近日，深圳寫(xiě)字樓空置率上升的話題再度升溫。

　　自去年下半年以來(lái)，深圳高端寫(xiě)字樓的空置率逐漸攀升，專業(yè)機(jī)構(gòu)高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓目前的空置率高達(dá)23%，這是為什么呢？

　　深圳寫(xiě)字樓空置率

　　攀升

　　局部區(qū)域高達(dá)50%

　　曾富在深圳從事寫(xiě)字樓租賃業(yè)務(wù)多年，他告訴記者，今年的寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)是他經(jīng)歷過(guò)最艱難的一年，去年下半年開(kāi)始，寫(xiě)字樓退租的情況就不斷增多，手上的放盤(pán)量也一直攀升。 

　　深圳某地產(chǎn)中介寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)經(jīng)理 曾富：現(xiàn)在市場(chǎng)有點(diǎn)低迷，客戶量少了，成交率也比較低， 一些業(yè)主的盤(pán)放了有一些時(shí)間，半年可能還沒(méi)有租出去。

　　
隨后，央視財(cái)經(jīng)記者實(shí)地走訪了深圳的寶安、南山、福田和羅湖等多個(gè)區(qū)域后發(fā)現(xiàn)，深圳高端寫(xiě)字樓的空置率逐漸上升。有中介表示，部分甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率甚至高達(dá)30%。深圳中心區(qū)新寫(xiě)字樓招租廣告隨處可見(jiàn)，很多負(fù)責(zé)寫(xiě)字樓區(qū)域的中介都叫苦不迭，多家門(mén)店也出現(xiàn)了倒閉的現(xiàn)象。

　　深圳某寫(xiě)字樓地產(chǎn)中介：原來(lái)寫(xiě)字樓樓下一般都是四、五個(gè)中介公司，同一個(gè)公司中間隔11米、12米又開(kāi)一個(gè)門(mén)店，現(xiàn)在縮減到一棟寫(xiě)字樓下面一個(gè)門(mén)店，不會(huì)超過(guò)第二家，對(duì)半縮減。很多中介轉(zhuǎn)行，因?yàn)樽鲋薪闆](méi)有底薪，他很難生存。

　　與此同時(shí)，聯(lián)合辦公和共享辦公等創(chuàng)新形式寫(xiě)字樓的空置情況也不容樂(lè)觀，中低端寫(xiě)字樓受到的影響也在慢慢顯現(xiàn)。 

　　深圳某寫(xiě)字樓地產(chǎn)中介：聯(lián)合辦公整層有幾十個(gè)單位，現(xiàn)在基本空了一大半出來(lái)，從今年開(kāi)始空這么多，空置率有40%。

　　進(jìn)入2019年后，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率不斷攀高。2019年第一季度，據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓并無(wú)新增供應(yīng)，然而其空置率環(huán)比上升0.2%—18.2%，前海片區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率更超過(guò)50%。

　　美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心經(jīng)理 張?zhí)眸Q：2018年下半年，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率大概是在17%—18%。2019年上半年，空置率上升到25%左右。其中，福田區(qū)的空置率目前是在16%，南山區(qū)相對(duì)比較高一點(diǎn)，大概在22%左右，其中前海相對(duì)比較高一些。

　　深圳寫(xiě)字樓租金最高下滑40%

　　幅度創(chuàng)歷史新高

　　2019年上半年，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率的不斷上升，也使租金增速承壓，不少業(yè)主打起了價(jià)格戰(zhàn)。

　　
金先生在深圳羅湖區(qū)地王大廈，有一套190平米的寫(xiě)字樓，以前一直租約不斷，就在今年三、四月份租客退租后，他把該寫(xiě)字樓再次放出市場(chǎng)，但四個(gè)月都無(wú)人問(wèn)津。

　　金先生告訴記者，寫(xiě)字樓租不出去，他只能選擇隨行就市去降價(jià)。一開(kāi)始他將租金降低10%，詢價(jià)者寥寥無(wú)幾，最后他狠心降了25%，才成功出手。 

　　
中低端寫(xiě)字樓，租金下滑已是普遍現(xiàn)象，深圳一個(gè)老牌高端寫(xiě)字樓招商處的工作人員對(duì)記者說(shuō)，由于企業(yè)租賃成本更高，高端寫(xiě)字樓更容易受到市場(chǎng)風(fēng)吹草動(dòng)的影響。降低租金成為了最重要的攬客手段，更有甚者，不少業(yè)主之間還打起了租金的價(jià)格戰(zhàn)。 

　　深圳羅湖區(qū)某寫(xiě)字樓中介 鐘先生：有些業(yè)主急點(diǎn)，就會(huì)降多點(diǎn)，低區(qū)的降幅會(huì)達(dá)到30%左右，高區(qū)的降幅會(huì)達(dá)到10%—20%，因?yàn)楦邊^(qū)的寫(xiě)字樓會(huì)比樓下的景觀好點(diǎn)。

　　高力國(guó)際發(fā)布的報(bào)告顯示，自2008年到2017年，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金的年復(fù)合增長(zhǎng)率為5.1%，在一線城市中表現(xiàn)最優(yōu)。不過(guò)，截至2018年底，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金為每平方米每月237元，同比回落0.6%。第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，今年一季度，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租金環(huán)比下跌1.7%，同比下跌4.1%，至每平方米每月225.8元。 

　　美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心經(jīng)理 張?zhí)眸Q：目前來(lái)看，2019年上半年整體的租金價(jià)格一直在下行，較2018年有相對(duì)明顯的降幅，整體來(lái)說(shuō)在20%—30%，其中福田區(qū)相對(duì)表現(xiàn)較好一點(diǎn)，整體的租金價(jià)格在240-260元/平方米之間，南山區(qū)租金在220-240元/平方米左右。南山片區(qū)的部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)的相對(duì)抗跌性比較差一點(diǎn)，價(jià)格下滑比較明顯，部分項(xiàng)目下跌達(dá)到40%，甚至更高。

　　深圳寫(xiě)字樓供大于求

　　租房市場(chǎng)暗藏“回扣”

　　在深圳寫(xiě)字樓空置率高企的情況下，福田CBD很多寫(xiě)字樓的業(yè)主和中介都各出奇招，采取各種手段，希望盡快吸引到租客。 

　　從事多年寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的鐘先生告訴記者，在成交低迷，租金下行，空置率進(jìn)一步提高的背景下，今年深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供需關(guān)系發(fā)生了很大的變化，市場(chǎng)供大于求，租客變得更有話語(yǔ)權(quán)。 

　　
在深圳，一邊是寫(xiě)字樓空置率不斷攀升，租金下行；另一邊則有包租公司趁低價(jià)吸納寫(xiě)字樓，還給租客提供起定制化服務(wù)。中介表示，租客通過(guò)包租公司進(jìn)行租賃，最大的好處是可以大幅度降低裝修成本，目前他所負(fù)責(zé)的寫(xiě)字樓區(qū)域，包租占比達(dá)到40%以上。 

　　另外，除了降低租金進(jìn)行攬客之外，業(yè)主也開(kāi)始承擔(dān)起所有中介費(fèi)。鐘先生告訴記者，以前的中介費(fèi)是租客和業(yè)主各一半，但現(xiàn)在則是業(yè)主全部承擔(dān)，甚至有租客還收起了中介的回扣。 

　　深圳羅湖區(qū)某寫(xiě)字樓中介 鐘先生：有些客戶要回扣才會(huì)去跟你租寫(xiě)字樓，回扣有些可能會(huì)一千元不等，就是看他承租的寫(xiě)字樓的價(jià)格。他們也沒(méi)有個(gè)明確數(shù)字，可能會(huì)要十分之一，或者是五分之一。

　　中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任 宋?。?/strong>這種嚴(yán)重的供過(guò)于求的格局，今年是一個(gè)特例，供需兩個(gè)端點(diǎn)都在調(diào)整，所以中間采取一些具體的操作策略，實(shí)際是為了供需關(guān)系靠得更近一點(diǎn)，走得更穩(wěn)一點(diǎn)。所以，在這一方面，我們看到的今天這樣一個(gè)非常復(fù)雜的現(xiàn)象，其實(shí)背后都是適應(yīng)新形勢(shì)、適應(yīng)新的租賃關(guān)系。

　　深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓數(shù)量激增

　　高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)不受待見(jiàn)

　　到底什么原因?qū)е略?jīng)“寸土寸金”的深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓，現(xiàn)在變得如此困難呢？在深圳金融產(chǎn)業(yè)集中的片區(qū)，央視財(cái)經(jīng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，福田CBD寫(xiě)字樓空置現(xiàn)象或許與金融機(jī)構(gòu)退租有著密切的關(guān)系。 

　　
2018年，在金融行業(yè)整頓以及監(jiān)管趨嚴(yán)的情況下，部分金融企業(yè)撤退，寫(xiě)字樓業(yè)主也對(duì)引進(jìn)金融類客戶更為謹(jǐn)慎。

　　記者走訪時(shí)，有福田區(qū)高端寫(xiě)字樓的招商人士明確表示，拒絕金融類企業(yè)入駐。福田區(qū)一座寫(xiě)字樓管理處的人士告訴記者，現(xiàn)在整棟樓里已經(jīng)沒(méi)有互聯(lián)網(wǎng)金融類企業(yè)了。有的是主動(dòng)離開(kāi)，有的到期了業(yè)主方不再續(xù)租，或者直接清退，新找上門(mén)來(lái)的已經(jīng)不租了。 

　　此外，從需求端來(lái)看，金融行業(yè)整頓的影響仍在持續(xù)，而另一方面，根據(jù)深圳市市場(chǎng)監(jiān)督管理局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，一季度深圳新登記企業(yè)，同比下降13.7%。業(yè)內(nèi)人士表示，短期來(lái)看，深圳的寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍面臨嚴(yán)峻形勢(shì)。 

　　中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任 宋?。?/strong>現(xiàn)在每一個(gè)城區(qū)都在做產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，在這個(gè)轉(zhuǎn)型中間，它再對(duì)舊的物業(yè)進(jìn)行改造，這就形成一個(gè)新供需關(guān)系。所以，我覺(jué)得現(xiàn)在的整個(gè)深圳都面臨著一個(gè)大的方向，就是一方面供給側(cè)的改革，一方面需求正在提升，在這個(gè)提升和改革的空間中間，來(lái)尋找它們供需的一個(gè)新匹配空間。

　　深圳寫(xiě)字樓空置率走高，租金下挫，除了需求端的變化之外，另一個(gè)原因是深圳寫(xiě)字樓的供應(yīng)近年來(lái)持續(xù)處于較高水平。

　　高力國(guó)際的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年上半年，深圳全市甲級(jí)寫(xiě)字樓存量達(dá)到553萬(wàn)平米，環(huán)比和同比分別上漲8.3%和19.3%。2019下半年，深圳預(yù)計(jì)還將有超108萬(wàn)平方米的新增寫(xiě)字樓供應(yīng)入市，主要集中在南山和前海。

　　為了緩解不斷攀升的空置率，今年6月17日，深圳市前海印發(fā)《深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)促進(jìn)企業(yè)回歸辦公用房租金補(bǔ)貼辦法》。在前海片區(qū)達(dá)到一定條件的租戶，每年可獲得高達(dá)500萬(wàn)元的辦公用房租金補(bǔ)貼，并且可連續(xù)享受三年。 

　　中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任 宋丁：在前海的注冊(cè)公司有五、六萬(wàn)家，其中大部分都不在前海辦公，所以說(shuō)現(xiàn)在前海方面做出了這樣一個(gè)政策吸引。它其實(shí)就是希望在外面的前海注冊(cè)企業(yè)，加快回籠的速度。我覺(jué)得這個(gè)政策，可能在未來(lái)三年內(nèi)還會(huì)有明顯效果。

責(zé)任編輯：劉萬(wàn)里 SF014