然而，一派向好景象的另一面，是不少民宿品牌入住率出現(xiàn)了增長放緩甚至下降趨勢，一些民宿存在著空置現(xiàn)象，部分地區(qū)的民宿已有了供過于求的態(tài)勢。

因此，有部分業(yè)者認(rèn)為民宿發(fā)展的紅利期已經(jīng)過去。

對此，羅濤并不認(rèn)同，“做民宿是做生意的過程，并不是入住率越高收益就越高，這跟產(chǎn)品本身定價有很大關(guān)系，實際上，民宿只需要做到50%出租率就能夠超過該房屋長租的收益。”

在借宿民宿集群總監(jiān)藍(lán)云看來，不是這個行業(yè)退出紅利期，而是民宿產(chǎn)品正在經(jīng)歷更新迭代的過程。

西坡山鄉(xiāng)度假酒店在莫干山有27間客房，7年下來入住率在70%以上，但就盈利狀況來說，并未達(dá)到西坡山鄉(xiāng)度假酒店創(chuàng)始人錢繼良滿意的狀態(tài)。

他說，他們計劃把客房和公共區(qū)域的比例設(shè)計得更好，來增加盈利空間。“這個行業(yè)在不斷地迭代，如果你不學(xué)習(xí)，早晚有一天會被淘汰。”

豬欄酒吧鄉(xiāng)村客棧跟松贊客棧的入住率差不多，都不到50%，但這并不等于經(jīng)營者沒有賺到錢。

“一方面豬欄酒吧的房價比較高，而且不分淡旺季。另一方面我們雇傭的基本上是本地勞動力，運(yùn)營成本比較低，盈利并非難事。”

在豬欄酒吧鄉(xiāng)村客棧創(chuàng)始人寒玉看來，一個好的民宿就是一個目的地。豬欄酒吧的特色之一是餐飲，讓很多客人慕名而來，很多客人是因為豬欄酒吧來黃山度假。“堅持自己的個性，在任何時候都不會被淘汰。”

寒舍北京旅游投資管理有限公司項目開發(fā)部（國內(nèi)）總經(jīng)理勾辰認(rèn)為，從大范圍來講非標(biāo)住宿領(lǐng)域目前仍得到B端資本的青睞。

但投資單體民宿的風(fēng)險比較大，主要是包括運(yùn)營等各方面的價格都在‘水漲船高’，導(dǎo)致在鄉(xiāng)村把單體民宿當(dāng)成目的地來打造的成本進(jìn)一步高漲。但如果投資人致力于做連鎖品牌，并因得到資本青睞進(jìn)一步擴(kuò)大營業(yè)規(guī)模，那么現(xiàn)在依然是紅利期，甚至可以說是正當(dāng)其時。

出身眾籌平臺的“開始吧”市場公關(guān)負(fù)責(zé)人從C端用戶的角度分析認(rèn)為，目前市場對于民宿投資的熱度仍未減退：

“首先，投資人非常剛性的要求就是——投多少錢能夠有多少錢收益。但對于普通用戶來說，投資紅利還在于情感化的收獲。也就是說，在資產(chǎn)配置當(dāng)中有這樣一個資產(chǎn)包對C端用戶意味著全新生活方式的信息入口，這個信息包括社交、新型體驗、全新理念和審美逸趣上的感受，這也是一種投資。比如，用戶投資了豬欄酒吧鄉(xiāng)村客棧，除了剛性的收益回報外，他們認(rèn)為和寒玉這樣在藝術(shù)文化方面有很獨特見解的民宿主合作，在感情、審美上都會因碰撞而有非常高的回報。所以我們要梳理什么是投資紅利，不能簡單看成是金錢方面的回報，很多人是為了進(jìn)入一個新領(lǐng)域，得到其他外延的紅利才進(jìn)行民宿投資的?！?/span>

對此，勾辰認(rèn)為，一方面眾籌平臺需要加強(qiáng)項目審核和風(fēng)險控制；另一方面，項目發(fā)起人在對“共建人”許下現(xiàn)金或權(quán)益回報時，一定要經(jīng)過測算，確認(rèn)項目的盈利能力能否承擔(dān)起這一項支出。不要為了能夠快速并盡可能多地籌集到資金，將“共建人”的權(quán)益、紅利許諾得很高，最后又無法兌現(xiàn)。

“關(guān)鍵在于上線的項目是否經(jīng)歷了市場的檢驗，項目發(fā)起人能否對項目的盈利模式以及品牌的優(yōu)劣勢了然于胸。唯有這樣面對‘共建人’的時候，才能有我們一起‘共創(chuàng)未來’的底氣。”錢繼良說。

離“宜蘭山居”在眾籌平臺發(fā)起眾籌已經(jīng)有一年的時間。樸宿文旅聯(lián)合創(chuàng)始人劉喆告訴記者，他們每個月都會給“共建人”看項目的月度報表。

“我們還在微信上設(shè)立了一個‘共建人’群，大家可以隨時交流，除了每個月發(fā)送項目的入住率報告外，還會將專門為投資人策劃的活動信息以及小禮物發(fā)到群里。如果遇到分紅期趕上‘節(jié)假日’的情況，還會提前一天發(fā)放紅息?！?/span>

“開始吧”市場公關(guān)負(fù)責(zé)人表示，眾籌屬于金融范疇，項目同樣有好壞之分，只要是投資行為，就會存在著風(fēng)險?！皬娘L(fēng)險控制標(biāo)準(zhǔn)上說，‘開始吧’設(shè)置的門檻并不低，我們會對發(fā)起者的資產(chǎn)包做一系列標(biāo)準(zhǔn)化評估。當(dāng)然，風(fēng)控也會隨著市場的變化而迭代。

比如，民宿在眾籌的助推下很多品牌都發(fā)展成了連鎖，未來我們可能會就單體項目和連鎖項目設(shè)置不同的標(biāo)準(zhǔn)和不同平臺?！?/span>

“宿集是由‘開始吧’旗下非標(biāo)住宿領(lǐng)域綜合服務(wù)商——借宿打造的民宿集群，以精品民宿為先鋒業(yè)態(tài)，配套具有當(dāng)?shù)靥厣奈膭?chuàng)、文旅品牌，是契合消費(fèi)升級需求，迎合高端消費(fèi)人群，提供個性化服務(wù)體驗的旅行目的地。”——“開始吧”市場公關(guān)負(fù)責(zé)人說。

據(jù)藍(lán)云介紹，宿集的打造有幾個標(biāo)準(zhǔn)：

一是每棟建筑必須融于當(dāng)?shù)兀歉缓诘匚幕乃囆g(shù)建筑；

二是每間客房都有客人的聚焦點；

三是每家民宿提供的是帶有民宿主個性特色的服務(wù)；

四是每個宿集都是一個高端旅游目的地。

談到做宿集的初衷，藍(lán)云坦言，“單體民宿無法快速拓展”與“地方政府需要引進(jìn)優(yōu)質(zhì)民宿”是雙向的難題。

而宿集正好解決了這個問題，一方面借宿幫助民宿主人選址，疏通關(guān)系，將項目快速落地；另一方面借宿讓當(dāng)?shù)赝瑫r落戶多家優(yōu)質(zhì)民宿及周邊品牌，拉動流量和關(guān)注度。

不僅如此，借宿還通過眾籌，為落地于集群內(nèi)的民宿及體驗空間募集資金、搭建社群；通過借宿旗下的電商平臺為民宿提供高品質(zhì)布草、家居用品、家具的采購渠道；通過借宿的會員體系，為宿集導(dǎo)流精準(zhǔn)的消費(fèi)者等。

也因此，整體規(guī)劃設(shè)計就顯得非常重要。藍(lán)云告訴記者，建筑規(guī)劃不能“一家獨大”，而是從每一個品牌特色和經(jīng)營的角度出發(fā)做好區(qū)域劃分和設(shè)計。其內(nèi)部軟裝設(shè)計則是由各家負(fù)責(zé)，客人只要走進(jìn)去，就能感受到各家的個性，總設(shè)計師也會跟每一個品牌負(fù)責(zé)人進(jìn)行深入溝通后再動手做設(shè)計規(guī)劃。

眾多網(wǎng)紅民宿聚集一地，會出現(xiàn)新的競爭嗎？

錢繼良認(rèn)為，品牌間的競爭一定是存在的，所以在宿集里的每一家民宿要做的就是保持差異化。

大家集中在一起，挖掘同一區(qū)域的本土文化，拼的就是自己獨到的審美和風(fēng)格是否被市場認(rèn)可。

“今年9月第一個宿集就要接受市場的考驗了，我們拭目以待。”

在寒玉看來，雖然宿集的各品牌可能存在著競爭，但良性的競爭會讓來的客人得到更多實惠和更好體驗。

“優(yōu)質(zhì)的資源累加在一起一定會得到1+1≥2的效果，人氣也會增加。關(guān)鍵是要抱著平常心，不急不躁，把經(jīng)營民宿所需要的各方面做好，并有‘一技之長’。”寒玉說。