供用電合同、供用水合同是業(yè)主與供電人、供水人之間的合同；物業(yè)管理合同是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的合同，二者是不同的法律關(guān)系。

首先，依照《合同法》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司并非供用電合同、供用水合同的當(dāng)事人，基于合同相對(duì)性原則，物業(yè)公司并不享有供電人、供水人的合同權(quán)利。故未經(jīng)供電、供水公用事業(yè)單位、業(yè)主或者司法、行政授權(quán)，物業(yè)公司不得以業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)作為停電、停水的理由。

其次，依照《合同法》第一百八十二條以及《供電營(yíng)業(yè)規(guī)則》第六十七條的規(guī)定，停水、停電的權(quán)利，只有法律、法規(guī)允許的主體依一定的程序才能合理行使，其他部門和個(gè)人不得違法施行，物業(yè)公司更不能違法破壞相應(yīng)供電、供水設(shè)施。

所以，即使物業(yè)管理合同中約定了欠繳物業(yè)費(fèi)時(shí)物業(yè)公司停水停電的條款，也應(yīng)為無(wú)效條款，物業(yè)公司不得依據(jù)該約定對(duì)業(yè)主實(shí)施停水、停電措施。

此外，如果物業(yè)公司擅自采取停水停電措施導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法正常居住的，物業(yè)公司反而應(yīng)當(dāng)賠償因此給業(yè)主造成的損失。并且，物業(yè)公司擅自停水停電給供電人、供水人造成損失的，供電人、供水人也可以向物業(yè)公司索賠。

關(guān)于業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)，如果物管公司已經(jīng)按物業(yè)管理合同的約定履行了義務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定繳納物業(yè)費(fèi)。因此產(chǎn)生的糾紛，建議業(yè)主先與物業(yè)公司協(xié)商處理，協(xié)商不成，物業(yè)公司有權(quán)就業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)的行為提起訴訟。