深圳的業(yè)主大會可向住建局備案，

并獲得統(tǒng)一的社會信用代碼證書，

開設(shè)自己的共有資金基本賬戶

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8月29日，深圳市六屆人大常委會第三十五次會議表決通過《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理條例》（以下簡稱新物管條例），將于2020年3月1日起施行。

新物管條例在業(yè)主大會、車位權(quán)屬以及共有空間權(quán)益歸業(yè)主等方面也做出明確規(guī)定，其中由深圳市住建局為業(yè)主大會發(fā)放統(tǒng)一社會信用代碼證書或?qū)⒊蔀槿珖讋?chuàng)。

樓梯、大堂等廣告收益歸業(yè)主共有

深圳市人大常委會法制委員會主任委員劉曙光介紹說，新物管條例共計10章126條，包括總則、物業(yè)管理區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主和業(yè)主組織、前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)、業(yè)主共有資金管理、物業(yè)安全管理與使用維護(hù)、監(jiān)督管理、法律責(zé)任和附則。

此次通過的新物管條例有多處創(chuàng)新。比如，新物管條例結(jié)合物權(quán)法和司法解釋有關(guān)規(guī)定：

一，明確了物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分。

二，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、架空層、設(shè)備層或者設(shè)備間等屬業(yè)主共有。

三，并對產(chǎn)權(quán)登記提出要求；

四，規(guī)定利用共有物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營活動的，其收益歸業(yè)主共有。

新的土地出讓合同應(yīng)約定車位權(quán)屬

明確物業(yè)管理區(qū)域用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要。

明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將車位、車庫的使用情況按月予以公示；

明確要求在土地出讓合同中約定車位、車庫的權(quán)屬。住宅物業(yè)的車位、車庫約定歸建設(shè)單位所有的，其所有的只能出售、附贈、出租給業(yè)主；

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋預(yù)售或者現(xiàn)售時，將本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)用于出售、附贈、出租的車位、車庫的數(shù)量予以公示，并在房地產(chǎn)買賣合同中明示；

對于人防工程用作停車位的，明確開放使用并保持人防功能，并按照“誰受益，誰負(fù)責(zé)”原則確定維修責(zé)任主體。

對于條例實(shí)施之前的存量歷史遺留停車位，情況較為復(fù)雜，按照“法不溯及既往”的原則，條例未予涉及。

業(yè)主大會發(fā)放統(tǒng)一社會信用代碼證書

記者了解到，根據(jù)現(xiàn)行條例，業(yè)主大會成立后直接向主管部門備案，沒有賦予業(yè)主大會任何民事主體資格，國家《民法總則》也沒有明確規(guī)定業(yè)主大會的民事主體地位。

因此，業(yè)主大會不能開設(shè)銀行賬戶，業(yè)主共有資金只能存放在物業(yè)服務(wù)企業(yè)賬戶，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占、挪用業(yè)主共有資金的情形時有發(fā)生，業(yè)主強(qiáng)烈要求開設(shè)獨(dú)立賬戶。

根據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)實(shí)際，并經(jīng)國家住房和建設(shè)部門認(rèn)可，即將于2020年3月1日起施行的深圳新物管條例最大創(chuàng)新之一體現(xiàn)在：由主管部門（即深圳市住建局）在業(yè)主大會依法成立并辦理備案之后“發(fā)放統(tǒng)一社會信用代碼證書”，業(yè)主大會可以持該代碼證書到銀行辦理共有資金基本賬戶，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)開設(shè)業(yè)主共有資金共管賬戶，并規(guī)定通過物業(yè)管理信息平臺對業(yè)主共有資金賬戶的信息予以實(shí)時公開，業(yè)主可以隨時監(jiān)督。

降低業(yè)主大會成立和表決門檻

新物管條例降低了業(yè)主大會成立的門檻，將原來要求占業(yè)主總?cè)藬?shù)的50％降低到20％。新物管條例第十九條規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主或者占全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名，可以向街道辦事處書面申請成立首次業(yè)主大會會議籌備組?！?/p>

根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，業(yè)主大會作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占專有物業(yè)總面積過半數(shù)和業(yè)主人數(shù)過半數(shù)同意，重大事項應(yīng)當(dāng)經(jīng)兩個過三分之二同意?，F(xiàn)行條例考慮到業(yè)主大會召開難的問題，適當(dāng)降低了業(yè)主大會表決門檻，規(guī)定：與會業(yè)主兩個過半數(shù)，會議有效；決定經(jīng)與會業(yè)主過半數(shù)通過有效。

據(jù)了解，為避免與民事基本法規(guī)定沖突，新物管條例對涉及表決機(jī)制的條文作出修改，不對具體比例作出規(guī)定，而是統(tǒng)一表述為“符合法律規(guī)定的比例”。

考慮到深圳市業(yè)主大會召開難的實(shí)際問題，增加規(guī)定業(yè)主大會未能依法召開，而又急需形成業(yè)主大會決議以保障業(yè)主共同利益的，十日內(nèi)召集第二次會議的參會人數(shù)和投票權(quán)數(shù)均超過半數(shù)的，會議有效。

物管企業(yè)可在不侵犯隱私的前提下采取包括視頻監(jiān)控在內(nèi)的技術(shù)措施采集高空拋物行為相應(yīng)證據(jù)

高空拋墜物是物業(yè)管理區(qū)域的安全隱患之一，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)公司以及主管部門等多方呼吁通過立法加強(qiáng)對高空拋物行為的監(jiān)管和制約。結(jié)合《侵權(quán)責(zé)任法》的規(guī)定，新物管條例作出如下規(guī)定：

明確了業(yè)主或者物業(yè)使用人對其所有或者使用的窗戶、陽臺、擱置物、懸掛物等可能影響公共安全的物品和設(shè)施承擔(dān)安全管理責(zé)任；

明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對物業(yè)區(qū)域加強(qiáng)安全巡查以及發(fā)現(xiàn)安全隱患的通知報告責(zé)任；

規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域禁止高空拋物行為，經(jīng)業(yè)主共同決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在不侵犯他人隱私的前提下采取包括視頻監(jiān)控在內(nèi)的技術(shù)措施對于高空拋物行為采集相應(yīng)證據(jù)。

此外，新物管條例還在信息平臺建設(shè)、保障租戶合法權(quán)益等方面做了明確規(guī)定，如：要求市主管部門建立統(tǒng)一的物業(yè)管理信息平臺，建立電子投票系統(tǒng)；業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理物業(yè)，也可自行管理；保障租戶合法權(quán)益，規(guī)定出租面積達(dá)到一定比例的應(yīng)當(dāng)邀請租戶列席業(yè)委會。

附錄：新物管條例還有哪些修改

【關(guān)于街道辦的監(jiān)管職責(zé)】

街道辦事處可以責(zé)令業(yè)主委員會限期召集業(yè)主大會，逾期未召集的，由街道辦事處組織召集；

對于業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的不適當(dāng)?shù)臎Q定可以責(zé)令其改正，拒不改正的，由街道辦事處予以撤銷；

前期物業(yè)服務(wù)合同屆滿，但業(yè)主大會尚未成立，物業(yè)企業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)的，一定比例的業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處申請更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由街道辦事處通過招投標(biāo)方式選取物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)；

業(yè)主對于業(yè)主大會就共有資金所做的審計報告有異議的，可以申請街道辦事處組織進(jìn)行審計；

未依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅區(qū)，可以由區(qū)住房和建設(shè)部門會同街道辦事處在征求意見的基礎(chǔ)上指定物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會相關(guān)職責(zé)。

【關(guān)于對業(yè)主委員會的監(jiān)管】

新物管條例從以下制度設(shè)計著手加強(qiáng)對業(yè)主委員會的監(jiān)管：

提高了業(yè)主委員會委員的任職條件，增加了業(yè)委會人員禁止性行為及相應(yīng)的處罰條款；

明確對于制定修改管理規(guī)約和議事規(guī)則、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等重大決策事項屬于業(yè)主大會保留權(quán)利，不得授權(quán)業(yè)委會行使；

規(guī)定業(yè)主委員會未按照規(guī)定召集業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地街道辦事處責(zé)令限期召集；逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地街道辦事處組織召集；

實(shí)行業(yè)主委員會主任任期和離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計；

規(guī)定業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每半年向全體業(yè)主公示業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員、監(jiān)事繳納物業(yè)專項維修資金、物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)情況以及停車位使用情況；

規(guī)定了業(yè)主委員會決定違反法律法規(guī)或者管理規(guī)約、議事規(guī)則規(guī)定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會委員承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

增設(shè)業(yè)主委員會作出決定侵害公共利益的，由街道辦事處或者區(qū)住房和建設(shè)部門責(zé)令改正，拒不改正的由街道辦事處或者區(qū)住房和建設(shè)部門予以撤銷。