今天我們用案例的形式來(lái)講講土地“一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)”，本故事純屬牧詩(shī)杜撰，如有雷同，請(qǐng)以本故事為準(zhǔn)。

某本土龍頭房企A公司與當(dāng)?shù)卣炗喛蚣軈f(xié)議鎖定了1000畝土地一級(jí)整理，政府缺錢，協(xié)議約定由A公司負(fù)責(zé)1000畝紅線內(nèi)拆遷及道路、學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施修建，拆遷補(bǔ)償、道路、學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本計(jì)入一級(jí)成本。政府也承諾待項(xiàng)目二級(jí)拍賣出讓以后按一級(jí)成本的10%計(jì)算A公司的一級(jí)整理收益。

毛地整理的過(guò)程也就是一級(jí)熟化的過(guò)程。對(duì)于充滿野心的A公司來(lái)講，目標(biāo)也絕不只是為了賺一級(jí)10%的收益而已。

老板更想在二級(jí)市場(chǎng)上獲取這1000畝土地做二級(jí)開發(fā)，畢竟這兩年本地市場(chǎng)異?；馃?，而A公司本年的貨量遠(yuǎn)不能支撐自己今年定下的銷售目標(biāo)，因此一定要想盡辦法在二級(jí)市場(chǎng)上拿到這1000畝，而且要以盡可能低的價(jià)格拿下！

這就牽涉到了二級(jí)“控地”的問題了，我們知道招拍掛市場(chǎng)向來(lái)是比較公開透明的市場(chǎng)，一旦你想通過(guò)設(shè)置條件來(lái)排除競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是極其容易被舉報(bào)的，政府出于被監(jiān)管的風(fēng)險(xiǎn)，往往不敢在條件設(shè)置上動(dòng)手腳。

我在《房地產(chǎn)投資崗入門指南》一書中提到了一些比較常見的二級(jí)“控地”手段，比如“捆綁拆遷”、“控規(guī)調(diào)整”、“代建公建配套”、“項(xiàng)目方案整體規(guī)劃”、“圍棋策略”等。

為了充分確?？梢酝暾孬@取這1000畝土地，A公司老板可是煞費(fèi)苦心，幾乎把牧詩(shī)在書中提到的“控地”手段全部用上了。

好在老板在本地深耕多年，與政府領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系到位，政府關(guān)系協(xié)調(diào)效率較高，在外來(lái)企業(yè)看來(lái)極其難辦的事情對(duì)A公司來(lái)講并不是太難。再加上政府在當(dāng)?shù)刂T多一級(jí)項(xiàng)目上都需要仰仗A公司來(lái)投資，且A公司在當(dāng)?shù)卣w實(shí)力、口碑都還不錯(cuò)，自然也愿意配合。

當(dāng)?shù)匾髥未瓮恋爻鲎屢?guī)模不能超過(guò)400畝，為了完美地配合后期取地，A公司采用了以下手段：

1、捆綁拆遷

與政府約定首期供地400畝，但是這400畝土地是毛地掛牌，在競(jìng)買須知上要求摘牌企業(yè)必須負(fù)責(zé)400畝土地范圍內(nèi)的拆遷安置工作，走到現(xiàn)場(chǎng)一看，媽呀，紅線內(nèi)幾乎到處都是拆遷，村民們各個(gè)彪悍，還有在生產(chǎn)的廠房等，都不是好惹的主。而對(duì)于A公司來(lái)講，本身就已經(jīng)與政府簽訂了1000畝范圍內(nèi)的一級(jí)整理協(xié)議，這400畝土地反正都是自己做拆遷安置，加上前期早已經(jīng)做過(guò)深度的拆遷調(diào)研，對(duì)拆遷難度了然于胸，針對(duì)這個(gè)問題自然是游刃有余！

不了解項(xiàng)目背景的，完全不知道背后的坑有多大，不信你來(lái)試試？就這一招就足以嚇退一大波潛在意向企業(yè)。

2、代建公共配套

A公司與政府達(dá)成協(xié)議約定自己在進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)的同時(shí)在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)代建部分公建，如：體育館、學(xué)校等。

在土地公開出讓時(shí)設(shè)定條件：公建與土地捆綁出讓，土地受讓人必須承擔(dān)該公建的建設(shè)費(fèi)用和日后的經(jīng)營(yíng)管理，這時(shí)A公司往往夸大建設(shè)成本，提高土地取得成本，起到限制其他開發(fā)商進(jìn)入的目的。

3、項(xiàng)目方案整體規(guī)劃

A公司在進(jìn)行1000畝土地一級(jí)開發(fā)時(shí)，已經(jīng)在編制區(qū)域規(guī)劃方案時(shí)融入了自身的意愿，通過(guò)區(qū)域的全盤規(guī)劃和各配套功能的整體性，來(lái)控制后期用地。

4、圍棋策略

與政府協(xié)議中已經(jīng)約定由A公司負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)道路的建設(shè)。

那好了，本次出讓的400畝用地，A公司協(xié)調(diào)政府先將規(guī)劃主干道兩旁的土地先行出讓，若A公司摘牌這400畝，則自己可以加快道路施工進(jìn)度，保證自己項(xiàng)目開盤時(shí)道路可以順利通達(dá)。

如若其它企業(yè)摘牌，那好玩兒了，首先土地現(xiàn)狀內(nèi)就是農(nóng)田村莊完全沒有道路通達(dá)性而言，在此種條件下你還敢鼓起勇氣摘牌，那后續(xù)的道路A公司就是慢慢修路，你催他修也可以他就先修其它市政路，就是不修你項(xiàng)目門前的主干道，就道路這一塊就可以把項(xiàng)目拖死。

5、控規(guī)調(diào)整

這個(gè)也比較好玩了，我們一般看到常規(guī)的二級(jí)出讓土地控規(guī)往往是這樣的：

項(xiàng)目紅線與控規(guī)一致，比較規(guī)整。但是A公司與政府溝通后掛出的400畝土地紅線是這樣的：

業(yè)內(nèi)把這樣的土地叫做“插花地”，或者“飛地”，完全不遵從控規(guī)，看著是不是很虐心吶？

你只有將后續(xù)600畝土地摘牌到手，整個(gè)區(qū)域才可以協(xié)同開發(fā)，否則僅僅400畝項(xiàng)目根本無(wú)從開發(fā)，你甚至連基本的道路都沒有！

懂行的人都知道這塊地早已“名花有主”，也就不要再去湊熱鬧了！同理，后續(xù)600畝在出讓的時(shí)候類似，也全都是插花地，從而可以保證1000畝土地的整體摘牌。

以上措施可以說(shuō)是已經(jīng)做得相當(dāng)?shù)牡轿涣?，不排除現(xiàn)實(shí)當(dāng)中還是會(huì)有不要命的企業(yè)參與報(bào)名。

前面就說(shuō)過(guò)了，如果不是前期就介入勾地的企業(yè)是很難了解項(xiàng)目背后的彎彎角角的，沒有充分的關(guān)系一般不敢選擇報(bào)名，敢在這種情況下選擇報(bào)名的自然關(guān)系更到位，那A公司只能自認(rèn)倒霉了。

如若真是傻大漢報(bào)名，人家A公司已經(jīng)和政府簽訂了1000畝大范圍的一級(jí)整理協(xié)議，你提前招呼都不打一聲就想報(bào)名去參與，你讓政府情何以堪，后續(xù)工作如何開展？這種情況下政府多半會(huì)出手將其勸退。