如今開發(fā)商必選的幾道送命題

生財大掌柜 2019-09-11

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前陣子大量的開發(fā)商發(fā)布自己的半年報，幾乎都在說著好消息，看到的都是各種利好的數(shù)字

有趣的是，我問了一些公司的員工的內(nèi)部感受，其中一個的回答特別有趣：公司業(yè)績這么好，怎么工資都不給我們準時發(fā)。

這或許就是如今的房企，談不上打腫臉充胖子，但是多少都在咬碎鋼牙吞肚子的感覺。

后來，我找到一家上市公司的總裁，有一次一對一的溝通，他和我不緊不慢的聊了下如今他們面對的惡劣市場，用他的一句話來說，就是：步履薄冰

因為很多東西，變得和以前不太一樣了

01

首先，最重要的是，突然發(fā)現(xiàn)以前的經(jīng)驗統(tǒng)統(tǒng)沒用了

這是讓他們最沒安全感的事情，過去樓市總有經(jīng)歷一些不太好的市場，但是多數(shù)房企都能扛過來，因為他們過去20年的開發(fā)經(jīng)驗積蓄了一些規(guī)律

但是從2018年開始，這些規(guī)律似乎就一夜之間就失效了

比如說三年一個周期，這個規(guī)律幾乎支撐了所有房企過去十年的發(fā)展，所謂的逆周期拿地以及等待盼春天幾乎都是在這個邏輯下構(gòu)建的。

但是現(xiàn)在的市場已經(jīng)沒有過去那種短周期高頻波動的場景，伴隨而來的是極長的低谷期，看不到頭的冷

所謂的長效機制，真正意義上在市場里形成了，所以在這個市場里，手里的項目要不要快點賣了，當(dāng)下要不要繼續(xù)拿地，面對資本多少成本融資合適，這些方法論一切都失控了

他和我說，如今項目定價，會制定三個價格，一個是當(dāng)下可以賣的價格，一個是2年后持續(xù)下滑的價格，第三個是預(yù)售證可以給的價格，三個價格里取最低的，如果還能做才會拿這塊地

可以看出房企各種決策背后的舉步維艱

伴隨著周期論同步消失的還有保本價這件事，這個事讓開發(fā)商在過去的兩年時間里吃盡了苦頭，回過頭來看，土地多少錢和房子能賣多少錢沒有任何關(guān)系

沒有人承諾說土地貴了未來房子一定就可以更貴，事實也同樣是如此。也因為這一點，讓多少開發(fā)商冷靜下來，招拍掛也少有了往常的激情歲月

也正是因為時間的洗禮，讓總裁們突然領(lǐng)悟一件事情，過去的種種理論，本質(zhì)上只是經(jīng)驗，他并不是真理

如果地產(chǎn)還像20年前的規(guī)律一樣運營，或許這些經(jīng)驗都是對的，但是如果游戲規(guī)則變了，那么那20年的經(jīng)驗或許也就成為了教訓(xùn)

而這教訓(xùn)是巨大的，因為在當(dāng)下如此敏感的時間點，依然需要老大們繼續(xù)去學(xué)習(xí)和研究市場，當(dāng)下市場里要利潤還是要規(guī)模，要高質(zhì)量還是要高增長，要發(fā)展還是要安全，要好市場還是弱競爭，要專業(yè)化還是多元化……每天成千上萬個問題都在老板腦子里環(huán)繞。

所以你可以感受到如今行業(yè)內(nèi)的百花齊放，比如你看到碧桂園去做機器人，看到恒大去做新能源汽車，看到融創(chuàng)去拍電影，包括萬達做不做房地產(chǎn)每年都在變……各種各樣什么都有

每個老板對市場有一點點細微判斷的不同，做的決定也就會不同

你可以理解為創(chuàng)新，你也可以這里面很多的試驗最后都是失敗作為結(jié)尾，悄無聲息的結(jié)束

02

那地方城市會想要什么樣的開發(fā)商，這也是我最近一直在思考的話題，因為你只有適應(yīng)了這個城市，這個城市才有可能讓你扎根深根，賺一票就走人的模式越來越不行了，因為我們發(fā)現(xiàn)好的城市并沒有想象中那么多，這一點要珍惜

先明白一點，就是這個賽道一定會越來越微利，微利到塵埃里，不是說整個社會不允許開發(fā)商賺錢，而是一定要營造一個微利的商業(yè)環(huán)境，讓一些沒腦子只有錢的開發(fā)商進不來

過去有一段時間房企確實被劣幣驅(qū)逐良幣，因為錢太好賺了，而外面比你有錢的公司多了去，所以都進來了。

未來你必須要接受這一點才能吃這口飯，要么你就不要做了

那怎么理解微利模式，不是說一個城市你有十個項目每個項目都微利，這種模式依然可以理解為暴利，因為我們的周轉(zhuǎn)速度太快了。

如果沒有意外地的話，一個城市十個項目，會讓你3個虧損，4個打平，3個盈利，這樣整盤下來還能賺一點點

這個時候深根的意義就出來了，因為如果你只有三個，可能就是2個虧損1個打平，并且地方城市也更愿意把資源傾斜到深根的那一方

第二個必須要接受的現(xiàn)實就是必須要做好產(chǎn)品，這也不是什么高大上的理由，道理也很簡單，特別是核心城市進入到城市化深水區(qū)，如今處于老城升級的階段。

而一二線城市用舊改代替棚改本質(zhì)上說明了一個趨勢，就是昂貴的城市，拆遷的代價實在太大，拆不起，所以用舊改來代替

換句話來說，但凡現(xiàn)在出讓的土地，地方政府也不會允許你造一般的產(chǎn)品，因為如果產(chǎn)品差再加上未來50年拆不掉，那么區(qū)域成為貧民窟的可能性是極大的

所以表現(xiàn)就是如果你做不來精裝修，做不來PC工藝，做不來持有運營，可能地就不讓你拿了，現(xiàn)在這種情況在上海太普遍了

另外不要以為這個是我們的特色，日本過去也是這么過來的，所謂的消費升級都是逼出來的，當(dāng)年也是一大批土豪造了一波爛房子之后，逼著做現(xiàn)在的百年宅

所以你看到大家在說的美好生活，不是意識覺醒，而是必須要做的一道題目，不會做那就再見好了

03

最后一步，也是最艱難的。我們曾經(jīng)以為被我們干掉的港資企業(yè)，如今讓我們非常難受

之前寫過一篇文章，和大家說過港資回來了小心，港資全面恢復(fù)拿地了

港資的回歸拿地，更多的是因為對于地方政府來說，更希望企業(yè)拿地可以有更多的自有資金，在這樣的氛圍下，港資具備更大的競爭力

不少房企也認識到自己的短板，過去十年開發(fā)囤積下來的資產(chǎn)，本質(zhì)上都不是資金，今年不少二三線城市的商辦都在半價出讓，雞肋已經(jīng)快變成雞骨頭了

所以很多企業(yè)開始學(xué)習(xí)港資，試著有沒有可能像港資一樣可以靠資產(chǎn)和租金進行永續(xù)經(jīng)營，這樣的模式是最容易抗風(fēng)險的，你看現(xiàn)在所有的港資都不怎么拿新項目，但是企業(yè)活得好好的，沒意外的話未來一百年也可以活的好好的，而且總是能夠拿到特別優(yōu)質(zhì)的好項目好地塊

他們在任何世道里都不會慌，因為家里的資產(chǎn)就像奶牛一樣一直在產(chǎn)生租金

而他們之所以可以活的那么好，是因為租金足夠的多，而租金足夠的多，是因為企業(yè)的凈資產(chǎn)足夠的龐大

比如說新鴻基，凈資產(chǎn)都6000億了，而我們頭部的三家開發(fā)商，銷售額飛到天了，但是凈資產(chǎn)只有2000-3000億。換句話來說，我們忙活了20年，家底還不夠厚

但是時間似乎不太等我們，因為未來的土地出讓大家要求持有要求運營，如果我們不能掌握港資這種模式，可能他們會越來越強，我們就慢慢的擠壓出市場

所以你看到2018年開始，都在成立長租公寓的部門，商管部門，大資產(chǎn)部門……但是一年下來這些部門最大的變化就是，開掉當(dāng)初臨時調(diào)配過去的地產(chǎn)人，轉(zhuǎn)而招聘一些非地產(chǎn)人加入

為什么，因為地產(chǎn)人太習(xí)慣花大錢做短頻快的事情，對于運營以及持有并且賺租金這種小錢，一沒耐心二沒能力，所以很難適應(yīng)下來

所以沒意外的話，未來會有地產(chǎn)人失業(yè)，理由就是開發(fā)商必須要開辟這塊業(yè)務(wù)，而大部分地產(chǎn)人的能力是不夠的

所以各位稍微上帝視角看下如今各個房企的老板們，你會發(fā)現(xiàn)他們的團隊是這樣的，需要擴人做新業(yè)務(wù)，而這塊業(yè)務(wù)短期內(nèi)不產(chǎn)生收益但又需要持續(xù)的投入。

另外地產(chǎn)開發(fā)的老本行越來越微利，單個項目時不時的還虧損，地產(chǎn)人很多又被抽走或者平衡總?cè)肆Τ杀颈婚_掉。所以一家公司幾乎兩頭都是受堵的