二手房交易過(guò)程當(dāng)中除了房?jī)r(jià)之外，最大的支出就是稅費(fèi)了。那么二手房交易當(dāng)中應(yīng)該征收那些稅費(fèi)？以及如何合法的規(guī)避稅費(fèi)呢？

先舉個(gè)例子輔助大家理解：趙先生購(gòu)買(mǎi)了一套二手商品房，由于這套房可能會(huì)繳納很高的稅費(fèi)，中介初步計(jì)算是要100萬(wàn)元，所以中介就指導(dǎo)趙先生和房主簽訂陰陽(yáng)合同來(lái)避稅，這樣稅費(fèi)可以降到30萬(wàn)左右。能省70萬(wàn)，趙先生想都沒(méi)想就同意了。

那么什么是陰陽(yáng)合同呢？所謂的陰陽(yáng)合同，就是先簽一個(gè)正式的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，里面的房屋成交價(jià)寫(xiě)的較低，比如說(shuō)300萬(wàn)元；陰陽(yáng)合同則采用了補(bǔ)充協(xié)議的方式，寫(xiě)明了房屋的真實(shí)價(jià)格是600萬(wàn)元。當(dāng)然，按照二手房交易的潛規(guī)則，也寫(xiě)了買(mǎi)房人，也就是趙先生，必須承擔(dān)交易的全部稅費(fèi)。

后來(lái)再合同履行的過(guò)程當(dāng)中，趙先生和房主發(fā)生了糾紛，鬧到了法院。糾紛的原因不是重點(diǎn)，這里就不細(xì)說(shuō)了。趙先生要求房主繼續(xù)履行合同，而房主則說(shuō)趙先生要支付600萬(wàn)元的購(gòu)房款，同時(shí)還需要承擔(dān)全部的稅費(fèi)。趙先生認(rèn)為他應(yīng)該承擔(dān)300萬(wàn)元房?jī)r(jià)計(jì)算的稅費(fèi)，也就是避稅后的稅費(fèi)。有避稅的情況下我才承擔(dān)全部稅費(fèi)，如果沒(méi)有辦法避稅的話，按600萬(wàn)元過(guò)戶，我不應(yīng)該負(fù)擔(dān)全部的稅費(fèi)，各人付各人的。

可是法院最終判決了陰陽(yáng)合同當(dāng)中關(guān)于避稅的條款是無(wú)效的，雙方必須要以600萬(wàn)元的真實(shí)價(jià)格進(jìn)行交易，房主必須配合趙先生過(guò)戶，但是房屋交易的稅費(fèi)仍然要趙先生全部承擔(dān)。

這個(gè)官司從你的角度看是誰(shuí)贏了呢？

二手房二手房交易當(dāng)中應(yīng)該繳納的稅費(fèi)

到底二手房交易當(dāng)中應(yīng)該繳納哪些稅費(fèi)？

主要有四塊：

第一、契稅（應(yīng)買(mǎi)方支付）。簽合同就應(yīng)該交契稅，是每個(gè)房屋交易必須繳納的稅種。稅率一般是成交價(jià)的1%到3%。根據(jù)房屋的性質(zhì)，如果是普通住宅的話，稅率就是1%；非普通住宅，也就是那種總價(jià)過(guò)高或者面積過(guò)大的，稅率是3%。

自2010年10月1日起執(zhí)行的契稅優(yōu)惠政策的通知規(guī)定，對(duì)于個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。一次購(gòu)房90平米以下按1%稅率征收，90-140平米1.5%，140平米以上3%；二次購(gòu)房都是3%，不分面積。

第二、增值稅（應(yīng)買(mǎi)方支付）。增值稅就是原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅，這個(gè)稅的稅率和免稅條件經(jīng)常變，大家需要特別注意?，F(xiàn)在的稅率是房屋盈利部分的5.6%，也就是用出售價(jià)格減去你當(dāng)時(shí)買(mǎi)的時(shí)候的價(jià)格得出的差額，相當(dāng)于你的盈利部分，一次來(lái)計(jì)稅。免稅的條件暫時(shí)是房屋取得滿2年后，這個(gè)是免繳的。具體來(lái)看：

房產(chǎn)證未滿2年的，并且面積在140平米以上的需要繳納總房?jī)r(jià)的5.6%；

房產(chǎn)證未滿2年的，并且面積在140平米以下的需要繳納差額的5.6%；

房產(chǎn)證滿2年的，并且面積在140平米以上的需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的5.6%；

房產(chǎn)證滿2年的，并且面積在140平米以下的免繳。

第三、個(gè)人所得稅（應(yīng)賣(mài)方支付）。這個(gè)稅可是一個(gè)大頭，動(dòng)輒大幾十萬(wàn)、一百多萬(wàn)的房屋交易稅費(fèi)，都是因?yàn)橛羞@個(gè)稅。而個(gè)人所得稅的稅率是房屋盈利部分的20%，或者是房屋總價(jià)的1%。不過(guò)這里有一個(gè)區(qū)別，比如說(shuō)一套房2013年買(mǎi)的時(shí)候是100萬(wàn)，2017年你賣(mài)了600萬(wàn)，那么差價(jià)就是500萬(wàn)，相當(dāng)于你賺了500萬(wàn)。個(gè)人所得稅就是500萬(wàn)的20%，也就是100萬(wàn)元稅，所以這個(gè)真的是一個(gè)大稅。這個(gè)時(shí)候可能有人會(huì)問(wèn)了，不是說(shuō)可以按1%繳稅嗎？什么時(shí)候按1% 交啊？按1% 算的話，才6萬(wàn)。實(shí)際上這1%屬于特殊情況，比如說(shuō)無(wú)法核定原來(lái)房屋原值的，也就是沒(méi)有辦法確定到底你當(dāng)時(shí)花了多少錢(qián)買(mǎi)的，這時(shí)候會(huì)按照房屋總價(jià)的1%來(lái)計(jì)稅。

個(gè)人所得稅的免稅條件只有一種情況：房屋取得滿5年，而且是房主家庭的唯一用房。唯一住房的范圍暫時(shí)是直轄市或者是省內(nèi)，比如北京市內(nèi)、上海市內(nèi)、廣東省內(nèi)，唯一的住房就是這么一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

第四、土地出讓金（應(yīng)買(mǎi)方支付）。這個(gè)稅金是一般特殊房屋出售的時(shí)候才有，比如說(shuō)已購(gòu)公房、央產(chǎn)房、回遷房、經(jīng)適房、兩限房這些房屋。但是這些房屋里也有細(xì)分，比如說(shuō)已購(gòu)公房、央產(chǎn)房、回遷房，這幾類(lèi)房屋雖然也需要繳納一筆土地出讓金，但是金額不大，幾千元到幾萬(wàn)元不等；而經(jīng)適房和兩限房，它所需要繳納的土地出讓金的金額就非常的大了。

現(xiàn)實(shí)中常見(jiàn)的三種避稅方式以及可能存在的風(fēng)險(xiǎn)

我們?cè)诹私饬硕址拷灰椎亩愘M(fèi)之后，就可以為大家介紹現(xiàn)在常用的三種避稅方式以及可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

第一種避稅方式就是陰陽(yáng)合同。例如上面的案例。

一般房屋買(mǎi)賣(mài)雙方都會(huì)簽訂一份正式的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，這里邊寫(xiě)一個(gè)最低的價(jià)格，也就是用這個(gè)價(jià)格來(lái)核定稅款和過(guò)戶。另外再簽一份補(bǔ)充協(xié)議，這個(gè)屬于實(shí)際的合同，里邊約定了到底我出售房屋的真實(shí)總價(jià)是多少。一般會(huì)表述成：房主售房實(shí)際靜得價(jià)格是 ... 萬(wàn)元，交易稅費(fèi)全部由買(mǎi)方承擔(dān)。這種方式確實(shí)可行，也很便捷，只要簽訂兩份合同就可以了，大家按較低的價(jià)格進(jìn)行過(guò)戶，購(gòu)房人按照避稅之后的稅費(fèi)繳納就可以了。但是這種方式有兩個(gè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)，一是一旦發(fā)生糾紛的話，那么就無(wú)法避稅了。

上面的案例當(dāng)中趙先生就是吃了這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的虧，白交了70萬(wàn)，這個(gè)細(xì)節(jié)我進(jìn)行了一個(gè)調(diào)整。這種稅費(fèi)承擔(dān)的條款的表述應(yīng)該是這樣的：

1. 房主實(shí)際靜得價(jià)格是 ... 元。在房屋過(guò)稅核定價(jià)格為 ... 萬(wàn)元的時(shí)候，全部交易稅費(fèi)由買(mǎi)方人來(lái)承擔(dān)。也就是說(shuō)，你可以提前算好一個(gè)價(jià)格，在這種情況下，那由我買(mǎi)房人承擔(dān)是沒(méi)有問(wèn)題的。

2. 如果因?yàn)樵V訟、糾紛或者其他原因?qū)е路课葸^(guò)戶核稅價(jià)格超過(guò)這個(gè)價(jià)格的時(shí)候，那么交易的稅費(fèi)由法律規(guī)定的繳稅義務(wù)方來(lái)繳納。后面多了這么一個(gè)尾巴的條款，就可以避免案例當(dāng)中出現(xiàn)的損失。無(wú)論任何時(shí)候，你都可以避稅成功或者說(shuō)按照避稅的價(jià)格來(lái)繳納稅款。多了的由房主來(lái)承擔(dān)或者按規(guī)定大家各自繳納就可以了。

采用陰陽(yáng)合同方式避稅的第二個(gè)潛在風(fēng)險(xiǎn)就是房?jī)r(jià)過(guò)低，你貸款的金額可能會(huì)收到限制。因?yàn)槿绻凑蛰^低價(jià)格來(lái)過(guò)戶核稅的話，那么銀行貸款也只能按照房屋價(jià)格來(lái)進(jìn)行申請(qǐng)。所以說(shuō)，這種避稅的方式只適合于全款，或者說(shuō)大部分全款購(gòu)房的買(mǎi)房人。

第二種避稅的方式是假離婚。這種方式是用來(lái)規(guī)避個(gè)人所得稅的。

我們上面說(shuō)過(guò)個(gè)人所得稅的免稅條件是什么？滿5年且家庭唯一住房，房屋是否取得滿5年，這個(gè)是很固定的，只要計(jì)算時(shí)間就可以了，這沒(méi)法變通。唯一能變通的，就是到底是不是唯一的住房。比如說(shuō)夫妻名下有兩套房，現(xiàn)在等于是家庭名下的兩套住房了，但是如果夫妻雙方離婚，各自分到一套住房的話，就變成了兩個(gè)家庭各自有一套住房，這樣就符合了唯一住房個(gè)人所得稅的免稅條件，個(gè)稅也就可以減掉了。所以，這里給大家提供了一個(gè)避免此風(fēng)險(xiǎn)的方式，大家可以在假離婚之后，先到公證處辦理一個(gè)贈(zèng)與合同的公證，將通過(guò)離婚時(shí)候分配到各自名下的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，再以贈(zèng)與的方式回到雙方共有。也就是說(shuō)，一方認(rèn)可把財(cái)產(chǎn)的50%贈(zèng)與對(duì)方，另外一方也把自己得到財(cái)產(chǎn)的50%贈(zèng)與對(duì)方，這樣不就又變成大家共有的財(cái)產(chǎn)了嗎？所以就可以防止任何一方有私心侵吞財(cái)產(chǎn)的可能。

第三種避稅方式，延遲過(guò)戶。這種方式是針對(duì)免稅條件當(dāng)中房屋取得年限的。

比如說(shuō)增值稅需要房主取得房屋滿兩年才可以免，而個(gè)人所得稅則需要取得房屋滿五年。那么，在簽訂合同的時(shí)候，雖然不到2年或者不到5年的要求，但是我們可以將房屋過(guò)戶的時(shí)間往后延遲，約定在滿2年或者滿5年之后再過(guò)戶，這樣就可以達(dá)到避稅的目的了。但是同樣，這種操作也有弊端和風(fēng)險(xiǎn)。有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？房屋交易時(shí)間太長(zhǎng)了，這個(gè)期間很容易發(fā)生糾紛，如果避稅的時(shí)間和正常過(guò)戶的時(shí)間相差太久的話，比如6個(gè)月甚至1年，這個(gè)期間房?jī)r(jià)一旦發(fā)生特殊的變化，甭管漲還是跌，很容易發(fā)生糾紛。比如房?jī)r(jià)漲了，房主違約或者要求加價(jià)。房主在這期間也可能將房屋再次出售或者辦理抵押貸款等等，這些情況都有可能會(huì)出現(xiàn)。這個(gè)時(shí)候由于你大部分的房款已經(jīng)支付，但房卻沒(méi)有過(guò)戶，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)是非常不利的。

避免這些風(fēng)險(xiǎn)的三個(gè)建議

為了能夠規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，有三個(gè)建議：

第一、交付大部分房款的時(shí)候，必須要交接房屋，實(shí)際占有和使用房屋。

第二、房屋的產(chǎn)權(quán)證、購(gòu)房發(fā)票這些原件由購(gòu)房人來(lái)保存。因?yàn)槲覀兿喈?dāng)于已經(jīng)買(mǎi)了這個(gè)房了，所以這個(gè)原件我們一定要拿在手里。

第三、由于交易時(shí)間太長(zhǎng)，實(shí)在是怕業(yè)主偷偷的把房過(guò)戶給別人的話，可以讓業(yè)主把房子抵押給我們，這樣的話，房屋是沒(méi)有辦法偷偷過(guò)戶的。這是一個(gè)實(shí)物上的操作方式。

上文給大家介紹了二手房的四大交易稅費(fèi)：契稅、增值稅、個(gè)人所得稅和土地出讓金。另外，給大家介紹了常用的三種避稅方式：簽訂陰陽(yáng)合同、假離婚和延遲過(guò)戶，同時(shí)對(duì)三種避稅方式當(dāng)中的弊端和風(fēng)險(xiǎn)，也一一為大家提供了建議作為參考。