2019年8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過了關(guān)于修改《中華人民共和國土地管理法》的決定，決定自2020年1月1日起施行。

至此，這部實(shí)施于1987年，運(yùn)行了30多年的法律，終于迎來了修改。

毫不夸張的說，本次修改將惠及8億農(nóng)民，也將深度影響農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、康養(yǎng)、房地產(chǎn)等投資領(lǐng)域。

本次土地管理法主要有4方面的重大調(diào)整： 

一、土地征收費(fèi)用加碼

原來，政府征地時只給農(nóng)民土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)和地上附著物三項(xiàng)。

修改后，在以上三項(xiàng)基礎(chǔ)上增加了兩項(xiàng)：農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償和社會保障費(fèi)。

據(jù)自然資源部法規(guī)司司長魏莉華說：“基本原則是保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，長遠(yuǎn)生計有保障。這樣一個規(guī)定就改變了過去我們是以土地征收的原用途來確定土地補(bǔ)償，以年產(chǎn)值倍數(shù)法來確定土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的做法，以區(qū)片綜合地價取代原來的土地年產(chǎn)值倍數(shù)法”。

二、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市合法化

原來的土地管理法第43條規(guī)定：“任何單位或個人需要使用土地的必須使用國有土地的規(guī)定。”

這條被刪除了！

這絕對是重大制度創(chuàng)新。原來，你想用地必須找政府，以后你想用地可以找村里，以前找政府買地，以后可以去村里買（轉(zhuǎn)讓）或租。

據(jù)魏司長介紹：“這次新修改的土地管理法破除了農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場的法律障礙。規(guī)定農(nóng)村集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個人直接使用，同時使用者在取得農(nóng)村集體建設(shè)用地之后還可以通過轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓。”

也就是說，村里可以享受到更多“賣地”的收益。而作為民宿、鄉(xiāng)村旅游等投資者，你在項(xiàng)目開發(fā)過程中用到建地的時候，可以不再去政府調(diào)指標(biāo)，直接去村里，花更少的錢，更方便的拿到土地，這將大大的推動鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展，也會把發(fā)展中的實(shí)惠更多的讓農(nóng)民所有。

三、允許農(nóng)民宅基地自愿有償退出

農(nóng)民進(jìn)城落戶，最惦記的還是家里那處宅子。這下好了，允許進(jìn)城落戶農(nóng)民自愿有償退出的規(guī)定讓他們少了這個后顧之憂。

魏司長說：“農(nóng)民變成市民真正實(shí)現(xiàn)城市化是一個漫長的過程，在整個過程中我們要有足夠的耐心。如果農(nóng)民不愿意退出宅基地，地方政府不能強(qiáng)迫其退出宅基地，必須是在自愿有償?shù)幕A(chǔ)上。”

中國70多萬個村莊，在城市化的過程中，很多村莊逐漸空心化，“自愿有償退出”一方面為進(jìn)城落戶的農(nóng)民更多收益，另一方面，大量的建設(shè)用地被釋放，促進(jìn)了旅游、康養(yǎng)、民宿等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

四、“基本農(nóng)田”全部改為“永久基本農(nóng)田”

本次修改，將把所有“基本農(nóng)田”的字眼改為“永久基本農(nóng)田”，突出了對耕地的保護(hù)。

不僅如此，國務(wù)院會根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市等規(guī)定一個比例，相當(dāng)于任務(wù)，按比例把耕地劃入永久基本農(nóng)田，執(zhí)行最高級別的保護(hù)政策。

魏司長說：“已經(jīng)確定的耕地紅線決不能突破，已經(jīng)劃定的城市周邊永久基本農(nóng)田決不能隨便占用……在第35條明確規(guī)定永久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后任何單位和個人不得擅自占用或者改變用途，要求永久基本農(nóng)田必須落實(shí)到地塊，納入數(shù)據(jù)庫嚴(yán)格管理。”

看來，在糧食安全面前，一切商業(yè)項(xiàng)目都將繞道而行。我們在發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、民宿等項(xiàng)目時，一定要注意避開基本農(nóng)田，如果確實(shí)需要用到建設(shè)的部分，也一定在國家鼓勵的“集體經(jīng)營性建設(shè)用地”甚至在“國有建設(shè)用地”上進(jìn)行。

總結(jié)：

每次土地改革都是一次經(jīng)濟(jì)改革：

1949-1978這30年是農(nóng)業(yè)的“計劃經(jīng)濟(jì)”階段，農(nóng)業(yè)效率低下，農(nóng)民積極性不高，城鄉(xiāng)的互動較低。

1979-2019這40年是農(nóng)業(yè)的“市場經(jīng)濟(jì)”階段，農(nóng)業(yè)效率提升，農(nóng)業(yè)支持工業(yè)，城鄉(xiāng)互動提高。

2020之后將是農(nóng)業(yè)真正發(fā)展的“鄉(xiāng)村振興”階段，農(nóng)業(yè)效率通過土地流轉(zhuǎn)繼續(xù)提升，農(nóng)民繼續(xù)市民化，工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)，資本流向農(nóng)村，產(chǎn)業(yè)得到真正發(fā)展，城鄉(xiāng)融合，共同發(fā)展。

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