今天，我們要聊一聊跟買房息息相關(guān)的房貸，貸款買房無非就那幾種情況，全款錢不夠，貸款來湊；還有人說貸款買房賺的錢更多，要是有時光機真想回到過去貸款多買幾套。那還有一些人比較另類，不喜歡房貸，覺得未來幾十年都要被綁在這份負債上，真的壓力很大，所以寧愿全款買房。最近老王就看中了一套200萬的房子，他能夠全款買，但是不少人都勸他貸款，貸款140萬，期限30年，簡單算一算，光利息還給銀行127萬，老王就非常疑惑了，貸款買房到底有什么好？付給銀行的利息都快是半套房了，事實到底是怎樣呢？我們來先花幾分鐘更好的了解一下房貸對我們的價值吧。

如果我們孤立的看房貸利率。其實并不能很好的給出答案，我們需要對比不同的可能性，還是用我朋友的情況來舉例子，如果他選擇貸款手上能多出140萬，一個最直觀的好處就是手頭的流動性更好了，此外，更重要的是它需要比較自己的投資收益率和貸款利率哪個更高，如果他能夠大概率的實現(xiàn)超過房貸的投資收益率，那貸款買房當然就更劃算，反之不貸款會更適合他；我們來看看目前的貸款基準利率，要借錢，買房的成本到底高不高？除了比較全款買和貸款買的我們還來對比一下其他借款渠道：

第一個問題：借款買房成本太高

常見的借貸渠道，我們看一下他們的利率，銀行的純商業(yè)貸款基準利率只有4.9%，跟其他渠道來相比是非常劃算的融資渠道，此外在考慮通貨膨脹的因素，低成本的借錢其實也是一個抗通脹的方法；大家可以簡單的想象一下現(xiàn)在的100塊錢和30年前的100塊錢購買力可不是差了一點半點。

第二個問題：還款有壓力

實際上適當?shù)姆抠J壓力也能夠促進我們的成長，雖然我們經(jīng)常提倡大家要有儲蓄的習慣，還貸的動力可是遠遠大于日常存錢的動力的，這也是為什么我們會把用于償還房貸的本金部分叫做固定儲蓄，當然貸款還是要考慮量力而為；從中長期看，負債總額最好不要超過50%，每個月還款金額建議不要超過月收入的40%，除掉首付的錢，剩余的資產(chǎn)最好能承受兩年的房貸，這樣才不會影響我們的正常生活

第三個問題：房貸真的能讓我們賺更多嗎？

其實任何借款本質(zhì)上都是加杠桿，也就是放大跌漲的效果，房貸也是如此。200萬的房子，首付30%，貸款首付60萬，情況一房價上漲20萬，全款買了收益是10%，而貸款買收益是33%；情況二房價下跌20萬，全款買虧損10%，而貸款買虧損33%，如果未來房價上漲，我們通過貸款買到的房由于加大了杠桿是會比不貸款的收益率更高的，但是必須提醒大家的是像過去那樣房價瘋漲普漲的情況已經(jīng)過去了，未來的不確定性在不斷增加，所以貸款在房價下跌情況下放大了我們的虧損，這個風險也要考慮到，因為房貸杠桿的效果是雙向的。如果我們可以通過銀行貸款買房，在目前較低的房貸利率下，我們投資收益率跑贏房貸利率的概率很高，選擇貸款買房時往往更明智的選擇；另外年限盡可能選擇時間長一點，能更好的享受房貸這個低利率杠桿。

了解了房貸的價值之后，我們來聊聊房貸具體如何貸，主要從貸款金額，還款期限，房貸利率，還款方式四個部分來了解：

我們申請貸款最關(guān)心的肯定就是能貸到多少錢了，這很大程度上關(guān)乎著我們能不能買下心儀的房子。還是以老王的情況來舉例：根據(jù)當?shù)氐馁I房政策，他買自己名下的首套房，需要支付30%的首付，剩余部分才能進行銀行貸款，找到某個銀行工作人員咨詢后，告訴他由于申請貸款的房子比較新，可以按照200萬的交易價格貸款；老王工作能力比較強，工資流水較高，按時繳納五險一金有足夠的償還能力，加上他一直保持良好的征信記錄，銀行很愿意給他提供貸款；但是由于當?shù)胤抠J政策收緊，已經(jīng)沒有辦法提供利率折扣了，所以就按照基準利率提供房貸，跟大家簡單介紹一下，銀行審核貸款一般會參考以下幾個因素：

首付比房屋年齡，借款人的財務實力和還款能力，借款人的保障能力，征信記錄，貸款記錄等等，每家銀行的審核標準可能會不一樣，如果一家銀行不通過或者額度比較低，還可以試著申請其他銀行，一般來說如果征信記錄良好并且還款能力達到銀行的標準，貸款通過的可能性是很大的。再來看還款期限，我們都知道還款期限越長越好，不過也不是每個人每個房子都能申請滿30年的貸款的，比如說年紀比較大的人，由于發(fā)生意外風險的可能性比較高，銀行就不會批很長的還款期限。舉個例子：某個銀行對貸款期限就要求申請人年齡和借款期限之和，不能夠超過70歲；另外一些房齡較久的房子貸款期限也會受到限制，具體呢還是根據(jù)各家銀行的政策為準。

我們再來看看房貸利率，這個就很大程度，影響咱們要還多少錢了，我們的貸款利率是根據(jù)兩個要素計算得出的，一個是央行的貸款基準利率，一個則是銀行具體提供的利率折扣。貸款基準利率乘以銀行的利率折扣，就是我們實際在還貸過程中所需要支付的利息的實際利率。需要注意的是：由于基準利率是會隨著央行的調(diào)整而調(diào)整的，也就是說我們在還貸的過程中利率可能會發(fā)生變化，我們的還款額也會相應的調(diào)整，具體怎么調(diào)整呢？

貸款期限在一年以上，的貸款利率會在每年的1月1日進行調(diào)整，也就是說假設(shè)現(xiàn)在央行發(fā)布了新的基準利率，那么我們今年每個月要還的房貸是不變的，到明年1月起才開始按照新的利率還貸，而銀行提供的利率折扣則是在合同簽訂的時候就確定好了，并不會隨著基準利率的改變而改變，銀行的折扣一般是在貸款。那時候跟銀行申請是否有良好的征信記錄？是否是首套房，還有不同銀行都會對政策有所影響，像現(xiàn)在一線城市房貸政策收緊，二三線城市呢也在跟進部分城市和銀行的首套房貸款仍然執(zhí)行9折優(yōu)惠，但是不少銀行的審批時間已經(jīng)延長了，而還有一些銀行對二套住房按揭貸款利率上調(diào)至基準利率的1.1倍。

最后我們來聊聊還款方式，也許大家經(jīng)常會聽到等額本息和等額本金這兩種還款方式，大家需要在貸款合同中明確選擇你的還款方式，那你能夠分辨出這兩種還款方式的區(qū)別嗎？無論是哪種方式啊，我們每個月還給銀行的錢其實都包含了本金和利息兩部分，那么等額本金呢。顧名思義，就是每次還給銀行的本金是一樣的，但隨著越來越多的本金被歸還，剩余的房貸本金就會越來越少，每個月歸還的利息在不斷的減少，所以總體來看等額本金每個月還款額會不斷降低；而等額本息字面意思就告訴我們了，每個月歸還銀行的總金額是本金，加利息的金額始終是同一個數(shù)字。

如果你曾經(jīng)用過房貸計算器，就會發(fā)現(xiàn)同等條件的貸款，這兩種貸款方式，最后的還款總金額有一定差別，等額本息比等額本金要多還不少利息，下邊這張對比圖就能夠很清楚的看到等額本金和等額本息還款方式的區(qū)別，左邊的是等額本金的還款方式，一開始還款的時候是沒有還的錢是最多的，所以利息也是最高的，隨后每個月還款額就會不斷的降低，這個還款方式比較適合前期還款能力比較強的人，或者是即將要退休賺錢能力會不斷減弱的人；再來看看右邊的等額本息，從圖中可以看到，雖然每個月還的本金和利息總和是固定的，但實際上還款的錢是利息比較多。所以從整體來說，這種還款方式比較適合每個月持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且前期支出壓力比較大的家庭，因為前期還款金額比等額本金要低，而且未來每個月還款的金額是一樣的。

有興趣的朋友可以試試房貸計算器，可以快速的算出每月還款的金額，還是拿上邊老王買房是例子來說明：要貸款的總額是140萬，選擇純商業(yè)貸款，貸款期限30年，貸款利率是4.9%，先來看看等額本金的還款方式，第1個月要還的錢是9605，而最后一期只有3904，每個月償還本息逐漸減低是很明顯的，最后支付的利息是103萬左右；再來看看等額本息，同等條件下每個月還款的金額是7430元，最后所需要支付的總利息在127萬左右，以等額本金還款方式多了近24萬元，但明顯前期的還款壓力比較小，老王的月收入是18,000左右，如果選擇等額本息的還款方式，是符合40%月收入原則的，年輕的老王選擇前期還款壓力更小的等額本息還款方式無疑也是合適的選擇。當然還款方式的選擇不是唯一的，大家可以根據(jù)自己的實際情況選擇適合自己的還款方式。

最后給大家?guī)讉€日常還款的小技巧，還款日期最好選擇工資日或者是往后幾天，這樣能夠讓我們的資金使用更有效率，另外我們可以買一些每月還本付息的理財產(chǎn)品，這樣既不耽誤還款，還能夠享受理財帶來的收益；最后，建議當我們背負房貸之后，一定要注意給自己和家庭的主要經(jīng)濟支柱購買定期壽險，至少是覆蓋了還貸期間，保障金額不少于未還款金額，畢竟當家庭背負大額的房貸之后，整體的風險會上升，相關(guān)的保險要注意配置。

最后總結(jié)下：首先我們了解了為什么要選擇貸款買房，在考慮了機會成本之后，貸款買房是性價比很高的一種選擇，因為通過自己做投資收益率超過房貸利率的概率很大，而且呢，房貸目前來看是非常低息的借款渠道，然后我們從貸款。金額，還款期限，房貸利率，還款方式這四個部分來具體了解了我們?nèi)绾芜M行房貸，其中我們重點了解了等額本金和等額本息兩種還款方式的區(qū)別，大家可以根據(jù)自己的情況作出最優(yōu)選擇。