一、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢

1、物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)模和增速加速擴(kuò)張

2015-2017年房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮傳導(dǎo)至物業(yè)管理公司，市場需求持續(xù)釋放，推動物業(yè)管理規(guī)模和增速加速擴(kuò)張。2018年，中國物業(yè)管理服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)管理面積均值達(dá)3718.1萬平方米，同比增長17.52%。

圖1 2015-2018年中國物業(yè)管理服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)管理面積均值及增長

同時，得益于物業(yè)管理規(guī)模的不斷擴(kuò)大，2015-2018年我國物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)百強(qiáng)營收及凈利潤穩(wěn)步增長。2018年，百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入均值達(dá)88617.51萬元，同比增長19.41%；凈利潤均值為7221.40萬元，同比增長25.95%，繼續(xù)呈現(xiàn)增長態(tài)勢。

圖2 2015-2018年中國物業(yè)管理服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入及凈利潤均值

2、住宅物業(yè)在我國物業(yè)板塊中占主流

我國不斷拓寬各類物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域，但均衡性發(fā)展還有一定距離。2018年，物業(yè)管理百強(qiáng)企業(yè)中，住宅物業(yè)服務(wù)面積占比最大，成為物業(yè)主流領(lǐng)域；辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)占比相對較高；其他物業(yè)類型較少，例如產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、公眾物業(yè)等。同時，不同領(lǐng)域物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入方面，與物業(yè)管理面積情況類似。

圖3 2018年物業(yè)管理百強(qiáng)企業(yè)各類別面積及收入占比圖

3、市場高度分散但行業(yè)集中度逐步提升

我國物業(yè)行業(yè)整體呈現(xiàn)“大市場，小龍頭”的競爭格局。2017年，全國11.8萬家物業(yè)管理企業(yè)平均管理面積僅為20.90萬平方米，市場呈現(xiàn)高度分散特性。而百強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)市場份額占比已增加至32.42%，其中TOP10企業(yè)市場份額占比增長至11.06%。另外，2017年TOP10企業(yè)管理面積均值為21588.21萬平方米，是百強(qiáng)管理企業(yè)均值的6.82倍。綜合而言，物業(yè)管理行業(yè)在市場份額以及物業(yè)管理面積方面，其行業(yè)資源均集中趨向大型物業(yè)管理公司，行業(yè)集中度不斷上升。

圖4 物業(yè)管理行業(yè)集中度情況

1、向集約型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級

近年來，人力成本逐年上升，在此背景下，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)將堅(jiān)持集約化發(fā)展路徑，努力提高管理效率與服務(wù)質(zhì)量。未來，物業(yè)管理行業(yè)將推廣“互聯(lián)網(wǎng)＋管務(wù)公開”新型服務(wù)模式，從提升硬件和軟件兩個方面實(shí)現(xiàn)集約化轉(zhuǎn)型。一方面，物業(yè)管理公司不斷加大對新型信息技術(shù)設(shè)備等硬件設(shè)備的投入；另一方面，這些企業(yè)將建立智能化管控平臺，以標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系和管理系統(tǒng)，進(jìn)一步開創(chuàng)智能化生態(tài)格局。例如，智能化的物業(yè)管理系統(tǒng)，包括停車?yán)U費(fèi)、門禁、物業(yè)繳費(fèi)、手機(jī)APP等。2017年，物業(yè)管理百強(qiáng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)智能化投入均值為716.22萬元，同比增長49.82%，進(jìn)一步降低了人工成本。

圖5 物業(yè)管理企業(yè)2013-2017年智能化投入情況

2、行業(yè)集中度進(jìn)一步提升

目前，我國物業(yè)管理行業(yè)通常采取兩種典型發(fā)展模式：

一類為獨(dú)立的市場化運(yùn)營的物業(yè)服務(wù)公司，主要依靠自身專業(yè)化、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平、口碑及良好的信譽(yù)度運(yùn)營；

另一類為開發(fā)商下屬的物業(yè)服務(wù)公司，通常依賴集團(tuán)公司發(fā)展，隨著規(guī)模擴(kuò)大及盈利能力改善，后續(xù)也不乏拆分獨(dú)立上市。

我國物業(yè)行業(yè)中第一梯隊(duì)企業(yè)一般利用這兩種模式進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，前一類通過加速市場化進(jìn)程，同時嫁接資本市場，聚焦平臺輸出、通過兼并收購擴(kuò)大規(guī)模、創(chuàng)新商業(yè)模式等成為行業(yè)巨頭；后一類則借助集團(tuán)多方位支持，獲得發(fā)展。因此，伴隨著多形式不斷強(qiáng)化發(fā)展的道路，物業(yè)行業(yè)的行業(yè)集中度將得到進(jìn)一步提升。

3、行業(yè)整合將成為新趨勢

我國物業(yè)管理在成長的過程中，受到了各種因素的制約，導(dǎo)致了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為單一。產(chǎn)業(yè)的單一性，使我國的物業(yè)管理企業(yè)普遍缺乏后勁，只能數(shù)著物業(yè)管理費(fèi)過日子，不僅限制了企業(yè)自身的壯大，也制約了企業(yè)提高服務(wù)水平、開展全方位服務(wù)的可能。此外，物業(yè)行業(yè)中存在著物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量差、亂收費(fèi)、忽視業(yè)主權(quán)益等問題。因此，物業(yè)管理行業(yè)已面臨重組整合時代。未來，優(yōu)勢企業(yè)將加速市場化、資本化的進(jìn)程，通過并購重組淘汰一批管理落后的物業(yè)公司，逐步從單一結(jié)構(gòu)向大型綜合服務(wù)結(jié)構(gòu)體系轉(zhuǎn)型。

二、城投公司物業(yè)管理板塊發(fā)展概況

目前，已經(jīng)有部分城投公司成立專業(yè)的物業(yè)公司來開展物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)。物業(yè)管理作為城市建設(shè)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)鏈的延伸環(huán)節(jié)，具有多種業(yè)態(tài)和運(yùn)營模式的盈利點(diǎn)。因此，諸多轉(zhuǎn)型中的城投企業(yè)可以將該行業(yè)視為能夠有所作為的藍(lán)海。

本部分選取全國城投公司總資產(chǎn)排名前50名的企業(yè)進(jìn)行研究分析。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，排名前50的城投公司有19家的物業(yè)管理板塊成立了專門的公司，具體物業(yè)公司名單可見附表。

1、經(jīng)營范圍現(xiàn)狀

通過分析這19家城投公司下的物業(yè)管理公司，城投的物業(yè)板塊一般為其房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)業(yè)務(wù)提供輔助性管理類服務(wù)。這類物業(yè)管理業(yè)務(wù)大多憑資質(zhì)證書經(jīng)營，主要是針對政府保障性住房、拆遷安置房方面的物業(yè)管理。另一方面，依托城投母公司支持的城投物業(yè)管理公司還涉及到商業(yè)寫字樓管理、停車場服務(wù)、房屋租賃修繕服務(wù)、保潔家政服務(wù)等領(lǐng)域，為物業(yè)管理這一主營業(yè)務(wù)增強(qiáng)了現(xiàn)金流的支持。

2、盈利能力現(xiàn)狀

由于數(shù)據(jù)不完整的原因，本部分僅以城投公司物業(yè)管理板塊發(fā)展得較好的云南城投物業(yè)服務(wù)有限公司和杭州彩虹物業(yè)管理有限公司為例進(jìn)行分析。2017年云南城投物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)收入為2.42億元，占其母公司營業(yè)收入比重僅為1.68%，毛利率為11.48%。杭州彩虹物業(yè)管理有限公司2017年物業(yè)服務(wù)收入為0.38億元，占其母公司營業(yè)收入比僅為0.61%，毛利率為6.27%。

1、城投公司物業(yè)管理機(jī)制落后

首先，城投公司下的物業(yè)管理公司因其母公司的特殊性存在管理機(jī)制落后的問題。城投物業(yè)管理公司一般是隸屬于城投母公司集團(tuán)下的全資子公司，一些城投物業(yè)管理公司仍存在房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)職權(quán)不分的問題，物業(yè)服務(wù)公司有的職能仍由其控股的房地產(chǎn)開發(fā)公司來承擔(dān)，獨(dú)立化、專業(yè)化力度還不夠。

2、行政化特色明顯，缺乏人本服務(wù)

由于城投物業(yè)管理公司管理機(jī)制較為落后，導(dǎo)致了其物業(yè)服務(wù)較為缺乏人性化。城投企業(yè)的物業(yè)管理公司一般承擔(dān)安置房、保障性住房等住宅物業(yè)服務(wù)。然而，城投物業(yè)管理公司受其母公司行政化管理思想的影響，提供的物業(yè)服務(wù)較為單一，只能滿足最基本的安保、衛(wèi)生等服務(wù)。另一方面，該類物業(yè)公司在面對業(yè)主資訊、投訴時，缺少服務(wù)意識，更多依靠行政化的推脫扯皮，認(rèn)為業(yè)主的問題并非在物業(yè)服務(wù)范圍之內(nèi)。因此，住宅業(yè)主無法享受真正的人性化物業(yè)服務(wù)。

3、存在“運(yùn)營+經(jīng)營”難題，物業(yè)管理和服務(wù)利潤低

城投公司下的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)運(yùn)營中，多數(shù)依靠行政化命令下達(dá)或人力溝通，城投公司下的物業(yè)服務(wù)管理層和一線物業(yè)服務(wù)人員信息傳遞不暢，對業(yè)主滿意度信息采集也很難，不能真實(shí)反映物業(yè)服務(wù)水平。同時，城投公司下的物業(yè)服務(wù)在經(jīng)營中還面臨著資源整合難題，比如發(fā)票、結(jié)算困難。另一方面，隨著人力成本增加，城投企業(yè)下的物業(yè)管理公司物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)利潤較低，無法與一些優(yōu)質(zhì)的民營物業(yè)管理公司相競爭。

三、城投公司物業(yè)管理板塊發(fā)展模式

當(dāng)今，我國已進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)時代，“互聯(lián)網(wǎng)+”的概念興起，傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)實(shí)現(xiàn)不斷創(chuàng)新發(fā)展。同時，隨著物業(yè)服務(wù)行業(yè)不斷拓展發(fā)展，也逐步與養(yǎng)老、教育、旅游等產(chǎn)業(yè)相結(jié)合形成新的物業(yè)形態(tài)，并利用現(xiàn)代信息技術(shù)形成了“物業(yè)+”模式?；诖耍峭豆疚飿I(yè)板塊新型發(fā)展模式可以構(gòu)建如下：

圖6  城投公司物業(yè)管理板塊新型發(fā)展模式

隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”模式的興起，城投公司物業(yè)服務(wù)不斷創(chuàng)新發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+”物業(yè)的模式。以往城投公司下的物業(yè)管理服務(wù)較為行政化，嚴(yán)重依賴既有制度和流程、紙質(zhì)文件和大量人力，然而其提供的服務(wù)效果并不能令業(yè)主滿意。這類公司可以利用其母公司資源優(yōu)勢，引入大數(shù)據(jù)、云計算等先進(jìn)智能技術(shù)應(yīng)用，搭建“互聯(lián)網(wǎng)+”物業(yè)服務(wù)平臺，在業(yè)主需求的基礎(chǔ)上，提供不斷創(chuàng)新的物業(yè)服務(wù)方案，從而為業(yè)主帶來全新的物業(yè)服務(wù)體驗(yàn)。

“互聯(lián)網(wǎng)+”物業(yè)的發(fā)展要求城投公司下的物業(yè)管理需要實(shí)現(xiàn)“三化”，具體表現(xiàn)為：第一,平臺化，以“互聯(lián)網(wǎng)+”物業(yè)服務(wù)平臺，實(shí)現(xiàn)對物業(yè)文本合同的統(tǒng)一管理；第二，智能化，以“互聯(lián)網(wǎng)+”物業(yè)服務(wù)平臺的規(guī)模化使用，大大提高物業(yè)服務(wù)效率，提高業(yè)主物業(yè)服務(wù)體驗(yàn)；第三，定制化，物業(yè)服務(wù)通過“互聯(lián)網(wǎng)+”物業(yè)服務(wù)平臺，重新配置物業(yè)服務(wù)資源，為業(yè)主提供個性化定制物業(yè)服務(wù)。

城投公司下的物業(yè)管理服務(wù)為了實(shí)現(xiàn)上述“三化”，需要通過對“互聯(lián)網(wǎng)+”物業(yè)服務(wù)新模式進(jìn)行規(guī)劃，從物業(yè)在線化（工具屬性）、社會生活圈（服務(wù)屬性）到社區(qū)金融（數(shù)據(jù)屬性），遵循“互聯(lián)網(wǎng)+”物業(yè)服務(wù)新模式呈現(xiàn)三級遞增式發(fā)展，如下表1所示。

表1 “互聯(lián)網(wǎng)+”物業(yè)服務(wù)新模式

為了滿足更多元和人性化的服務(wù)需求，物業(yè)管理公司需要拓展業(yè)務(wù)類型。城投物業(yè)管理公司的管理與發(fā)展也應(yīng)該趨向于與養(yǎng)老、教育、旅游等產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的“物業(yè)+”新模式。

圖7  城投物業(yè)管理板塊“物業(yè)+”發(fā)展模式

1、“物管+”養(yǎng)老

目前，“物管+”養(yǎng)老有兩種模式，即養(yǎng)老地產(chǎn)與社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。

第一，養(yǎng)老地產(chǎn)，多以項(xiàng)目的形式進(jìn)行開發(fā)，其資金需求較大，對拿地規(guī)劃、管理運(yùn)營有較高的要求，因而對于規(guī)模和實(shí)力一般的城投物業(yè)而言，需要謹(jǐn)慎進(jìn)入。

第二，社區(qū)養(yǎng)老，則是以綜合性的服務(wù)系統(tǒng)為核心，通過該系統(tǒng)整合投資商、商品和服務(wù)供應(yīng)商、加盟機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等各方資源，從而實(shí)現(xiàn)社區(qū)養(yǎng)老運(yùn)營模式。

城投物業(yè)管理公司可以依靠其母公司的資源優(yōu)勢大力發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老，在其傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，引進(jìn)“社區(qū)養(yǎng)老”和“居家養(yǎng)老”服務(wù)長者護(hù)理康復(fù)服務(wù)機(jī)構(gòu)，最終形成一個全方位的長者服務(wù)商業(yè)平臺。

2、“物管+”教育

“物管+”教育發(fā)展模式，指借助企業(yè)優(yōu)勢教育資源，深度推進(jìn)物業(yè)服務(wù)與教育相結(jié)合，其主要有兩種形式，即社區(qū)教育物業(yè)服務(wù)體系與院校教育物業(yè)服務(wù)體系。

第一，社區(qū)教育物業(yè)服務(wù)體系，企業(yè)可以整合優(yōu)質(zhì)教育資源，將培訓(xùn)服務(wù)機(jī)構(gòu)引進(jìn)社區(qū)，讓業(yè)主在家門口即可享受優(yōu)質(zhì)教育服務(wù)。重要的是，不能是簡單的引進(jìn)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，應(yīng)針對性地挑選口碑教育機(jī)構(gòu)，致力為不同年齡階段的業(yè)主提供個性化的服務(wù)。

第二，院校教育物業(yè)服務(wù)體系，依托K12教育體系（幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)），將優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)引入院校，充分發(fā)揮企業(yè)在人才培養(yǎng)、教育資源、經(jīng)營能力、文化傳承等各方的優(yōu)勢，為師生帶去更加人性化的服務(wù)。

3、“物管+”旅游

“物管+”旅游發(fā)展模式，就是圍繞旅游資源的產(chǎn)業(yè)鏈，打造專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)。同時，“物管+”旅游模式可以持續(xù)發(fā)展的重點(diǎn)在于經(jīng)營型物業(yè)與銷售型物業(yè)的良性互動開發(fā)。

一方面，城投公司應(yīng)構(gòu)建觀光、休閑、娛樂、住宿、餐飲等一體化的綜合性度假旅游產(chǎn)業(yè)體系，一體化的產(chǎn)業(yè)鏈體系可以最大程度的降低成本，提升服務(wù)效率以及服務(wù)質(zhì)量。

另一方面，加強(qiáng)旅游服務(wù)建設(shè)，例如度假別墅、森林氧吧、高爾夫球場等等，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性物業(yè)的多元化開發(fā)和經(jīng)營，推動“物管+”旅游模式持續(xù)性發(fā)展。

四、城投公司物業(yè)管理板塊發(fā)展路徑

城投公司物業(yè)管理板塊的發(fā)展是一個循序漸進(jìn)的過程，通常由低到高、由簡單到復(fù)雜、由單一到綜合。具體發(fā)展路徑可主要分為三個階段：初期穩(wěn)固發(fā)展階段、中期能力打造階段、后期業(yè)務(wù)拓新階段。

圖8  城投公司物業(yè)管理板塊發(fā)展路徑

五、結(jié)   語

實(shí)踐證明，物業(yè)管理板塊的有效開展和可持續(xù)發(fā)展是城投公司實(shí)現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型的產(chǎn)業(yè)選擇之一。同時，“互聯(lián)網(wǎng)+”與“物業(yè)管理+”相融合的發(fā)展模式以及并購、外拓、上市等資本運(yùn)作方式的有效利用，是城投物業(yè)管理板塊實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的可行之舉。但是，城投物業(yè)管理板塊發(fā)展仍面臨諸多問題與挑戰(zhàn)，城投公司應(yīng)有效解決制約物業(yè)管理業(yè)務(wù)發(fā)展的關(guān)鍵問題，并依據(jù)自身的優(yōu)勢和資源，實(shí)現(xiàn)其業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展。