精裝房糾紛專題⑥|南寧中院：開(kāi)發(fā)商能否約定購(gòu)房者逾期不收房視為已自動(dòng)交付？開(kāi)發(fā)商在經(jīng)驗(yàn)收前就通知業(yè)主...

昵稱27831771 2019-08-22

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【團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介】文鰩地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)是一支專注于廣西房地產(chǎn)行業(yè)的法律服務(wù)團(tuán)隊(duì)，成員共有12人,采用緊密協(xié)作的一體化運(yùn)作模式，結(jié)合大數(shù)據(jù)、可視化等先進(jìn)技術(shù)，提供商品房交易、房屋租賃、物業(yè)服務(wù)各方面的標(biāo)準(zhǔn)化法律服務(wù)產(chǎn)品，并可根據(jù)每個(gè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)服務(wù)公司特點(diǎn)提供個(gè)性化顧問(wèn)服務(wù)。

這是我們文鰩團(tuán)隊(duì)“精裝房糾紛專題”的第六篇。

在上一篇《精裝房糾紛專題⑤|南寧中院：不可修復(fù)之質(zhì)量瑕疵能否成為購(gòu)房者拒收房屋之正當(dāng)事由？》之后，今天我們繼續(xù)為大家分析咱們南寧的“精裝房”典型案例。

【案例索引】

上訴人陸××與被上訴人廣西××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房銷(xiāo)售合同糾紛一案二審民事判決書(shū)，(2014)南市民一終字第755號(hào)，廣西壯族自治區(qū)南寧市中級(jí)人民法院。

【案情簡(jiǎn)介】

2010年9月27日，陸××與××房地產(chǎn)公司簽訂了一份《南寧市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同約定：陸××向××房地產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)其位于青秀區(qū)民族大道157號(hào)××國(guó)際廣場(chǎng)×號(hào)樓×號(hào)的商品房，建筑面積為151.85平方米，套內(nèi)建筑面積為128.6平方米，商品房單價(jià)為每平方米12386.19元，總價(jià)款為1592864元。

合同第九條約定，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2011年7月30日前將經(jīng)建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、勘察單位五方聯(lián)合驗(yàn)收合格的商品房交付陸××使用……

合同第十條約定，……如逾期超過(guò)180日后，買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行的，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限屆滿之日起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金。

合同第十二條約定，……2、自出賣(mài)人交房通知發(fā)出之日起七天內(nèi)買(mǎi)受人仍未辦理交房手續(xù)的，即視為自動(dòng)交付，買(mǎi)受人應(yīng)承擔(dān)與該房有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，并承擔(dān)自自動(dòng)交付之日起該房屋應(yīng)付的物業(yè)管理費(fèi)、水、電等相應(yīng)費(fèi)用；3、該商品房經(jīng)建設(shè)、設(shè)計(jì)、勘察、監(jiān)理、施工等單位驗(yàn)收合格后，即達(dá)到交房條件，對(duì)房屋存在部分瑕疵的情況由買(mǎi)受人書(shū)面通知出賣(mài)人進(jìn)行整改，但不視為不合格，買(mǎi)受人不得以此拒絕接收房屋……。

合同附件六（合同補(bǔ)充協(xié)議）中第17條“通知和送達(dá)”雙方約定，××房地產(chǎn)公司向陸××發(fā)出的任何通知、付款要求或各種通訊，凡可按陸××提供的地址發(fā)送，或以報(bào)紙公告（或者通知）形式告知，如果是報(bào)紙公告的，則公告（或通知）刊登之日即視作送達(dá)日期。

合同并附有《贈(zèng)送裝修標(biāo)準(zhǔn)清單》，該清單對(duì)房屋內(nèi)包括門(mén)、客廳、餐廳、過(guò)道、臥室、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等部位進(jìn)行裝飾裝修所需要的各種材料的配置、品牌等均做了詳細(xì)描述與列舉，且附說(shuō)明：

（1）贈(zèng)送裝修標(biāo)準(zhǔn)具體以31＃樓八樓01號(hào)房四房二廳樣板房為準(zhǔn)，異議期為交房3個(gè)月內(nèi)有效；

……

（2）本贈(zèng)送之裝修標(biāo)準(zhǔn)清單將于雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中第八條（應(yīng)為第九條）約定的房屋交付期限內(nèi)由出賣(mài)人、監(jiān)理公司、施工單位三方驗(yàn)收交付買(mǎi)受人，逾期按第九條（應(yīng)為第十條）承擔(dān)違約責(zé)任。

合同簽訂之后，陸××即按付清了全部房款。

2011年4月18日，××房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的××國(guó)際廣場(chǎng)C區(qū)31-33＃樓通過(guò)了竣工驗(yàn)收。

2011年7月29日，××房地產(chǎn)公司在《南國(guó)早報(bào)》上發(fā)出交房通知，通知包括陸××在內(nèi)的各位業(yè)主于2011年7月30日起前來(lái)辦理交房手續(xù)。

××房地產(chǎn)公司在商品房銷(xiāo)售過(guò)程中，制作了名為《民族大道名片·國(guó)際精裝范本》的宣傳冊(cè)，以圖文相結(jié)合的方式，宣傳××國(guó)際廣場(chǎng)整棟樓房全品牌的精裝住宅，并對(duì)精裝房的精裝標(biāo)準(zhǔn)、精裝價(jià)格（3000元∕㎡）、及精裝所需主要材料的配置及品牌均作了較為詳細(xì)的宣傳。該宣傳冊(cè)關(guān)于門(mén)、客廳、餐廳、過(guò)道、臥室、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等部位進(jìn)行精裝所需要的主要材料的配置及品牌，與雙方簽訂的《南寧市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中附《贈(zèng)送裝修標(biāo)準(zhǔn)清單》中所列明的裝飾裝修所需要的各種材料的配置、品牌基本一致。

2011年11月28日，陸××前去查收房屋時(shí)，以房屋木地板被水浸泡，大理石地面多處破裂等為由，拒絕交收房屋。雙方由此產(chǎn)生糾紛，并多次協(xié)商，最終未果，雙方至今未就房屋辦理交接手續(xù)。

陸××遂以××房地產(chǎn)公司逾期交房為由訴至一審法院。

【一審法院觀點(diǎn)】

一、關(guān)于訴爭(zhēng)訴爭(zhēng)的房屋是否為精裝房的問(wèn)題。

陸××主張其向××房地產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)的房屋為精裝房，但××房地產(chǎn)公司不予認(rèn)可。開(kāi)發(fā)商認(rèn)為其銷(xiāo)售的是毛坯房，精裝修只是贈(zèng)送的而已。

但綜合考察訴爭(zhēng)商品房合同內(nèi)容、商品房?jī)r(jià)格、及××房地產(chǎn)公司對(duì)外宣傳的精裝房的標(biāo)準(zhǔn)等因素，一審法院認(rèn)為陸××關(guān)于房屋是精裝房的主張合乎情理，理由如下：

（1）××房地產(chǎn)公司在銷(xiāo)售房產(chǎn)過(guò)程中制作了宣傳冊(cè)《民族大道名片·國(guó)際精裝范本》，在該宣傳冊(cè)中其明確宣傳整棟樓房為精裝住宅，并對(duì)精裝房的精裝標(biāo)準(zhǔn)、精裝所需主要材料的配置及品牌等內(nèi)容均作了較為具體的描述，而作為陸××、××房地產(chǎn)公司簽訂的《南寧市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》重要組部分的附件《贈(zèng)送裝修標(biāo)準(zhǔn)清單》中列明贈(zèng)送的裝飾裝修所用的各種材料的配置、品牌與上述宣傳冊(cè)所宣傳的相應(yīng)內(nèi)容基本一致；

另外，對(duì)比案外人楊××購(gòu)買(mǎi)的××房地產(chǎn)公司同期開(kāi)發(fā)的31＃樓的×號(hào)非精裝房，該房建筑面積僅比陸××購(gòu)買(mǎi)的32＃樓×號(hào)房小0.35平方米，套內(nèi)建筑面積均為128.6平方米，但每平方米單價(jià)卻低2702.25元，該價(jià)格差異亦與××房地產(chǎn)公司對(duì)外宣傳的精裝價(jià)格為3000元∕㎡基本一致。

以上事實(shí)說(shuō)明陸××向××房地產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)的32＃樓×號(hào)房，不論在裝修價(jià)格，還是在精裝標(biāo)準(zhǔn)上均與××房地產(chǎn)公司在宣傳冊(cè)《民族大道名片·國(guó)際精裝范本》中所宣傳的精裝房基本一致。

（2）××房地產(chǎn)公司提供的裝修竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告亦明確載明其工程名稱為××國(guó)際廣場(chǎng)32＃樓精裝修工程，該內(nèi)容亦與××房地產(chǎn)公司在宣傳冊(cè)中所宣傳的“整棟樓房全品牌的豪華裝修”相吻合。

綜上，訴爭(zhēng)訴爭(zhēng)房屋為精裝房更符合等價(jià)交易的市場(chǎng)原理，亦符合××房地產(chǎn)公司對(duì)外宣傳與贈(zèng)送的行為邏輯，據(jù)此，確認(rèn)訴爭(zhēng)訴爭(zhēng)房屋為精裝房。

二、關(guān)于訴爭(zhēng)訴爭(zhēng)商品房是否已符合雙方約定的交付條件的問(wèn)題。

根據(jù)訴爭(zhēng)陸××、××房地產(chǎn)公司簽訂的《南寧市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及附《贈(zèng)送裝修標(biāo)準(zhǔn)清單》之約定，××房地產(chǎn)公司向陸××交付的商品房應(yīng)同時(shí)滿足兩個(gè)條件，即：

（1）房屋本身在2011年7月30日前，經(jīng)建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、勘察單位五方聯(lián)合驗(yàn)收合格；

（2）房屋精裝修亦應(yīng)在2011年7月30日前經(jīng)出賣(mài)人、監(jiān)理公司、施工單位三方驗(yàn)收。

訴爭(zhēng)中，××房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的××國(guó)際廣場(chǎng)C區(qū)31-33＃樓已于2011年4月18日通過(guò)了竣工驗(yàn)收，故房屋本身已符合了雙方約定的交房條件。

至于房屋精裝修部分，施工單位亦于2011年7月30日完成了精裝修工程，并于2011年8月3日經(jīng)出賣(mài)人、監(jiān)理公司、施工單位三方驗(yàn)收，雖房屋精裝修的驗(yàn)收時(shí)間比雙方約定的時(shí)間逾期4天，即××房地產(chǎn)公司在履行合同過(guò)程中存在一定的瑕疵，但該瑕疵并不能有效的阻礙合同的繼續(xù)履行，據(jù)此，一審法院認(rèn)為訴爭(zhēng)訴爭(zhēng)的房屋精裝修亦已符合約定的交付條件。

綜上，訴爭(zhēng)訴爭(zhēng)商品房包括房屋本身與精裝修部分均已符合雙方約定的交付條件。

三、關(guān)于訴爭(zhēng)是否存在××房地產(chǎn)公司逾期交房的情形。

根據(jù)合同第十二條、及合同附件六第7條之約定，××房地產(chǎn)公司可通過(guò)報(bào)紙公告方式向包括陸××之內(nèi)的買(mǎi)受人發(fā)出交房通知，公告刊登之日即為送達(dá)之日，如買(mǎi)受人在交房通知發(fā)出之日起七天內(nèi)仍未辦理交房手續(xù)的，即視為自動(dòng)交付，或由于買(mǎi)受人的原因未能按期交付房屋的，亦視為出賣(mài)人履行完畢交房義務(wù)，買(mǎi)受人已接收房屋，與房屋有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)及相關(guān)權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

訴爭(zhēng)中，××房地產(chǎn)公司于2011年7月29日在《南國(guó)早報(bào)》上發(fā)出交房通知，通知包括陸××在內(nèi)的各位業(yè)主于2011年7月30日起前來(lái)辦理交房手續(xù)，但陸××不但未在合同約定的時(shí)間即2011年7月30日來(lái)辦理交房手續(xù)，亦未在××房地產(chǎn)公司發(fā)出交房公告后七天之內(nèi)來(lái)辦理交房手續(xù)，直至2011年11月28日才來(lái)看房，此時(shí)距離××房地產(chǎn)公司發(fā)出交房公告已逾約4個(gè)月。

陸××作為訴爭(zhēng)訴爭(zhēng)房屋的權(quán)利人，在雙方對(duì)交房時(shí)間有明確約定的情形下，怠于行使其依合同享有的權(quán)利與應(yīng)負(fù)擔(dān)的義務(wù)，未在雙方約定的時(shí)間內(nèi)來(lái)收房，根據(jù)上述買(mǎi)受人在交房通知發(fā)出之日起七天內(nèi)仍未辦理交房手續(xù)的，即視為自動(dòng)交付的約定，同時(shí)綜合考慮××房地產(chǎn)公司在房屋精裝修部分逾期4天驗(yàn)收的情形，一審法院確認(rèn)至2011年8月10日止××房地產(chǎn)公司已按合同約定履行完其交房義務(wù)，陸××于該日已接收房屋，據(jù)此，陸××稱××房地產(chǎn)公司自2011年7月30日起至今未向其交房，構(gòu)成逾期交房的主張依據(jù)不足，不予支持。

但根據(jù)合同約定，××房地產(chǎn)公司仍應(yīng)向陸××支付2011年7月30日至2011年8月10日期間的逾期違約金1592.386元（1592864元×10天×0.0001=1592386元）。

【二審法院觀點(diǎn)】

對(duì)于當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的逾期交房違約金如何確定的問(wèn)題。

陸××、××房地產(chǎn)公司簽訂的《南寧市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定商品房交付的條件，即2011年7月30日前，經(jīng)建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、勘察單位五方聯(lián)合驗(yàn)收合格?！赌蠈幨猩唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》所附的《贈(zèng)送裝修標(biāo)準(zhǔn)清單》約定房屋精裝修部分亦在2011年7月30日前，經(jīng)出賣(mài)人、監(jiān)理公司、施工單位三方驗(yàn)收。

根據(jù)訴爭(zhēng)查明的事實(shí)，××房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的××國(guó)際廣場(chǎng)C區(qū)31-33＃樓已于2011年4月18日通過(guò)了竣工驗(yàn)收，房屋精裝修部分于2011年8月3日經(jīng)出賣(mài)人、監(jiān)理公司、施工單位三方驗(yàn)收。

××房地產(chǎn)公司于2011年7月29日在《南國(guó)早報(bào)》上發(fā)出交房通知時(shí)尚未達(dá)到合同約定的交房條件，直至2011年8月3日房屋精裝修部分經(jīng)出賣(mài)人、監(jiān)理公司、施工單位三方驗(yàn)收之后，訴爭(zhēng)商品房交付的條件方能成就。

根據(jù)雙方簽訂的《南寧市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》關(guān)于交房方式的約定，××房地產(chǎn)公司通過(guò)報(bào)紙公告方式向買(mǎi)受人發(fā)出交房通知之日起七天內(nèi)，買(mǎi)受人未辦理交房手續(xù)的，即視為自動(dòng)交付，但陸××怠于行使其依合同享有的權(quán)利與應(yīng)負(fù)擔(dān)的義務(wù)，訴爭(zhēng)房屋在2011年8月10日即視為自動(dòng)交付，因此，××房地產(chǎn)公司逾期交房的期限應(yīng)從2011年7月30日至2011年8月10日。

一審認(rèn)定××房地產(chǎn)公司逾期交房違約金1592.386元（1592864元×10天×0.0001=1592386元），合法有據(jù)，本院予以確認(rèn)。陸××主張逾期交房違約金從2011年7月30日起計(jì)至2013年6月30日，缺乏充分的事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予全部支持。

綜上，一審判決正確，本院予以維持。陸××上訴無(wú)理，本院予以駁回。

【文鰩地產(chǎn)律師評(píng)析】

第一，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的房屋的精裝修部分是開(kāi)發(fā)商附帶贈(zèng)送的，在對(duì)購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的房屋是毛坯房還是精裝修房的認(rèn)定問(wèn)題上會(huì)有影響嗎？

對(duì)于這一問(wèn)題，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商是存在極大爭(zhēng)議的。購(gòu)房者認(rèn)為其購(gòu)買(mǎi)的就是精裝房，而開(kāi)發(fā)商認(rèn)為購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的只是毛坯房，精裝部分只是其免費(fèi)贈(zèng)送的。

一審法院綜合考察訴爭(zhēng)商品房合同內(nèi)容、商品房?jī)r(jià)格、同期開(kāi)發(fā)的毛坯房?jī)r(jià)格、及××房地產(chǎn)公司對(duì)外宣傳的精裝房的標(biāo)準(zhǔn)等因素，以此認(rèn)定該訴爭(zhēng)訴爭(zhēng)房屋為精裝房更符合等價(jià)交易的市場(chǎng)原理，亦符合××房地產(chǎn)公司對(duì)外宣傳與贈(zèng)送的行為邏輯。

第二，開(kāi)發(fā)商在訴爭(zhēng)房屋尚未達(dá)到合同約定的交房條件就提前通知業(yè)主收房的，是否會(huì)影響業(yè)主事后向開(kāi)發(fā)商主張逾期交房的違約責(zé)任？

本案中，2011年7月29日，××房地產(chǎn)公司在《南國(guó)早報(bào)》上發(fā)出交房通知時(shí)，涉案房屋其實(shí)尚未達(dá)到合同約定的交房條件。

直到4天后，即2011年8月3日，涉案房屋的精裝修部分經(jīng)出賣(mài)人、監(jiān)理公司、施工單位三方驗(yàn)收之后，涉案房屋交付的條件方才成就。

換句話說(shuō)，已發(fā)出的收房通知，只有在涉案房屋真正達(dá)到合同約定的交房條件后，方才正式生效！

然后，根據(jù)雙方在《南寧市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中關(guān)于交房方式的約定，××房地產(chǎn)公司通過(guò)報(bào)紙公告方式向買(mǎi)受人發(fā)出交房通知之日起七天內(nèi)，買(mǎi)受人未辦理交房手續(xù)的，即視為自動(dòng)交付。

本案中，在2011年8月3日后7天內(nèi)，即最遲至2011年8月10日，便視為購(gòu)房者已經(jīng)收房。

所以，最終開(kāi)發(fā)商的逾期交房期限，應(yīng)從2011年7月30日計(jì)至2011年8月10日。

好，我們現(xiàn)在來(lái)總結(jié)一下，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都注意了！

第一，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，房屋未達(dá)約定的交付條件時(shí)，不應(yīng)為避免逾期交房的違約責(zé)任而提前通知收房。因?yàn)檫@種行為法院并不認(rèn)可，仍然會(huì)判定開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)違約責(zé)任！

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，則意味著即便購(gòu)房者提前收房，其仍可以依據(jù)合同的約定向開(kāi)發(fā)商主張逾期交房的違約責(zé)任，直至涉案房屋達(dá)到合同約定的交付條件為止。

第二，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，合同約定的內(nèi)容具有約束力，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格予以遵守。如果在合同中已經(jīng)明確約定了房屋的交付標(biāo)準(zhǔn)（包括精裝修的交付標(biāo)準(zhǔn)），哪怕這些標(biāo)準(zhǔn)只是非常簡(jiǎn)單的“通過(guò)竣工驗(yàn)收”，但在法律上也意味著開(kāi)發(fā)商只要符合便不存在違約情形。購(gòu)房者此時(shí)以房屋精裝修存在一些質(zhì)量瑕疵為由拒絕收房，也是無(wú)效的。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，則意味著“公告通知送達(dá)”、“逾期自動(dòng)收房”等購(gòu)房者反對(duì)的合同內(nèi)容，也仍然是具有法律效力的。在發(fā)生糾紛后，法院并不會(huì)直接引用“格式條款”來(lái)認(rèn)定這些明顯有利于開(kāi)發(fā)商的合同內(nèi)容無(wú)效，而是從保證交易穩(wěn)定性的角度認(rèn)可并支持，畢竟這些條款也是購(gòu)房者自愿簽署的。從減輕開(kāi)發(fā)商的工作量和工作風(fēng)險(xiǎn)角度看，對(duì)合同作出特殊約定，確實(shí)有其價(jià)值。

如果想繼續(xù)準(zhǔn)確了解“精裝房”中的各種問(wèn)題，防控各類風(fēng)險(xiǎn)，歡迎繼續(xù)關(guān)注我們這個(gè)專題后續(xù)的文章，我們將會(huì)在接下來(lái)的文章中深入為大家進(jìn)行分析。

（未完待續(xù)）

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