很多人買房的時候也都會刻意避開老小區(qū)，畢竟大部分老小區(qū)確實存在諸多缺陷，如樓體老舊、管道老化等等問題。 但我們很多人在買房時，往往會受限于金錢、地段，或者想要更大的面積等因素限制，讓我們無法避開老小區(qū)，也無比糾結(jié)到底該不該買老小區(qū)，或者該買什么樣的老小區(qū)。 因此，今天小笙就跟大家聊聊，到底什么樣的老小區(qū)可以買，什么樣的老小區(qū)不能買。 01 價值&價格 首先，一定要明確一個概念，對于老房子來說，房子本身的價值與新建小區(qū)相比是大打折扣的，最值錢的并非房子本身，而是房子下面的土地。 一般情況下同一地段，新小區(qū)的價格也往往高于老小區(qū)。 但生活中，我們總會發(fā)現(xiàn)這樣的例外。 同一地段，老小區(qū)的價格卻超過了新小區(qū)。 這是為什么？ 通過總結(jié)發(fā)現(xiàn)，這類的老小區(qū)大多有一些共性，首先是這些老房子建的比較早，占據(jù)了比較好的地理優(yōu)勢，周邊配套設(shè)施基本上都非常完善（如學(xué)校、大型的商場、醫(yī)院等）； 其次這類小區(qū)無論戶型規(guī)劃，還是綠化面積都遠勝于新小區(qū)，再加上居住的人少，環(huán)境安靜，優(yōu)勢比新小區(qū)好很多。 除此之外，這類小區(qū)就總價來看，并沒有比這幾年被炒得火熱的改善版花園洋房貴，可謂花較少的錢卻達到了改善目的。 再就單價來說，雖然乍一看這類小區(qū)的單價比周邊小區(qū)高不少，但這種房子往往公攤面積極小，所以按照使用面積來算單價，并不高。 整體來說，買到這種類型的房子不僅經(jīng)濟上很劃算，幸福感也會得到很大提升。 有住這種老小區(qū)的網(wǎng)友表示： 前幾年趁著漲價前她終于攢夠錢在上?；春Ｖ新焚I了套頂樓，居住面積80多平還有超大的儲物空間，住起來特別舒服。 走到淮海中路一分鐘，周邊一個街區(qū)兩條地鐵線，可以逛街一路過去，生活便利又舒適。 這無疑在喧囂的都市中，找到了一個退可安然靜謐，入可喧囂通達的角落，簡直無比慶幸。 而這種小區(qū)成交量往往并不多，往外出售的房源也并不多，可謂物以稀為貴，有錢也不一定能買到，所以買到也是賺到了。 02 越老越香 前段時間，深圳的房屋倒塌引起了不小的風(fēng)波。 大家對房屋的建筑質(zhì)量也有了頗多質(zhì)疑，特別是在這十來年房產(chǎn)迅速發(fā)展，房企快速擴張，工程不分白天黑夜趕工期的狀態(tài)下，樓房質(zhì)量更是讓人擔憂。 而現(xiàn)代建筑一般50年以后就稱“舊了”。 “舊了”通常只有兩種辦法，一是拆了重建，二是進行修繕保養(yǎng)。 但對于高層住宅，很明顯第一條行不通，一棟樓幾百戶的補償款，拆遷成本太高，就算拆了也產(chǎn)生不了太多的利潤，開發(fā)商也不會做賠本的買賣。 第二條顯然也很雞肋，高層住宅的維修費和6層小板樓相比多了不止一星半點，而且小區(qū)住戶人多繁雜，大量的錢砸進去，不見得會有很好的效果。 因此這類房子的老舊才是最值得擔心的，與之相反如今的一些老小區(qū)則沒有這種擔憂。 以前的老小區(qū)，無論曾經(jīng)單位分房也好，還是開發(fā)商蓋的也好，老一輩人蓋房時并沒有太多如今的浮躁之氣，大部分房子雖然舊，但整體來看，都還很結(jié)實。 只要多加維護修繕，使用壽命也不成問題，甚至可以憑借良好的綠化，安靜的環(huán)境賣個好價錢也并非不可能。 我們看看其他發(fā)達國家，歐美滿街都是老舊小區(qū)，在妥善保養(yǎng)維護下，建筑壽命依舊比較長。 以德國為例，這兩年那些動輒擁有七八十年歷史的房屋建筑的價格上漲尤其強勁。 據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，這些維護良好的房子，從2015年到2018年，價格平均漲幅為25%左右，某些城市的老房子價格甚至達到近46%漲幅。 慕尼黑的老式建筑價格最為昂貴，均價為9370歐元/平方米。然后是海德堡，漢堡和法蘭克福的老房子，價格也超過5000歐元/平方米。 這些城市老城區(qū)建筑因其優(yōu)質(zhì)完善的中心地理位置和周邊配套服務(wù)預(yù)計在未來也會持續(xù)受到追捧，價格將繼續(xù)看漲。 這些市中心的老房子依山傍水，出入方便，無論是哪方面的條件都無比優(yōu)良，像一壇醇厚的老酒，越老越有韻味。 03 老舊變新貴 當然，除了這些已經(jīng)居于中高端的老小區(qū)而言，還存在一些可買的潛力股，當然也需要謹慎分辨。 潛力主要來源于舊改。 過去對于老小區(qū)的辦法都是拆了重建，但現(xiàn)在已經(jīng)明確換了打法，由“改”代“拆”。 這樣一來，對于一些有一定底子（戶型不錯，位置尚可）的老小區(qū)無疑是一個喜訊。 畢竟老小區(qū)人少，以前沒有良好的物業(yè)管理，即使里面住戶素質(zhì)高也經(jīng)不住小區(qū)外觀逐漸老舊。 但四萬億舊改啟動，這些硬件設(shè)施就有煥然一新的可能。 最近小笙周邊的幾個老小區(qū)都在紛紛動工，不僅新鋪了路面，連綠化也修整了一番，再加上小區(qū)外立面粉刷、大門改造等工程，小區(qū)的顏值和檔次都瞬間提升了很多。 對于這種基礎(chǔ)條件不錯，且舊改執(zhí)行力度大，執(zhí)行深入地區(qū)的老小區(qū)也可以適當考慮。 除此之外，還有最重要的一點，那就是前面提到的地段。 這些年在對老小區(qū)的認知上，很多人都存在一個誤區(qū)，總認為老房子最致命的原因是因為“老”。 但在小笙看來，老舊小區(qū)最大的敵人往往不是時間，而是地段的遷移。 在全國三百多個地級市中，至少有大半城市的中心老區(qū)都會發(fā)生遷移。 這些城市想發(fā)展，通常要靠建設(shè)新區(qū)，而一旦新區(qū)建起來，市中心就注定會發(fā)生遷移，這種城市的老小區(qū)就盡量不要考慮了。 相信大家也看出來了，關(guān)于老小區(qū)是否值得買這件事，地段是第一順位，新舊排在地段之后。 部分大城市，市中心的地是越來越值錢的，市中心老小區(qū)也能得到善終，比如北上廣深等，因為他們的市中心基本上沒有太大的變化。 所以這類市中心沒有變化，老小區(qū)所在地段不錯，有一定底子的老小區(qū)也是可以考慮的。（諸.葛.找.房.微.信.號） 中財網(wǎng)
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