還認(rèn)為提供的格式合同是廣州市國(guó)土房管局、工商局監(jiān)制的商品房買賣合同，該格式合同的條款均沒有違反合同法有關(guān)規(guī)定，無須按照兩原告的意見進(jìn)行修改。雖然該格式合同是由廣州市國(guó)土房管局，工商局監(jiān)制的，但并不能表明該合同條款是不能協(xié)商的。因此，被告該抗辯理由是沒有法律依據(jù)的。

正式認(rèn)識(shí)定金。維護(hù)合法權(quán)益。

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