“居民現(xiàn)在滿腦子想著怎么把電梯建起來，實際上‘建’是短暫的，建后怎么‘管’才是要長期面對的大問題?！遍L寧區(qū)北新涇街道副主任李志斌說。

在城市發(fā)展過程中，歷來有“三分建、七分管”的說法。既有多層住宅加裝電梯工作，也應(yīng)處理好建設(shè)和管理的關(guān)系。電梯屬于特種設(shè)備，建后怎么管、誰來管、各類運行費用如何分攤等問題，都要居民提前考慮，及早協(xié)商一致。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，加裝電梯對居民而言是新生事物，居民大多沒有經(jīng)驗。如果在電梯開工建設(shè)前未考慮建后管理，很容易引發(fā)后續(xù)問題。那么，建后管理主要有哪些問題，又有哪些解決方案？

電梯停擺，運行費該由誰出？

【聲音】“加裝電梯是居民自己的選擇，政府如果兜底，看似解決了一個問題，但會產(chǎn)生更多新問題?！?/p>

一部電梯建成運行之時，就開始產(chǎn)生各類運行費用，諸如電費、維護保養(yǎng)費、年檢費、清洗費和日常保潔費用。根據(jù)測算，電梯每月電費大約100元。免費維保期過后，每月常規(guī)維保費用大約450元。兩者加在一起，每年費用大約6000元，這還不包括今后遇到電梯大修時的支出。

楊浦區(qū)工農(nóng)四村一部電梯建成運行一年，運行費用分攤到各家各戶。一戶居民稱“不知情”，遲遲不肯付費。幾次商量未果，新造的電梯無奈停擺。其他居民回憶說，都怪加裝電梯時太著急，維保費用怎么出還沒商量好，就“急吼吼”倉促報批開工。電梯建成后，原先的矛盾還是爆發(fā)出來，居民只能眼睜睜看著電梯停擺。

要使用電梯，就要支付運行費用，這是繞不過去的問題。有人提出，能否請政府兜底？街道明確拒絕。殷行街道辦事處主任孫輝表示：“加裝電梯是居民自己的選擇，既然建造電梯是由居民自掏腰包，那么后期維護保養(yǎng)等支出也應(yīng)該由居民協(xié)商一致，自己出錢。政府如果兜底，看似解決了一個問題，但會產(chǎn)生更多新問題。”后來，居委會干部上門做工作，居民代表也一同勸說。直到居民們該交的費用交上了，電梯才重新投入使用。

為了避免類似情況發(fā)生，記者看到，《殷行街道加裝電梯自治指南》中，特別提示居民：在意見征詢時，不僅要明確前期建設(shè)費用的分攤方案，還要確定電梯建成后運行費用的分攤比例。

從記者調(diào)查看，電梯使用順暢的樓組大多提前考慮了電梯運行費用的分攤問題，避免了矛盾產(chǎn)生。這當中，有的樓組決定，電梯運行費用分攤比例與建造電梯時的出資比例保持一致；但更多的樓組專門制定了運行費用的分攤比例，主要是這些樓組在加裝電梯時，2樓居民未出資。電梯建成后，2樓居民要使用電梯，理應(yīng)分攤一定的運行費用。

日常管理，到底誰來接手？

【聲音】“一些電梯企業(yè)會提供若干年免費維護保養(yǎng)期，但這并不包含電梯的安全管理責任，不能誤認為在免費維保期就高枕無憂，安全管理仍需專業(yè)單位來接手。”

靜安區(qū)新?？道?6號樓去年3月用上了新電梯，如果將電梯交給小區(qū)物業(yè)公司管理，物業(yè)費將出現(xiàn)大幅上漲。這主要是因為，物業(yè)公司要將電梯各類運行費用計入物業(yè)費，但相比高層住宅樓，多層住宅的住戶數(shù)量少、戶均面積小，導致分攤到每平方米的物業(yè)費增幅較大。于是，96號樓的業(yè)主決定，自主保潔管理電梯。

96號樓居民們一次性收取了全年的電梯日常維保費用，大家約定：將每周一上午作為電梯保潔時間，樓內(nèi)居民全體出動，擦拭和清潔電梯。一次，一戶居民出國旅行，無法參加集體保潔，特意在周日晚上提前完成保潔。記者在現(xiàn)場看到，這部電梯轎廂內(nèi)外的不銹鋼锃亮，一塵不染。“平時我們只要看到電梯地上有一點水，馬上就去擦，大家都很愛惜?！本用袢~建華說。

不僅如此，96號樓居民還制訂了《文明使用電梯公約》，定下詳細的使用規(guī)范，懸掛在樓道內(nèi)。記者在《公約》上看到這些內(nèi)容：裝修房屋時，建材不能用電梯搬運；大型家具、物件、家電不能用電梯搬運；寵物、自行車、助動車不得用電梯搬運……?！半娞菔菢莾?nèi)業(yè)主的共同財產(chǎn)，關(guān)系到每家每戶的利益，人人都要遵守?！本用耥n順發(fā)說。

為了降低樓組電梯維保費用的負擔，有人突發(fā)奇想，能否通過電梯廣告來增加收入？幾番聯(lián)絡(luò)，一家電梯廣告商同意在電梯內(nèi)增設(shè)3面鏡框廣告，每年可為樓組帶來3000元廣告費。但是要做成這筆買賣，必須能開發(fā)票。讓樓內(nèi)居民無奈的是，自己無法作為電梯的管理責任主體開發(fā)票。在石門二路街道的積極爭取下，區(qū)稅務(wù)局研究創(chuàng)設(shè)出一個解決辦法：以小區(qū)業(yè)委會作為申請主體，辦理臨時開票賬戶。走通這一步，樓組拿到了出租廣告位的收入。今后小區(qū)其他加裝電梯的樓組要開發(fā)票，也可以享受這一成果。

靜安區(qū)大寧路街道延長中路500弄9號樓加裝電梯

從目前的運行情況看，新?？道锞用窬S護管理電梯的成效不錯。但部分專業(yè)人士認為，居民的積極性值得肯定，但專業(yè)性、持續(xù)性仍有不足，建議委托第三方機構(gòu)管理電梯，將居民自治與第三方專業(yè)機構(gòu)結(jié)合起來。

家加樂加裝電梯事務(wù)所負責人章建新分析說，電梯作為特種設(shè)備，要求設(shè)備完好率始終保持100%，必須高度重視加裝電梯日后的安全運行，并交由具備管理資質(zhì)的專業(yè)單位管理。值得注意的是，一些電梯企業(yè)會提供若干年免費維護保養(yǎng)期，但這并不包含電梯的安全管理責任，不能誤認為在免費維保期就高枕無憂，安全管理仍需專業(yè)單位來接手。目前，物業(yè)公司是比較合適的主體，平時有專人值守，負責電梯的安全管理，可以防范意外；多年后就算有大維修，也可以由物業(yè)公司提交業(yè)委會啟動維修基金。她建議，居民區(qū)應(yīng)該引導物業(yè)公司在電梯啟動建設(shè)時就參與，從后續(xù)管理和維護保養(yǎng)角度提出意見建議。

2019年6月，新涇八村一個樓組正進行加裝電梯施工

長寧區(qū)新涇八村居民區(qū)黨總支書記李鵑很早就關(guān)注到電梯建后管理問題。在小區(qū)多個樓組加裝電梯時，她就提醒居民，“千萬不能留下后遺癥”——既然維護保養(yǎng)是專業(yè)的事，請物業(yè)來接手是比較好的選擇。但是，居民最擔心物業(yè)費會增加，怎樣說服居民和物業(yè)公司呢？

在北新涇街道支持下，李鵑出面與小區(qū)管理方永樂物業(yè)協(xié)商，希望物業(yè)公司接手電梯管理，獲得了對方的支持；同時，她耐心做群眾工作，一步步啟發(fā)、引導居民考慮長遠使用問題。在她設(shè)身處地提醒之下，居民不僅選擇了質(zhì)量更為可靠的知名品牌電梯，而且同意今后將電梯交給物業(yè)公司管理，并且愿意多出一些物業(yè)費。

如此一來，電梯日常管理有了專業(yè)保障?！袄习傩諑兹f塊錢都出了，只要加以引導，居民是可以接受物業(yè)公司收取合情合理的管理費的?！崩铢N說。

那么，對于那些堅持要求自我管理電梯的樓組怎么辦？一些政府部門覺得，可以探索一些過渡方案。比如，靜安、長寧等區(qū)嘗試將新增電梯接入“社區(qū)大腦”，一旦出現(xiàn)緊急情況，由街道聯(lián)系維保單位實施應(yīng)急處置，而日常保潔等工作仍舊交給居民自己。

大修支出，如何未雨綢繆？

【聲音】“可以探索‘保險+電梯維護保養(yǎng)單位’的新模式，通過引入市場機構(gòu)，為加裝電梯的樓組提供類似車險的服務(wù)，通過平抑峰谷，避免出現(xiàn)居民難以承受的大額支出?！?/p>

除了日常的運行費用，隨著使用年限的增加，電梯還可能出現(xiàn)大額維修支出。如何籌集電梯大修基金并更新維修基金？未雨綢繆十分必要。

靜安區(qū)臨汾小區(qū)1號樓加裝電梯時，居民全額出資，待電梯竣工驗收后再申請24萬元的政府補貼。電梯施工前，街道干部就支招，要為電梯今后的維修做好準備，最好將補貼中大部分作為維修基金，存放在專門賬戶里。這一提議得到居民認可?！把b好電梯后再讓居民拿出錢來很難，但是把補貼作為維修基金，居民無需再出錢，大家的接受度就比較高?！迸R汾街道黨政辦主任陳黛靜說。

靜安區(qū)寶山路街道中興路401弄小區(qū)1、2、3號加裝電梯

“若干年后要是電梯壞了，如果居民對出資意見不一，電梯就趴下了?！睏钇謪^(qū)五角場街道政通一居民區(qū)幾個樓組安裝電梯時，在原黨總支書記鄭明提議下，居民們同意從政府補貼中拿出一部分作為維修基金，還約定每家每戶在造電梯時的出資比例就是今后大額維修時的出資比例；如果樓內(nèi)居民賣掉房子，也不能支取電梯維修基金份額，須由下家等額出資交給上家。這就為大修資金做好了提前安排。

殷行街道市四（3）居民區(qū)7號樓進行加梯意見征詢時，提前設(shè)計好方案，運營費用按照每年8000元籌集，由2樓至6樓居民共同承擔。盡管電梯有4年免費維保期，但牽頭人邵敬農(nóng)說服大家：我們從第一年開始就繳納運營費，扣除電費等開支后，前4年能存下近三萬元，大修基金也就有了著落。

居民們開動腦筋，想方設(shè)法籌措大修基金，而政府部門也在尋找更有普遍意義的解決方案?！鞍惭b電梯與買車有些類似，能否借鑒汽車的維保方式？”靜安區(qū)房管局副局長林巍透露，靜安區(qū)正在探索“保險+電梯維護保養(yǎng)單位”的組合式服務(wù)，通過引入市場機構(gòu)，為加裝電梯的樓組提供類似車險的服務(wù)，通過平抑峰谷，避免出現(xiàn)居民難以承受的大額支出?！办o安加裝電梯起步較早，我們希望替百姓想在前面，用市場化的方式，讓居民能安心用好電梯?！彼硎?。

隨著上海既有多層住宅加裝電梯工作的推進，加裝電梯數(shù)量持續(xù)增長，市場規(guī)模不斷擴大，這將吸引更多企業(yè)參與其中，開發(fā)出更多有針對性的解決方案，為居民提供更多的選擇。