到2020年我國60歲及以上老年人口數量將達到2.45億，到2050年將超過4億，我國將成為高度老齡化國家，日益增長的養(yǎng)老護理服務需求與有限的養(yǎng)老護理服務資源供給之間矛盾突出。為應對這一矛盾當務之急是尋求一種以更合理、有效的方式分配養(yǎng)老護理資源、提高資源利用率、最大限度滿足養(yǎng)老護理服務需要的養(yǎng)老服務模式。

以美國為代表的一種全新養(yǎng)老服務模式——持續(xù)養(yǎng)老照料社區(qū)(CCRC)，在部分西方國家逐漸興起，它結合居家、社區(qū)和機構養(yǎng)老優(yōu)點，并有效避免其不足，該模式日益被我國養(yǎng)老產業(yè)界所關注。接下來，本文將系統介紹CCRC的前世今生與運作模式。

一、CCRC的來龍去脈

1.什么是CCRC？

CCRC是Continuing Care Retirement Community的英文縮寫，最直接的翻譯是：提供連續(xù)性照護服務的退休老人社區(qū)。具體是指在同一個居住社區(qū)中，為老人提供多種可選擇的生活方式，包括獨立生活、協助生活和專業(yè)護理等，并為老人提供一系列的配套服務，其中包括打掃衛(wèi)生、洗衣做飯、康復理療、健身中心、醫(yī)療保健等。

目前該養(yǎng)老社區(qū)服務模式已被世界廣為采用，但各國對于CCRC的提法略有差異。在我國，有人譯為“一站式養(yǎng)老服務社區(qū)”，也有人譯為“連續(xù)護理型退休社區(qū)”，日本與我國叫法大致相同；在韓國，稱之為“銀色之城”，我國臺灣省譯為“持續(xù)關懷退休社區(qū)”。

2.CCRC的起源

CCRC起源于美國教會創(chuàng)辦的組織，至今已經有100多年的歷史。尤其是二戰(zhàn)后，美國出現大量鰥寡孤獨者，致使公眾對長期護理照顧需求增加，長期護理機構得以發(fā)展。這些機構主要是國家資助興建的護理院，屬于國家福利政策的一部分，其運營管理方式效仿醫(yī)院，一度成為醫(yī)院的復制品。

20世紀60年代，老年人口激增，保健服務需求日益增加，使護理院得以快速發(fā)展。然而其弊端也日漸凸顯，照護質量、患者權利、康復還未引起應有重視，同時缺乏自身獨特的運營服務模式，使長期護理機構發(fā)展遭遇瓶頸。

到20世紀70年代，石油危機爆發(fā)，美國的福利政策矛盾重重，政府無法繼續(xù)履行全面承擔提供社會福利功能，福利多元主義理論興起，福利產品供給者逐步從政府拓展到企業(yè)、非政府組織和家庭。很多由教會、醫(yī)院、企業(yè)和私人創(chuàng)辦的長期護理機構也紛紛出現。CCRC在這種時代背景下產生，且多由護理院改建而成。

它有效解決護理院存在的問題，探索出區(qū)別于醫(yī)院的照護模式，將服務重點轉移到為普通人群提供包括居住、生活、醫(yī)療等綜合服務上，而不僅局限于提供醫(yī)療照護，同時建立經營標準和監(jiān)管機制，保證服務質量。

3.CCRC的發(fā)展歷程

CCRC無論從數量，還是提供服務多樣性上，都得到穩(wěn)步發(fā)展。CCRC的發(fā)展分為4個階段:

（1）70年代至80年代初:CCRC開始提供多種新型服務，吸引客戶。此階段由于借貸機制不成熟及經營者缺乏經驗等問題，導致CCRC財政出現赤字，發(fā)展緩慢。

（2）80年代中期:一些營利性機構開始踏入CCRC領域，但非營利機構仍是CCRC的資助主體。運行中的CCRC，只有18%是營利性的。

（3）1990～2005年:CCRC發(fā)展的重要時期，每年大約有10～20個新的CCRC成立，這主要歸功于經營者及借貸團體更加成熟及充足的資金支持。

（4）2008年至今:由于資金緊縮、房產市場不景氣、整體經濟形勢不樂觀等原因，CCRC數量仍有增加，但增幅較小。

CCRC在各國的分布情況及發(fā)展情況各異。

美國擁有超過2100家CCRC，分布于48個州及哥倫比亞特區(qū)，照顧62.5萬退休老人。雖經歷金融危機等威脅，CCRC總體并未受太大影響，說明其在美國發(fā)展趨于穩(wěn)固，已經作為一種商務服務模式存在，發(fā)展前景良好。

英國及日本CCRC的發(fā)展都處于起步階段，由于經濟危機和經濟蕭條，這種高投入、回報慢的養(yǎng)老模式發(fā)展受阻。

日本專門成立CCRC研究組，主要目的是探討其在日本立足的可能性及發(fā)展空間。歐洲國家中，只有英國引入CCRC的概念，其發(fā)展起步于20世紀90年代后期，Hartrigg Oaks是英國第一家CCRC，成立于1998年。

而在其他歐洲國家，CCRC并未受到廣泛關注，原因可能是歐洲是世界上最早進入老齡化社會的國家，在養(yǎng)老方面無論政策或是模式都趨于成熟，一些國家亦探索出適合自身國情的養(yǎng)老模式。在中國，CCRC同樣處于起步階段。目前國內共有20余家CCRC，大多處于探索階段。

二、CCRC的基本特征

1.主要針對3類老年群體

在CCRC模式下，我們將老人按體健康狀態(tài)、生活自理程度及專業(yè)醫(yī)療護理介入程度，分為3類:

（1）自助型老人：一般在55～65歲，老人生活能夠自理，居住在獨立單元。組織各種形式的活動，如老年大學、興趣協會等，豐富自助型老年人的日常生活;

（2）介助型老人：一般在65～75歲，當老人的日常生活需要他人幫助照料時，將從自理轉入介助型護理。介助型老人住在協助生活單元，居住個體分開，但公共設施在同一區(qū)域。介助老人得到的服務內容除社區(qū)服務之外，還包括日常生活照護，如飲食、穿衣、洗浴、洗漱及醫(yī)療護理等，社區(qū)還為介助型老人提供與身體狀況相適應的各類活動，豐富其日常生活;

（3）介護型老人：多在75歲以上，當老人生活完全不能自理，需要他人照料時，將轉入長期護理區(qū)，社區(qū)提供24h有專業(yè)護士照料的監(jiān)護服務。CCRC收住老人類型存在差異。由護理院演變而來的CCRC，多為非營利組織贊助，側重于收住需長期護理照顧的老人。一些專門開設的CCRC，若是營利性質，則傾向于收住能夠獨立生活的老人，因為對于CCRC而言，主要利潤來源于可獨立生活老人，這些老人生活自理，幾乎不需生活輔助或專業(yè)醫(yī)療護理照顧。

2.主要具備4大功能分區(qū)

依據老年人自理及需照顧程度，將老年人居住區(qū)域進行業(yè)態(tài)劃分，當老人照顧需求發(fā)生變化時，可搬至相應居住區(qū)，而不必搬出社區(qū)。CCRC在規(guī)模、提供服務等方面有差異，居住區(qū)域劃分情況也可能不同，以下是目前較為成熟的劃分方式。

（1）獨立生活區(qū)(ILU)

所有的CCRC都有ILU。ILU可以是獨棟房屋、多棟連建住宅、雙層或三層公寓、大樓公寓等。提供的服務包括健身、餐食、居家清潔、社交活動、娛樂休閑、手工藝或計算機等課程、交通、美容、診療、咨商等，費用通常包含于月費中，也有一部分服務是收費的。ILU的入住者多是健康老人，日常生活幾乎不需輔助，可以享受家庭健康照護服務。

（2）輔助生活區(qū)(AL)

AL通常為大樓公寓或套房，并附有廚房等設施，入住老人大多具有一定獨立生活能力，但日?；顒又腥孕鑵f助，介助程度介于獨立生活和專業(yè)護理照護之間。老人可以享受保健、餐食或特別飲食、家政、交通、就醫(yī)協助、個人協助(如寫信、提領款)、日常生活活動能力(ADL)協助、緊急救援等服務及喂食、藥品管理和沐浴，并鼓勵他們積極參加集體就餐和社交娛樂活動。

（3）長期護理區(qū)

大部分CCRC提供專業(yè)護理服務，在社區(qū)或附近可及范圍內提供短期疾病或損傷的恢復、慢性病治療或更高層次的支持監(jiān)護服務。同時提供康復服務，幫助老人盡可能達到獨立。居住設施內多設有浴室，單人或與他人合用。

（4）認知癥照顧區(qū)

越來越多的CCRC提供專門的認知癥照顧服務(也稱為癡呆照顧特別項目)，這是一項成熟且富有挑戰(zhàn)性的項目，旨在安全的物理環(huán)境中盡可能優(yōu)化老人身體功能和生活質量，最大限度保持他們的尊嚴和自我存在感。對應地也會設置認知癥護理的特殊照料單元（有時與介助、介護合并或不設置）。

CCRC針對不同老人的提供不同的居住設施與服務：

三、典型的CCRC開發(fā)模式

接下來我們對美國太陽城的開發(fā)模式基本特征的介紹，進一步分析有哪些特征是適合中國國情的，有哪些是不適合的，最后給出適合中國的'CCRC'的開發(fā)建議。

1.美國'太陽城'介紹

美國的'太陽城'目前主要有14個項目（見上表）：加州洛杉磯東北方向的'蘋果谷太陽城'、亞利桑那州鳳凰城的'太陽城'和'西部太陽城'、鳳凰城東南方向的'牧場太陽城'，以及佛羅里達州的'西海岸太陽城中心'等。其中，亞利桑那州鳳凰城的'太陽城'，是'太陽城'的發(fā)源地。

亞利桑那州鳳凰城的'太陽城'，是太陽城系列的特例，是按照新建小鎮(zhèn)的規(guī)模配套公建設施的。由于全年312天能夠接收到日照，同時因為擁有1200畝的高爾夫球場，所以又被成為“高爾夫愛好者的天堂”，社區(qū)內部物業(yè)類型主要包括活動自理型社區(qū)、高級人士出租型公益，持續(xù)照料型退休社區(qū)、輔助生活、退休社區(qū)、專業(yè)護理設施、以及特別護理服務等類型，其內部住宅主要包括獨棟已經雙拼產品，同時社區(qū)內部設置完備的休閑設施（如下：）

除此之外，還設置了7個康娛中心，11個高爾夫球場、130家有經營權的俱樂部，以及醫(yī)療、金融、政府、公用事業(yè)公司等機構。

目前社區(qū)內部經濟指標主要包括：

（1）住宅總戶數：27584戶，其中出租住宅：2605戶，出售住宅：20829戶;

（2）戶均人數：1.44－1.62人,戶均房間數：4.12－5.26個;

（3）平均租金：678美元/戶;

（4）平均售價：92300美元/戶。

社區(qū)盈利模式主要通過“入門費+年費+出租商業(yè)”的模式，只提供產品租賃權和老年人持續(xù)照料服務，不提供房屋的產權，具體收費情況如下：

（1）業(yè)主協會費

業(yè)主需支付業(yè)主協會費，為122.24美元/月；

用于社區(qū)所有公共區(qū)域的維護，可以使用娛樂活動中心的各項設施及基礎通信光纜使用

（2）高爾夫費用

業(yè)主可以選擇按此付費，短期付費或者兩年付費等方式；

業(yè)主比外部人士有價格優(yōu)惠，并可優(yōu)先使用。

（3）物業(yè)稅和特別債

按照物業(yè)估值的1%每年支付物業(yè)稅（物業(yè)估值約為購買價格的80%）；

可選擇一次性支付2300美元特別評估債或者選擇每年支付290美元（共需支付25年）

（4）購買資格要求

至少有一個長住居民年齡不小于55歲，且所有長住居民都不小于19歲。

（5）別墅短租服務

選擇一間客房，價格根據季節(jié)從33至90美元/天不等；

選擇兩間客房，價格根據季節(jié)從33至134美元/天不等；

短租客人至少有一個年齡必須大于45歲，且所有客人年齡都不小于19歲。

總結來看，美國太陽城養(yǎng)老社區(qū)的成功主要包含三點：

（1）社區(qū)產品設計的適老化：社區(qū)住宅強調方便安全，以低層建筑為主，在所有室內和公共區(qū)域進行了防滑和無障礙設置；指示牌導向方便老年人的自行社區(qū)活動，人車分流為老年人的活動安全提供了保障。

（2）完善的休閑配套設施：太陽城擁有1200畝的高爾夫球場，被稱為“高爾夫愛好者的天堂”，社區(qū)除了高爾夫球場外，還配備了各類康體設施，有室內外游泳池、各類球場，棋牌室和健身房。

（3）發(fā)達的醫(yī)療設施配套：市區(qū)周邊配套有老年人綜合型醫(yī)院和各種健康服務中心；其次還設置有緊急報警裝置等設計。

目前，美國太陽城的社區(qū)發(fā)展模式已經被中國大量借鑒，例如北京太陽城、東方太陽城等，且CCRC的養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展模式也逐漸與中國國情不斷融合。

2.'太陽城'開發(fā)模式的九大特征

（1）屬于住宅開發(fā)性質；

（2）依靠銷售回款盈利；

（3）限定55歲以上的老人才能入?。?/p>

（4）專為健康活躍老人提供會所和戶外運動設施；

（5）沒有醫(yī)療、護理等配套服務，主要依賴社區(qū)所在城鎮(zhèn)提供的大市政配套，社區(qū)內沒有建設相應設施；

（6）一般都位于郊區(qū)區(qū)位，占地大、容積率低，建筑形態(tài)多為單層、獨棟或雙拼，精裝修標準、拎包入住；

（7）房價便宜，'蘋果谷太陽城'在洛杉磯東北方向120公里左右，其房價是洛杉磯市內的1/3左右，對老年購房群體很有誘惑力；

（8）附近一般都配有專為社區(qū)服務的商業(yè)中心；

（9）兼有旅游度假功能，目標客戶同時有常住客戶，也有旅游度假客戶。如鳳凰城'太陽城'，每年居住的總人數在44000居住人口左右，其中28000人是常住客戶，而16000人時旅游度假客戶；鳳凰城東南方向的'牧場太陽城'，也具有鮮明的'候鳥型'度假特征。

3.'太陽城'的開發(fā)商和開發(fā)理念

（1）開發(fā)商：DelWebb和PulteHomes在美國太陽城的各個項目的展示大廳中，都張掛著太陽城的開發(fā)商——DelWebb和PulteHomes的合作歷程與合作理念：“DelWebb And PulteHomes:Two legacies,one company.'

Pulte Homes是美國最大的住宅制造商之一，Del Webb是美國活躍老人住區(qū)建設的領導者，共同分享輝煌的歷史。Pulte始于1950年，而DelWebb始于1928年，并于1960年在鳳凰城西部建設了第一個退休老人的社區(qū)?，F在，Pulte和DelWebb像一個公司一樣在一起合作，整合了他們的資源和數十年的經驗，一起開發(fā)高質量的老年住宅和社區(qū)。

（2）開發(fā)理念：'YourCommunity,YourHome.BothReflectWhoYouAre'。

4.'太陽城'開發(fā)模式對中國的啟發(fā)和借鑒

（1）四點值得借鑒：

①住宅立項，依靠銷售迅速回款；

②客戶定位精準，以健康活躍老人為主要客群，為其進行產品定位，滿足其特殊的生活、交往、活動等的需求；

③不設醫(yī)療、護理等配套設施，降低了前期投入成本，提高了資金使用效率，降低了開發(fā)風險；

④在市場和產業(yè)鏈日趨成熟時，可與分時度假管理公司緊密合作，在項目開始時便實現訂單生產。

（2）兩點不值得借鑒：

①中國地少人多的國情，不適合大量興建低密度、單層的單體建筑，應以多層或小高層的單體形態(tài)為主；

②中國的公共醫(yī)療資源匱乏，如社區(qū)內不能提供一定的醫(yī)療、護理配套、市政配套的公共資源又跟不上，就會影響老人的入住選擇。中國的老人和子女，選擇老年住區(qū)最為關系的，還是所在社區(qū)能否提供及時、持續(xù)的醫(yī)療、護理條件。

四、對中國版CCRC開發(fā)模式的5個思考

1.要實現居住人群的復合

（1）中國現階段還未進入細分的老年住區(qū)開發(fā)市場，還做不到像美國一樣的客戶細分和服務細分；

（2）中國的傳統還是希望三代同堂，老少三代不能同堂最好也能居住在一個小區(qū)。老年住區(qū)中生活的人群應該是復合的，老人希望能夠看到兒童。

（3）在老年住區(qū)中生活，隨著時間的推移，老人本身對護理照料的要求也會發(fā)生改變。健康老人、半護理老人、全護理老人也會逐漸在同一個住區(qū)中共存，形成復合的老年人群。

2.服務功能的復合

開發(fā)養(yǎng)老地產不能只是賣房子，開發(fā)企業(yè)要真正實現轉型，需要學習如何在養(yǎng)老住區(qū)中配套必要的養(yǎng)老設施，需要專業(yè)的服務和護理人員，這樣才能可持續(xù)發(fā)展。

3.要實現產品形態(tài)的復合

（1）比如說在同一住區(qū)中提供老少戶、老人專用戶等不同的戶型，針對同一住區(qū)內不同的居住人群，提供不同產品形態(tài)。

（2）在老年人從健康活躍老人向半護理、全護理老人轉變過程中，功能空間應該相應變化調整，在策劃、設計、建造的過程中，應該應用'百年住宅'和SI體系等理念和技術手段，實現空間的可變性。

4.產業(yè)的復合

我們能不能很好地發(fā)展養(yǎng)老地產，關鍵是養(yǎng)老產業(yè)鏈必須要盡快形成，來支撐養(yǎng)老地產的開發(fā)建設和運營服務。產業(yè)鏈中應該包括老人專用的設施設備、生活用品，老年大學，醫(yī)療、康復、護理、家政服務等環(huán)節(jié)。

可以預見，未來將會在一些主要城市帶的核心城市中形成養(yǎng)老產業(yè)集聚區(qū)，吸引國內外老年產業(yè)鏈的各類環(huán)節(jié)入住園區(qū)，依靠老年產業(yè)園區(qū)的輻射作用推動周邊養(yǎng)老地產開發(fā)的快速發(fā)展。

5.盈利模式的復合

除了產權銷售和會員制方式，養(yǎng)老地產的發(fā)展中還將產生多種盈利模式。開發(fā)企業(yè)做好盈利模式研究至關重要，盡量避免單一的盈利模式給企業(yè)帶來的可能的資金壓力和風險。一定會有企業(yè)在項目發(fā)展初始階段，因其品牌影響力不夠，會員卡的銷售不理想，就必須銷售部分產權以支撐現金流。如果在項目立項時，至少其中一部分能夠按照住宅立項，就能為實施多種盈利模式的復合、降低企業(yè)的開發(fā)風險提供靈活保障。