筆者有幸，寓目了至今保存在日本東京大學東洋文化研究所、京都大學法學部和東北大學圖書館以及文獻中收錄的一些草議或草議類文書，年代自康熙初年直到光緒年間均有。草議或議單類實物尚留人寰，為我們明了江南房地產(chǎn)交易特別是文書具立的實態(tài)，提供了極為有用的一手資料，值得引起重視。今擬主要利用草議和議單文書實物，結(jié)合相關(guān)記載，試圖揭示清代江南田宅交易過程中的重要步驟即草議或議單的訂立，考察其具體內(nèi)容和基本形式，探討其簽訂的前提，檢視其在實際運作中的效力或約束力，比較其和正契的異同，分析其性質(zhì)與特征等，期望于明清契約文書和江南社會史研究有所裨益。深望高明，匡我不逮。

一、草議與議單的形式與內(nèi)容

　　 清代江南房地產(chǎn)交易過程中訂立的草議或議單或議據(jù)，有時又稱作“合同草議”、“合同議單”，雖名稱稍異，但從形式、內(nèi)容到語氣其實頗為相近，故本文一概視作草議類文書，予以考察分析。

　　 現(xiàn)在所知房地產(chǎn)交易草議或議單，其形式大體又有開列具體條款類和不列條款的契書類兩種。前者如雍正二年(1724)十一月《朱光含絕賣房草議》，雍正九年六月《席世留絕賣房合同議單》，乾隆三十一年(1766)正月《金漢侯絕賣房合同議單》，乾隆五十七年五月《黃新芳絕賣田草議》，乾隆五十七年五月《黃萬民絕賣田草議》，乾隆五十七年五月《黃洪儒絕賣田草議》，乾隆五十七年五月《徐庭秀絕賣田草議》，乾隆五十八年十一月《黃洪儒絕賣田草議》，嘉慶三年(1798)八月《汪庭立絕賣房草議》，道光二十四年十月《陳維章絕賣房議單》；后者如康熙十年(1671)五月《張屏侯新侯兄弟賣房議單》，康熙十年五月《金亮文典房議單》，乾隆四十二年六月《吳樸庵絕賣房合同草議》，道光二十一年八月《陸企棟絕賣田草議》，道光二十一年九月《王大生絕賣田草議》和道光二十六年七月《周友橋絕賣田草議》，光緒二十三年(1897)十二月《江慶生絕賣房成議據(jù)》。無論房產(chǎn)草議，還是田產(chǎn)草議，兩種形式均有，并無一定。方觀察草議的基本內(nèi)容，今分別選擇數(shù)例，示列如下。

　　 例1 《朱光含絕賣房草議》(條款類)：

　　 立草議居間親友葉向山、秦雨臣等，為因朱處有祖遺房屋壹所，坐落吳縣閶門四圖普安橋內(nèi)，朝東樓屋計叁進四間，今憑居間、親友絕兌與吳處管業(yè)。恐立契日復有繁言，所有條議細開于后，各無反悔，草議是據(jù)。

　　 一、議絕兌房價銀柒拾兩，契書九五色，實足九六色，九三兌，法馬入山號，其正契書柒拾兩，貼絕契書拾陸兩，再加絕契捌兩，三絕契陸兩。

　　 一、議此屋朱處祖遺年遠老契遺失，日后揀出，以作故紙無用。

　　 一、議屋間數(shù)并裝摺另立細帳，朱處現(xiàn)租周大來，立契日公仝三面會租周處，另立租契于吳處，其裝摺照帳點明，如有缺少，在房價內(nèi)扣除。

　　 一、議基地糧折，得業(yè)者辦納。

　　 一、議立正契東金。

　　 一、議此系兩愿，并非勉強，各無反悔，有先悔者，照例罰契面加一與不悔者得，仍不準悔。

　　 允議 吳旭如 (押) 朱光含 (押)

　　 雍正二年十一月 日，立草議居間親友 葉向山 (押) 秦雨臣 (押) 沈安九 (押)

　　 葉玉廷 (押) 朱慧天 (押) 李在揚 沈以望 (押)

　　 例1敘明，朱光含將坐落蘇州城吳縣閶門四圖的祖遺房屋一所，于雍正二年十一月憑居間親友等議明，絕賣與吳旭如處管業(yè)。雙方議定：房價銀70兩，正契寫明，另有貼絕契銀16兩，加絕契銀8兩，三絕契銀6兩；銀色九五，實為九六色，而以九三兌算；因房尚出租與人，需等立契日再向新得主人另立租契，房中裝摺等物，一一點明，爾后如有缺少，在房價內(nèi)扣除；房屋基地需納稅糧，由得業(yè)者辦納；正契付以東金；訂立議單后不得反悔，如悔，照例罰契面加銀與不悔者，仍不準悔。雙方聲明，“各無反悔，草議是據(jù)”。

　　 例2 《汪庭立絕賣房草議》(條款類)：

　　 立草議居間何蔭芳、顧舜敘等，為有汪庭立翁祖遺分授房屋壹所，坐落吳邑北亨一圖長春巷內(nèi)，朝南門面出入，平屋樓房共計五進，計上下樓房十四間、八披廂、一后路，后門通神堂巷出入，并在房一應(yīng)裝摺、墻垣基地、井石花木、正副階沿，今議絕賣與吳西塘翁管業(yè)。所有交易事宜，立契日恐有繁言，先將逐細開列于左，方始成交。

　　 一、議得房屋連基地墻垣后路并在房一應(yīng)裝摺、井石花木、正副階沿一并在內(nèi)，三面議定時值絕賣價曹平元絲足兌銀玖伯玖拾兩整。

　　 一、議得其房的系汪庭翁祖遺分授己產(chǎn)，并無房門上下有分人爭執(zhí)，亦無重疊交易，倘有等情，出產(chǎn)者自行理直，與得業(yè)者無涉。

　　 一、議得向有一賣三貼一杜絕，今遵新例總書一契為絕，以便輸稅。

　　 一、議得房價銀兩立契日一躉兌交，并無貨債準折。

　　 一、議得契書久遠管業(yè)，時價已敷，絕價已足，無贖無加，任憑吳處拆卸改造字樣。

　　 一、議得上首一應(yīng)契券盡行歸出，并無遺存，日后設(shè)有檢出片紙只字，俱作廢紙無用。

　　 一、議得其房第一進后西首向有傍門兩扇，可通汪氏家祠，今既議絕賣與吳處所有，此門立契日即行砌墻隔絕。

　　 一、議得此系兩愿非逼，各無翻悔，悔者例罰，仍不準悔。

　　 一、議得東金，起神、管家叁兩，中金各送，出二進三，照例八折。

　　 一、議得立契擇于八月十七日，風雨不更。

　　 允議 汪庭立 (押) 吳西塘 (押)

　　 嘉慶叁年捌月 日 立草議居間 何蔭芳 (押) 顧舜敘 (押)

　　 這例絕賣房草議產(chǎn)生于蘇州府吳縣，整整十款，最為突出的是多了一些其他草議沒有的內(nèi)容。如第2款強調(diào)該項房產(chǎn)系祖遺分授己產(chǎn)，如有門房上下人等出面爭執(zhí)、重疊交易等情節(jié)，由出產(chǎn)人自行理直，與得業(yè)人無關(guān)。第3款所謂“一賣三貼一杜絕”，是指蘇州田宅交易的民間俗例，絕賣后找價三次，而后才能杜絕原主的所有權(quán)，完成不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移。每次找價貼絕，均需書立相應(yīng)文書。但自乾隆年間起，蘇州房產(chǎn)交易已基本遵循戶部定例總書一契不再分立各契，因此在議單第3款和第5款有此反映。第9款議明買方付賣方起神、管家銀3兩，交易的中證銀雙方各付，具體款項是賣方付百分之二，買方付百分之三，而均以八折交付。

　　 例3 《吳樸庵絕賣房合同草議》(契書類)：

　　 立草議居間卞樸園、吳巨成等，今有吳樸庵父遺房屋壹所，計共上下樓房陸間，樓下有官水弄壹條，又上下廂房兩個，坐落長邑拾伍都上捌圖寵字圩內(nèi)中橋北堍，朝東門面出入，樓上在橋堍面上出入，議賣與周鑒川處管業(yè)。當日三面言定，時值絕賣房價圓絲玖捌兌銀肆伯兩整，準于本月初八日立契，風雨無阻，其銀即于契下一并兌交。所有現(xiàn)租各戶隨契會與周處任憑出放。此系兩愿，各無異言，反悔者例罰。恐后無憑，立此合同草議是實。

　　 允議 周鑒川 (押) 吳樸庵 (押)

　　 乾隆肆拾貳年陸月 日 立合同草議居間 卞樸園 (押) 吳巨成 (押) 吳步芳 (十)

　　 吳蘭汀 (押) 蔣在明 (十)

　　 這例絕賣房合同草議產(chǎn)生于蘇州府長洲縣。議明吳樸庵將父遺房屋一所憑中人卞樸園等人議賣與周鑒川為業(yè)。草議中“合同草議”與“各執(zhí)存照”八字剖半書寫，其中“合同”二字合寫為一。因為立議時房屋事實上在各租戶處，故議明所有現(xiàn)租各戶契約均需匯于得主處。草議中所謂“圓絲玖捌銀”是指銀兩成色，習稱九八銀。該件草議同例2一樣，明確議定了書立正契的日期。

　　 例4 《席世留絕賣房合同議單》(條款類)：

　　 合同議單一樣兩互，各執(zhí)一紙存照

　　 立合同議單親族翁云章、吳爾和、金錫陳、席世延、席良器、席方叔等，今因席世留仝男匯升、以貞、翰旬、孫正初，有分授敦和堂房屋壹所，其房屋間數(shù)裝摺另有細帳開明，憑中估價，絕賣與席廷美名下永遠為業(yè)。此系兩相情愿，并非勉強成交，先將交易事宜議明，方始成交，一一開列于左。

　　 一、議得正契銀壹千兩，推收、杜絕、加嘆三契共銀叁伯兩正。

　　 一、議得銀色玖柒、平玖玖足兌。

　　 一、議得起神堂遷移共銀伍拾兩正。

　　 一、議得九月內(nèi)立契成交。

　　 一、議得立議日即交銀壹伯兩，立契日先交銀肆伯兩，交房日交銀叁伯伍拾兩，余銀伍伯兩存廷美處，按年壹分叁厘起息，另出典中存折。

　　 一、議得賣與沈處房屋，其間數(shù)裝摺悉照原契交點，仍在席世留處，贖出同大屋一并交卸。

　　 一、議得上首各契盡行交出，毋得存留。

　　 一、議得弄堂內(nèi)有得得館及小屋不在此議內(nèi)，因上首契共同一紙，一并交與席廷美處，期后有憑，議此為據(jù)。

　　 一、議得交屋日期，準于雍正拾年貳月中交。

　　 一、議得沈處房屋倘至十年二月中不交，其銀在叁伯肆拾兩內(nèi)扣存叁伯兩正。

　　 一、議得地基錢糧戶名丈明過戶交納。

　　 一、議得點明裝摺俱照帳交卸，如有缺少，在席世留處補足。

　　 一、議得悔議者罰銀壹伯兩，與不悔者得。

　　 允議 席廷美 (押) 席世留 (押) 以貞 (押) 匯升 (押) 翰旬 (押) 正初 (押)

　　 雍正玖年陸月 日 立合同議單 翁云章 吳爾和 金錫陳 (押) 席世延 (押)

　　 席云襄 (押) 席良器 (押) 席東序 (押) 席閬齋 (押) 席方叔 (押) 席德承 (押) 席素公 (押)

　　 上例合同議單條款13款，說明一次性預先議定正契銀和推收、杜絕、加嘆三契銀，以及起神堂遷移銀，共1350兩；規(guī)定了交銀辦法和時間：九月內(nèi)立契成交，立議日即交銀100兩，立契日先交銀400兩，交房日交銀350兩，余銀500兩存買主席廷美處，按年1分3厘起息，另出典中存折。所謂起神堂銀，當指起造屋中祭祀祖先神堂之銀。議單議定交易銀兩的成色為九七銀，平色即以九九銀足兌。議單還規(guī)定交房時間在雍正十年二月中；明確議單的約束力，如悔議，悔者罰銀100兩與不悔者。議單還對可能引起糾葛的事項作出了規(guī)定，并且特別注明“合同議單一樣兩互，各執(zhí)一紙存照”，并以半剖文字書立。允議者為買主席廷美和席世留祖孫三代，立合同議單者為翁云章、吳爾和、金錫陳、席世延、席良器、席方叔等人。同張屏侯、新侯賣房文書不同的是，此件議單聲明“先將交易事宜議明方始成交”，但對何以一次性議定正契銀和推收、杜絕、加嘆三契未作出說明。

　　 例5 《周友橋絕賣田草議》(契約類)：

　　 立草議居間王圣發(fā)、朱紹芳等，為因周友橋，今將祖遺坐落長邑拾壹都上九圖潛字圩內(nèi)官田五畝九分叁厘壹毫，實額租米柒石壹斗式升，力米在外，情愿議絕與沈處。三面議明，每年價錢玖佰七十五文，九式兌作算。立草議日，先付信洋捌員正，當交王姓。下契壹紙，待等王姓回蘇，換轉(zhuǎn)沈姓下契。約日立契成交，各無反悔，悔者議罰。恐后無憑，立此草議存照。

　　 道光念陸年七月芳日 立草議居 王圣發(fā) (押) 朱紹芳 (押)

　　 允洽 沈恒農(nóng) (押) 周友橋 (押)

　　 此例同上述4例絕賣房草議不同，是一例絕賣田草議，產(chǎn)生于長洲縣。此草議似較粗率，落款居間人之“間”字漏，“每年價錢”之“年”，參照其他相關(guān)文書，當是“石”字之誤。如此則每石租米付以九二色銀算錢975文。該處田租，因系官田，所以租額高達每畝1石2斗有余，而且還不包括輸送租米的運費力米。草議議明，立議日，先付定金洋銀8元，定金相當于全部田價。議中反映，此塊田因系官田，故租額較高，每畝達1.168石。草議注明買賣雙方“各無反悔，悔者議罰”，具體議罰辦法則未明確。

　　 綜合上述各例，可以看出，草議類文書有契書類和條款類兩種，書立文契的主體即立議人均是與議的中間人、見議人或親友等，而買賣雙方只是允議人。若系契書類田宅草議，內(nèi)容較為簡單，大體包含房產(chǎn)或田產(chǎn)坐落、數(shù)量或規(guī)模，產(chǎn)權(quán)屬性是祖遺還是自置，價銀數(shù)量及付款方式與時間，上首契書及相應(yīng)產(chǎn)權(quán)文書轉(zhuǎn)交，強調(diào)買賣出于自愿，各無反悔，最后還會注明“恐后無憑，立此為照”之類套文。如系條款類草議或議單，主要內(nèi)容雖然基本相同，但規(guī)定則要具體詳細得多，如房產(chǎn)數(shù)量、規(guī)模以外，還會注明現(xiàn)在狀況，是在賣主手上，還是出租在外，如系出租在外，則補充說明需要轉(zhuǎn)立租約；房產(chǎn)價銀數(shù)量以外，還會說明銀兩成色、兌換比率；強調(diào)交出上首契書及一應(yīng)契據(jù)外，還會補述若有留存契據(jù)日后檢出作廢；草議或議單的訂立出自雙方自愿三面議定不得反悔外，還會強調(diào)如悔按契價悔者需加一成處罰與不悔者，罰處后仍不準悔等。如系房產(chǎn)，還會強調(diào)所有裝摺等不得短少損壞等，否則在房價內(nèi)扣除；議明產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的日期外，還會說明如未按約交產(chǎn)的處理辦法。有些草議還會具體議明是否付東金、中金等，中金的數(shù)量如“出二進三”，即賣出者和買進者分別承擔百分之二和百分之三的中間人費用，但“一并歸得主分送居間”等；約定交房日期，是否另立收票，預交銀兩以外余銀的利息計算等，甚至交易銀兩的成色，兌算比率。如系田產(chǎn)，均會注明由誰交納稅糧，強調(diào)田產(chǎn)出賣后，如有人爭執(zhí)，“出產(chǎn)人自應(yīng)理值，與得主無干”，以絕后患。

　　 清中期的草議，反映出當時契書書立發(fā)生變化的特征，即雍正八年以后，為嚴禁民間慣常的不斷找價加價行為，戶部和地方政府要求絕賣田宅時書立“遵例總書一契為絕”、“無贖無加”等字樣，如例2就有相應(yīng)內(nèi)容。但無論條款類草議還是契書類草議，均會敘明買賣通過中間人和親友宗族等之手，均是“三面議明”的結(jié)果。立議的中人、見議(或中見)人及親友均在數(shù)人至十數(shù)人不等。如例1草議，允議人為買主吳旭如和賣主朱光含；立草議人為居間親友葉向山等7人；例4合同議單，允議人為買主席廷美和賣主席世留及其子、孫，立議單人為親族翁云章等11人；后舉例7之1合同議單，立議單人為中人、親族金漢廷等10人，允議人為賣主金漢侯和買主席衣采。既是議單，就未見如出賣田宅單契那樣的只有賣方一方的簽名畫押，而是買賣雙方均需簽押，大概顯示與議的買賣雙方無論社會身份和實際地位是否相當，但在此宗交易過程中是完全平等的。所有這些，或繁或簡，涉事詳盡，書立嚴謹，都是為了約束買賣雙方，強調(diào)合議的時效，不留后患。有些草議，如例4和后舉例7之1兩件合同議單，所議條款和續(xù)議條款，從賣房、交房、交房時間，價銀以及銀兩成色、交銀時間與數(shù)額，到上首契的轉(zhuǎn)交，倘有反悔的處罰，擬訂極為周密，關(guān)于房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，沒有遺留任何會引致歧義導致解釋不同的空間。

二、草議、議單與正契的區(qū)別與聯(lián)系

　　 草議或議單的形式與內(nèi)容大體如上，其與正契又有什么異同呢？今分別移錄原契以資說明。

　　 先看草議與正契的區(qū)別與聯(lián)系。前述保存在東大東文所今堀文庫的三件《草議》，即書立于乾隆五十七年五月的《黃洪儒絕賣田草議》、《黃新芳絕賣田草議》和乾隆五十八年十一月《黃洪儒絕賣田草議》，居然另有與之年月相同的絕賣田正契，即《黃洪儒立久賣永遠世產(chǎn)田地文契》、《黃新芳立久賣永遠世屋田地文契》和《黃弘儒等立杜賣官田文契》(引者按：“黃弘儒”亦作“黃洪儒”，文書原件中混用，應(yīng)為同一人)。今將乾隆五十七年五月黃洪儒絕賣田草議與文契的主體內(nèi)容移錄如下，以作比較。

　　 例6之1 《黃洪儒絕賣田草議》：

　　 立草議居間湯德卿等，今有黃洪儒坐落吳縣拾式都拾肆圖女字圩內(nèi)田地式畝伍分正，自愿央中湯德卿等議價，久遠世賣到汪府處，造墳筑墓管業(yè)，開點風水。先將議明言定，方始成交。所有交易事宜開列于后。

　　 一、議得田地價共計足錢柒拾千文正。

　　 一、議得其田地糧折在秋冊間，任聽得主在吳邑十二都十三圖黃弘儒戶下改立的戶完辦。

　　 一、議得其田地價照契一并收足，并無折扣。

　　 一、議得其田地久賣世產(chǎn)后，有人爭執(zhí)，出產(chǎn)人自應(yīng)理值，與得業(yè)無干。

　　 一、議得其田地老契一并交下，偶有片紙存留，書立遺失，以作廢紙無用。

　　 一、議得正契上開明界址，日后不得繁言。

　　 一、議得成交后，倘有反悔者，各罰加一。

　　 一、議得黃氏出賣地上議留孤冢叁個聽其祭掃。

　　 (立草議居間湯德卿等5人，允議汪德美等2人，略——引者)

　　 例6之2 《黃洪儒立久賣永遠世產(chǎn)田地文契》：

　　 立久賣世產(chǎn)田地文契黃洪儒，為因正用，情愿央中湯德卿等，今將祖遺坐落吳縣拾貳都拾四圖女字圩內(nèi)田地貳畝伍分正，情愿久遠世賣到汪府辦糧，永遠管業(yè)。憑中議定時值田地價足錢柒拾千文正，其價契下一并收足，并無折扣。其田地自久賣之后，任聽得主造墳筑墓，并無有分等人爭執(zhí)，倘有等情，出產(chǎn)人自行理值，與得主無干。上首老契遠年遺失日后揀出，以作廢紙無用。其田地糧折任聽得主收改的戶完辦。此系兩愿，各無相逼。恐后無憑，立此久賣永遠世產(chǎn)田地文契存照。

　　 隨契收足久賣世產(chǎn)墳地田地價足錢柒拾千文正 (押)

　　 立久賣永遠世產(chǎn)田地文契黃洪儒 (押)

　　 東金柒錢捌申

　　 (居間湯德卿等14人，代筆朱在明等3人，略——引者)

　　 上引正契就是我們經(jīng)常見到的普通絕賣田契。比較上引絕賣田草議和正契，主體內(nèi)容基本相同，有些文字表述也相同，稍異者則有五處：一是草議條款式改為正契的契約式，與議人改為立契人的一方，這實際上并無區(qū)別，因為正契不宜以條款形式出現(xiàn)，賣契自然也由賣產(chǎn)人出具；二是草議需交定金，聲明“成交后，倘有反悔者，各罰加一”，即反悔者支付標的物的百分之十以作罰款，以標示草議的約束力，此款正契自然無需保留；三是正契載明東金以一千錢申算七錢八分銀子的方式支付，此款草議時自然未必議定；四是居間由草議的5人增為正契的14人；五是正契多了三位代筆，這是因為正式文契延請代筆書寫，以示慎重和有效。另外兩宗絕賣田的草議和正契所載，也復如是。

　　 再看議單(議據(jù))與正契的區(qū)別與聯(lián)系。金漢侯將坐落于太湖廳二十六都二圖翁巷地方的房屋及附屬設(shè)施一并絕賣與席衣采為業(yè)，乾隆三十一年正月，通過親友中人金漢廷、席敬堂等書立合同議單，議定條款10項，續(xù)議條款3項。在與議絕賣房《合同議單》的同時及稍后，金漢侯還具立了絕賣、推收房屋等一應(yīng)文契，這些文契不是與《合同議單》一起存留在東大東文所，而是存留在日本國會圖書館。今分別列舉其合同議單和絕賣文契的主體內(nèi)容如次。

　　 例7之1 《金漢侯絕賣房合同議單》：

　　 立合同議單金漢廷、席敬堂、葉登初、席成章等，為有金漢侯續(xù)置房屋一所，坐落二十六都二圖翁巷地方，今憑中絕賣與席衣采為業(yè)。議得時值估價銀貳伯叁拾兩整，所有各項事開列于后。

　　 一、議得房屋一所，系金漢侯續(xù)置席又梁、席石氏之產(chǎn)，共計拾叁間，后園一個，大門墻外北首坑披基地，并內(nèi)有金處另造平屋肆間，一并絕賣與席衣采永遠執(zhí)業(yè)。

　　 一、議得時值絕價銀貳伯叁拾兩，色九七，平九九，分立契據(jù)，正契銀壹伯陸拾兩，推收杜絕銀肆拾兩，找根加嘆銀貳拾兩，起神堂銀拾兩。

　　 一、議得在房新舊裝修、前后假山、園內(nèi)樹石、周圍墻垣階沿一應(yīng)在內(nèi)，絕賣過割。

　　 一、議得上首得館原契、酒作間原契一并歸出，倘有上首遺失紅白契據(jù)，不論有無用處俱作故紙。

　　 一、議得此房向年金漢侯未賣之前，系其乃祖賃居在內(nèi)，因蝸居不便，另造平屋肆間，除基地外，磚瓦木料公估償價銀肆拾兩。

　　 一、議得立議日先交押議銀叁拾兩，成立正契交銀壹伯兩，余銀交房日清楚。

　　 一、議得成契日點明裝修，日后倘有缺少，價內(nèi)扣除。

　　 一、議得其房成交后約一年為期，交代清楚，不致稽遲。

　　 一、議得其房屢年金漢侯備料修理，今憑中公估酌價償還清楚。

　　 一、議得其房大小進開鎖等項銀捌兩。

　　 允議 金漢侯 (押) 席衣采 (押)。

　　 續(xù)議得：弄口更樓與凝道堂公同出入，今一并絕賣過割。續(xù)議得：中金出二進三，今一并歸得主分送居間。續(xù)議得：成交后倘有反悔者，例罰契面加一與不悔。

　　 (立合同議單金漢廷等10人，略——引者)

　　 例7之2 《金漢侯立絕賣房屋文契》：

　　 立絕賣房屋文契金漢侯，今將續(xù)置坐落二十六都二圖翁巷地方平屋拾叁間后園一個大門墻外坑基一間余地一條，共計地二畝寬窄在內(nèi)，其前后假山在房新舊裝修樹木周圍墻垣園內(nèi)圍墻，情愿絕賣與席名下為業(yè)。憑中議得時值估價銀壹佰陸拾兩整，其銀契下一并收足。自賣之后，任憑拆卸改造，永遠管業(yè)，并無有分人爭執(zhí)，亦無重疊交易，倘有此等，出主理直，與置主無涉。待造黃冊，即便推收，過戶辦糧。恐后無憑，立此絕賣房屋文契存照。

　　 銀色九七 天平九九

　　 立絕賣房屋文契 金漢侯 (押)

　　 (居間席祁昌等34人，代筆席仁昭等2人，略——引者)

　　 例7之1敘明，金漢侯將從席又梁、席石氏處購得的房屋一并絕賣與席衣采永遠執(zhí)業(yè)。雙方最初議定，房屋時值絕價銀230兩，分立契據(jù)，正契銀160兩，推收杜絕銀40兩，找根加嘆銀20兩，起神堂銀10兩；上首原契一并歸出，倘有遺失紅白契據(jù)，不論有無用處俱作故紙；金漢侯另造的平屋4間，得主償還其磚瓦木料銀40兩；立議日，先交押議銀30兩，成立正契時交銀100兩，余銀交房日交清，以及銀兩的成色和兌算比率；成契日點明的房內(nèi)裝修物件，日后倘有缺少，在賣價內(nèi)扣除；交房預約期一年，不致稽遲；金漢侯從席氏之手買入房屋的歷年修理費用，憑中公估償還清楚；交房時得主再付開鎖銀8兩。雙方續(xù)議，弄口更樓與凝道堂公同出入，一并絕賣過割；中人酬金“出二進三”，即賣家出百分之二、買家出百分之三，一并由得主分送居間人；成交后倘有反悔，悔者罰出契面加一銀即百分之十與不悔者。議單題名“合同議單”四字以半剖文字書寫。簽名畫押只有第三方金漢廷等10人在立議單人項下出現(xiàn)，而買賣雙方則以允議者身份簽名畫押。與同樣發(fā)生在雍正年間同一地方的席世留議單相似，此議單并未具體說明何以一次性議定正契銀和推收、杜絕、找根加嘆三契銀。

　　 將此《合同議單》與金漢侯后來所立的一應(yīng)正契相比，其主體內(nèi)容基本相同，稍異者有四處：一是同例6一樣，草議條款式改為了正契的契約式，與議人改為了立契人的一方；二是議單訂立時買方需交定金，強調(diào)交款時間和數(shù)量，并聲明“成交后倘有反悔者，例罰契面加一與不悔”；三是正契多了兩位代筆；四是居間由議單的立議人10人增加到正契的34人，立議人改為了居間人。細究四處相異處，其實皆因文書形式不同而起，內(nèi)容并無實質(zhì)變化。

　　 綜合比較草議、議單和一應(yīng)正契，可以得出如下結(jié)論：關(guān)于田宅買賣的標的物、事由、涉事方等主體內(nèi)容，甚至行文的語氣，均基本相同。其相異處在于：一是類型不同，草議或議單有契書類和條款類兩種，而正契只有契書類一種，就文書形式而言，契書類草議或議單，更接近正契；二是性質(zhì)不同，草議或議單只是“議”，各方議定了田宅交易的基本內(nèi)容，是所“議”事項的書面化，而正契是“契約”，是對所“議”內(nèi)容予以具體落實的書面化；三是書立的主體不同，草議或議單由第三方具立，買賣雙方只以與議人或允議人身份出現(xiàn)在文契中，與議人在契約中以完全平等的身份出現(xiàn)，形象地體現(xiàn)了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移簽訂正契前議價的過程，正契則由賣方具立，買方并不具名畫押，賣方與買方有可能處于不對等地位；四是成契時間不同，總體而言，草議或議單在前，正契在后。比較了草議或議單與正契的異同，我們才能真正理解幾乎所有田宅交易正契中習見的“議得”、“三方議得”類字樣的確切含義。所謂“議得”，并不是契約文書的活套文字，也非訂立正契時的商議過程，而是指買賣雙方在簽訂正契前的“議價”過程。

　　 那么，草議與議單，是否也有不同呢？道光元年十二月，陳賜之等人將坐落于江寧府城中朱履巷的40余間房屋連同過道天井等絕賣與謝姓，在其書立于官頒的“官杜絕契”上的絕賣契中聲明，“先立草議，后立允議”。說明在實際生活中，存在先立草議后立議單的情形，從而也說明議單可能比草議正規(guī)些。但殘留的文書中并未見到同一宗田宅買賣既有草議又有議單，所以無法就此認為田宅買賣既要簽訂草議又要簽訂議單，而只能認為，清代的田宅交易，簽訂正契之前，通常會先訂立草議或議單。

　　 需要指出的是，上述房地產(chǎn)買賣的草議或議單，雖然較之其他民間合同如工商合同、分家合同等仍明顯帶有意向性和臨時性，日后還存在一定的變數(shù)，但在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移范圍內(nèi)則具有相當?shù)募s束力。特別是契書類草議，較之同時或日后書立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移正契，其具體內(nèi)容別無差別。如例2《汪庭立絕賣房草議》十款所議內(nèi)容中“今遵新例總書一契為絕”，“久遠管業(yè)，時價已敷，絕價已足，無贖無加，任憑吳處拆卸改造”等字樣，完全就是當時絕賣正契的口氣。這樣的草議，尤其是條款類草議，對產(chǎn)權(quán)屬性作出了相當具體明晰的規(guī)定，具備了正契所具有的所有權(quán)責的基本特征。然而這樣的草議，既與南宋年間即已存在的“草契”有所不同，也與清末民國時期出現(xiàn)的官頒民填的印刷品草契和今人理解為“白契”即“草契”的性質(zhì)完全不同。觀文獻所載，南宋官員所謂“草契”，實即清代民間所立交易正契，而清末民國官頒民填的印刷品草契，觀其實物，實際只是民間正契的官頒式樣而已，均與民間書立正契前議訂的草議有別。確切地說，“草議”不能如楊國楨教授那樣稱為“草契”，而只能稱為“草議”。筆者經(jīng)眼的17件草議或議單類文書，其中賣房草議2件，賣房合同草議1件，賣房成議據(jù)1件，賣房議單3件，賣房合同議單1件，典房議單1件，賣田草議8件，沒有一件是稱為“草契”的；也可見草議與草契實有本質(zhì)之別，不能不加區(qū)別籠統(tǒng)而言。

三、草議或議單的效用與落實

　　 上述草議或議單，在實際交易過程中是否得以實現(xiàn)呢？或者說，房地產(chǎn)買賣雙方邀同中人、親友議立的草議其實際效用如何呢？如前所述，居然還有數(shù)宗事例的后續(xù)買賣契書至今仍然存留在世，為我們檢視草議的實際效用提供了可能。

　　 《張屏侯新侯兄弟賣房議單》是迄今所知江南地區(qū)最早的賣房議單，幸運的是，存留在京大法學部的文書，另有幾件張屏侯兄弟同時具立的相應(yīng)賣契。這些賣契表明，康熙十年五月，業(yè)主張屏侯、新侯兄弟，為了安葬親人，籌措所需銀兩，先是出具《賣契》，說明賣房的原因是“糧銀無措”，因此將嘉定縣在城三圖房屋一所賣與席處為業(yè)，收取房價銀450兩；繼而出具《添絕賣契》，說明后來“又因錢糧緊急”，因而央請原中“議添絕銀”，收取添絕銀90兩；后來再次出具《添絕賣契》，說明此次所賣房產(chǎn)，收取房價后，“已經(jīng)添絕”，獲取過添絕銀，現(xiàn)在“又因錢糧急迫，且有葬親大事”，因而再次央請原中等“再議添絕”，收取二次添絕銀60兩(此筆添絕銀，也即加絕銀)；最后第三次出具《添絕賣契》，說明此次所賣房產(chǎn)，“已經(jīng)添絕外，復行加絕”，現(xiàn)在“又因糧銀無措，且葬費不支”，于是再次央請原中等，更向買主席處“言添”，獲取“加絕銀”30兩，并且特別聲明，此次加絕出“于常格之外”，“在席忠厚待人，在張得濟正用，自后永遠管業(yè)居住，并無不盡不絕，決無異言”。四件文書，正契一件，添契三件，相當完備，完全符合當?shù)亍耙毁u三添舊例”。前后收取房價正契銀450兩，添絕銀三次共180兩，添絕銀是房價正契銀的40%。一件正契和三件添絕契與議單對照，正契連同以后的各契，所書內(nèi)容，與議單完全吻合，均是在議單議定的范圍內(nèi)，也就是說，正契等各契的內(nèi)容，雙方在事先議定的議單中即已全部作出了規(guī)定。一應(yīng)文契也清楚地說明，正契銀和三次添加銀，均是按議單的規(guī)定一次性支付的，相關(guān)文契均是于康熙十年五月一次性具立的。議單所議內(nèi)容，在實際交易中，在諸位中人和親友的見證與擔保約束下，不折不扣地得到了落實。

　　 除例4《席世留絕賣房合同議單》之外，存留在京大法學部的尚有其他幾件相應(yīng)文書。由這些文契可知，雍正九年六月雙方議立《合同議單》后，同年十一月，買主席廷美即具立了兩件《約票》，說明“約到敦和堂房價銀叁佰兩正，期至交房日兌付”，“約到敦和堂房價銀伍拾兩正，期至交房日兌付”。約票的銀數(shù)正好等于議單規(guī)定的交房日需付的銀數(shù)，議單得到了落實。但可能買主急于用銀，實際交房和付款日期與預定的時間出入較大。議單規(guī)定立契日期為雍正十年二月中，而在雍正九年十二月，席世留即提前具立《推收文契》，敘明已“得過正價銀壹千兩，今循鄉(xiāng)例，又議得推收銀壹佰兩正，即便推收過戶辦糧，永無異言”。與此同時，席世留又具立《杜絕文契》，敘明已“得過正價銀壹千兩，又得推收銀壹佰兩，今循鄉(xiāng)例再議得杜絕銀壹佰兩正。自杜絕之后，任憑拆卸改造，永遠管業(yè)，再無異言”。同時，席世留還具立了《收票》，證明“收到廷美侄處房價銀叁佰兩正”，“收到廷美侄處房價銀五十兩正”。相關(guān)文書顯示，席世留絕賣房屋，其正契銀和推收、杜絕、加嘆三契銀的數(shù)量應(yīng)該是相符的(未見嘆契文書，但由收票可知，席廷美付出的銀兩，包含了嘆契銀)。此例賣房，與張屏侯、新侯賣房例一樣，雙方事先訂立了議單，一次性地預先對所有交易銀包括正契銀和推收、杜絕、加嘆三契銀作出規(guī)定，并且還循鄉(xiāng)例，分別書立了推收契、杜絕契，甚至還書立了約票；但稍有不同的是，正契、推收、杜絕數(shù)契的書立與議單不是同時，而是在議單約定的稍后時間。此外，此次賣房應(yīng)該具立過的正契尚未見到。但無論如何，議單所議各款，在后來為實際交易書立的文契中全部得到印證，議單完全得到落實。

　　 例7之2《金漢侯立絕賣房屋文契》聲明，乾隆三十一年正月，金漢侯將此房絕賣與席氏為業(yè)，憑中議得時值估價銀160兩，其銀契下一并收足，“自賣之后，任憑拆卸改造，永遠管業(yè)，并無有分人爭執(zhí)，亦無重疊交易，倘有此等，出主理直，與置主無涉。待造黃冊，即便推收，過戶辦糧”。金漢侯又就此房內(nèi)自造的平房4間書立《賣屋文契》，說明前置房屋既已絕賣，此房因拆運不便，于是一并賣與席處為業(yè)，憑中議得磚瓦木料銀40兩，其銀契下一并收足，“自賣之后，任憑拆卸居住”。同年二月，金漢侯又立《推收杜絕文契》，聲明絕賣房屋時“得過正價銀壹佰陸拾兩。今照鄉(xiāng)例，又憑中議得推收杜絕銀肆拾兩正，其銀契下一并收足。自此之后，任憑拆卸改造，永遠管業(yè)，即便推收，過戶辦糧”。同年三月，金漢侯又立《找根加嘆文契》，聲明此房絕賣，“得過正價銀壹百陸拾兩，又得推收杜絕銀肆拾兩。今循鄉(xiāng)例，又議得找銀加嘆銀貳拾兩整，其銀一并收足。自此之后，永無異言。恐后無憑，立此找根加嘆文契存照”。這些絕賣正契和推收杜絕契、找根加嘆契等，前后雖然間隔兩個月，表面上似乎并非書立于同時，但實際是早就在議單中規(guī)定了的，分立的各契只是按議單的規(guī)定依時書立而已，議單各款在隨后的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移中全部得到了落實。

　　 目前已知的17宗房地產(chǎn)交易草議類或議單類文契，至今有相關(guān)交易正契存留于世的竟然有7宗。比對其正契，草議議定的所有條款，每一宗都得到了充分落實。就此而言，可以說房地產(chǎn)交易形成的草議或議單，具備了正式文契的基本功能。

　　 殘留的房地產(chǎn)交易正契，也反映出買賣雙方議立的草議，在實際生活中是慣常存在的。嘉慶十三年五月，王云芳將坐落吳縣北元二圖的平屋樓房等絕賣與江鎮(zhèn)公所，簽訂《絕賣正契》時聲明：“自絕之后，三姓永無異言他說，另立草議為據(jù)。”此宗房產(chǎn)交易，絕賣正契之先，訂立了草議。前述道光元年十二月，陳賜之等人出賣江寧府城中朱履巷的房屋，在官頒的“官杜絕契”上的絕契聲明“先立草議，后立允議”，說明曾先立草議，后立議單，再立正契。光緒元年十月，楊大齡與侄兒等人將坐落江寧縣洋珠巷的20余間房屋連同附屬建筑及天井等絕賣與金姓，書立在官頒的“官杜絕契”上的絕賣契聲明“立議立契”。該宗房產(chǎn)交易，先立草議類文字，而后書立正契。更具體詳明的是，道光二十年七月，嚴亮甫等將坐落于太湖廳二十九都十九圖的大小房屋61間連同走廊披屋等絕賣與嚴廷猷，其《絕賣文契》聲明：“悉照草議所載，間隙不留，一應(yīng)在內(nèi)，憑中說合，絕賣與廷猷弟名下為業(yè)，計得時直絕價紋銀壹千伍百兩正，既無利債準折，亦無重疊交易，其銀契下一并收足，厘毫無欠。”同治十三年(1874)七月，劉錦文等將坐落于太湖廳二十九都十二圖的平房連披屋共16間絕賣與承德堂，其《絕賣房屋文契》載明：“因無力修葺，情愿出售，先立草議，詳細備載前后天井空地，上連椽瓦，下連基地，在房裝折，周圍墻垣，拳石寸木，物隨地轉(zhuǎn)，間角不留，四址分明，丈見實地伍分伍厘貳毫，繪圖于后，情愿杜絕賣與承德堂(仁記)名下永遠為業(yè)。憑中三面議得時值絕價連推收、杜絕、找嘆、裝折一應(yīng)鄉(xiāng)例在內(nèi)，共計絕價足兌紋銀柒拾伍兩整，遵例總書一契，其銀契下一并收足，不另立收票。自經(jīng)絕賣之后，任憑得主拆卸改造，開墾駁筑，過戶辦賦。”以上自嘉慶至同治年間的數(shù)件正契內(nèi)容反映，蘇州及其郊區(qū)、南京和上海等地的田宅交易，買賣雙方在書立正契之前，均訂立過草議或草議類文書。草議詳細載明了所有房產(chǎn)、全部房價銀及一應(yīng)交割事項，而且對正契以外的推收、杜絕、找嘆及裝修等銀也一并作出了規(guī)定，而正契所載，完全按照草議所議，草議得到了有效落實。

　　 在經(jīng)濟生活領(lǐng)域，草議也在其他場合存在過。蘇州藏書家顧文彬，曾接受他人股票，于光緒九年十二月，議立草議。其日記記道：“盛杏生以濟興典股分票二萬串頂替于余名下，加貫二千串，先立草議，俟明正再立大議，請伊元伯代立其事。又以濟成股分票一萬叁千串，抵押銀六千余兩。”顧文彬接受典鋪股票，也同買房一樣，先立草議，后立正契。可見草議的議立，不獨發(fā)生在房地產(chǎn)買賣中。這已超出本文范圍，于此不論。

四、草議或議單的性質(zhì)與特征

　　 房地產(chǎn)交易議定的草議，既然具備了正式文契的功能，在實際交易過程中也得到了全部或基本落實，那么，草議是否就可等同于正契，或者說，草議是在何種情形下書立的、具有什么性質(zhì)與特征、與正契等文契又有什么區(qū)別呢？

　　 殘留下來的草議，對何以書立草議，曾稍有涉及。如前所引，例4雍正九年《席世留絕賣房合同議單》稱，“先將交易事宜議明，方始成交”；乾隆五十七年《黃新芳絕賣田草議》稱，“先將議明言定，方始成交”；例2嘉慶三年《汪庭立絕賣房草議》稱，“所有交易事宜，立契日恐有繁言，先將逐細開列于左，方始成交”，說得較為清楚。為了避免正式交易時臨時產(chǎn)生異議或其他枝節(jié)，買賣雙方連同中人等三方，先將有關(guān)事宜擬議明確，才進一步進入正式交易。可見，議立草議是正式交易的前奏，但不是正式交易本身，草議只對正式交易作出相應(yīng)的規(guī)定，但不能替代正式交易必須書立的正契等一應(yīng)文契，所以仍然稱作草議或議單，而正契中才會出現(xiàn)“議得”字樣。

　　 草議的書立，到正式交易房地產(chǎn)完成出讓轉(zhuǎn)移，還存在時間差，而遵循民間俗例，仍需書立正契、找契、加嘆契等一應(yīng)文契，在此過程中，買方或賣方任何一方均有反悔的可能，因此能否兌現(xiàn)還存在一定的變數(shù)。從房地產(chǎn)交易的實際來看，草議發(fā)揮著相應(yīng)的功能。光緒初年，蘇州藏書家顧文彬的買房事例，較為形象地說明了這一點。顧文彬日記光緒八年二月記：

　　 西鄰陸筠谷大令之屋，久欲出售，自上年筠谷故后，喪葬之費需用孔亟。有伊婿程福五大令作中，議售與余，房價三千七百余元。去冬立過草議，延至今日始立大契，而筠谷之子仍避出不面，有伊孫德安同其祖母出名畫押，諒無反復，先付房價二千六百余元，寫立出房日期。今年方向不利，尚不能動工也。

　　 光緒九年十二月又記：

　　 西鄰陸筠谷之房屋約數(shù)十椽，筠谷故后，子堯崧、孫德安貧不能守，憑中程福五(南金)、張小舲售于余家，計價洋三千六百元。遲久不肯交房，又添洋一百五十元，于小除夕始清膠葛。原中程、張皆已齟齬，柴安甫為之調(diào)停云。

　　 顧、陸買賣雙方先于光緒七年冬議立了草議，議定房價3700余元，但到八年二月方立賣房大契(即正契)，房價共3700余元，先付了2600余元，寫立了出房日期；因賣主不肯交房，到九年底又添洋銀150元，房屋才出手，完成過割。這宗交易，自議訂草議到書立正契，經(jīng)過了兩三個月；自書立正契到出讓交房，又過了整整一年十個月，前后整整兩年。其間買主顧文彬一直擔心會否有反復，因有宗族親友出面，畫押以作擔保，更因滿足賣主要求添了一筆不菲的找價銀，才徹底斬斷葛藤，完成轉(zhuǎn)移。說明草議從議訂到具體兌現(xiàn)，雙方雖不易反悔，但還有一定的變數(shù)，有待正契等后續(xù)文書的書立。

　　 如此說來，草議又具何種性質(zhì)呢？1942年，日本滿鐵上海事務(wù)所調(diào)查室曾對蘇州、無錫、上海中心以及周邊地區(qū)不動產(chǎn)交易的民間習慣作過調(diào)查，形成報告。這些報告所涉及的內(nèi)容，對我們探討清代草議的性質(zhì)、特征及功用等極具參考價值。

　　 滿鐵調(diào)查關(guān)于無錫不動產(chǎn)習慣調(diào)查報告稱：“在無錫，草議、草契等語，一般用來指押議語。押議金稱為定銀，押議文約稱為草議、草契、草約。其手續(xù)全具法律性質(zhì)。又多鎮(zhèn)(區(qū))公所長、保甲長、圖正、救火會的署名。”關(guān)于蘇州不動產(chǎn)習慣的調(diào)查報告稱，“草議，定錢之事，在蘇州稱信洋”，“有關(guān)草議的其他事項，同無錫報告”。據(jù)此，草議在無錫、蘇州等地，又稱草約，是付押金或定金時簽立的契書，一般作押議語用，由當?shù)氐幕鶎咏M織署名。

　　 滿鐵關(guān)于上海中心以及周邊地區(qū)不動產(chǎn)的調(diào)查，更對草議作了全面的解釋。今僅引錄《上海中心地區(qū)不動產(chǎn)調(diào)查答案》之一“買賣契約預備手續(xù)”類內(nèi)容如次，以資說明。

　　 問一：買賣之申求(“申求”，中文“要約”之意——引者)，或承諾之方法有幾種，效力于何時發(fā)生，其取消方法如何？

　　 答1：申求有二種，即登報或私人介紹，是承諾，即訂立契約效力于移轉(zhuǎn)時發(fā)生，其取消方法亦須書面行之。2：買賣承諾之方法，即由賣方書立收定銀據(jù)，效力于立據(jù)之日發(fā)生，于立正式賣契時取消。3：由賣方出立單，由買方付定金，時效及取消方法可由臨時文件載明之。4：允據(jù)及定據(jù)。先允據(jù)后訂定據(jù)，于訂約時發(fā)生效力，正式契約成立后即取消。5：賣買成立之方法以接受定銀為要件，出立定銀收據(jù)，或訂草議時發(fā)生效力，取消賣買之方法，須加倍返還定銀。(以下原闕——引者注)8：買賣之申求，承諾以立契表明之，其效力于向地政機關(guān)登記納稅而發(fā)生。其取消方法必須由法院依民事訴訟之裁判。9：普通買賣談妥，先付定金，由賣主出一收定金據(jù)，或先立草契，或徑立正契，但未立正契前收定金據(jù)及草契，均可取消。依習慣，失主悔議，須加一倍償還，得主悔議，定金聽失主沒收。若法律應(yīng)就實際損失計算之。

　　 問五：如何情形時作造草議(草稿)？

　　 答1：買主賣主兩造同意條件時作造草議。2：立正式契約之前先作成草議。3：交付定洋時。4：未收定銀前。5：付定銀之后即做草議。

　　 問六：作成草議同時賣主應(yīng)將不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書之一部或全部交出乎？

　　 答1：以兩造之銀洋兩交，及全部產(chǎn)權(quán)證書交出，如要件作造草議，不一定要交一部或全部之不動產(chǎn)證書。2：無須。3：不，出一定洋收據(jù)。4：承買人主張之。5：作成草議時，先交出證書之一部，立契日全付。

　　 問七：草議與正式契約書是否有同樣的效力？

　　 答1：效力不同，草議僅有預約之效力。2：無同樣之效力。3：不。4：草議系暫性，正式契約永久。5：其效力絕對不同，草議可悔，契約則不可悔也，但得當事人同意時不在此例。

　　 問八：有無不作成草議，亦不付定銀之情形？其發(fā)生之時期如何？

　　 答1：亦有不經(jīng)草議及預付定銀即直接訂立正式契約者。2：即立正式契約。3：或無。4：雙方允洽。5：普通皆有之，但有因親族或感情關(guān)系，以口頭承諾為有效，其發(fā)生之時期即在承諾之時期。

　　 以上調(diào)查報告及《上海周邊地區(qū)不動產(chǎn)調(diào)查答案》中，有關(guān)草議的每個問題，回答少者數(shù)條，多者十幾條，匯聚了諸多地區(qū)的情形，反映出各地是否訂立草議、何種情形下訂立草議及其效用等豐富內(nèi)容。分析以上問答，可以得出如下結(jié)論：其一，草議是在買賣雙方經(jīng)中間人征求雙方同意后訂立，以此作為要約和承諾方法，相當于允議據(jù)或定金據(jù)(所以有時稱為“議單”、“合同議單”)，于訂約時發(fā)生效力，正式契約成立后即自行取消；依據(jù)草議，由買方付定金，賣方從買方收取定金，定金在買賣正式生效時扣算；草議需由買賣雙方及中間人等簽押。其二，草議具有一定的法律效力，但未立正契前可以取消；若取消，如賣主悔議，須加一倍償還，得主悔議，其定金聽失主沒收；草議在正式契約生效后，即可作廢(這也是草議很少留下來的基本原因)。其三，草議訂立的前提是，買主賣主兩造同意所議條件；須作成于正式契約之前，或交付定金時，或未收定金前，或付定金之后即時制成。其四，草議作成時，賣主不需交出不動產(chǎn)契據(jù)，或經(jīng)雙方議定，需交出部分不動產(chǎn)契據(jù)。其五，草議與正式契約均具法律效力，但其效力不同。草議不能據(jù)以獲得不動產(chǎn)的所有權(quán)，正式契約則具有永久性效力；草議僅具暫時性、預約性，其意義與商家之提貨單相同，效力不及正式契約；草議可悔，可以修正，正式契約不可悔，若當事人雙方同意則可取消。其六，民間一般皆議立草議，但若不動產(chǎn)價值較小，或有親屬等關(guān)系，也有以口頭承諾為有效，不立草議而徑直書立正式契約者。可見直到民國時期，草議仍是不動產(chǎn)買賣議定的草約，具有法律性質(zhì)，含有抵押成分。只是其時的草議，民間也俗稱為草契，有時與草契之名混稱；而其書立者，有些地方已由中人、親友族人等改為基層公職人員，悔議的罰金也增加到定金的一倍。

　　 滿鐵關(guān)于上海中心、周邊地區(qū)以及蘇州、無錫等地不動產(chǎn)的調(diào)查，對草議作出了上述非常具體明確的解釋。然則清代江南民間房地產(chǎn)交易是否會因為價銀較少或親族感情等因素而不訂立草議呢？成書于康熙后期的王維德《林屋民風》中提到：“房屋交易，不用草議，亦不立下契。價概九五折，契概書絕賣，及至貧苦加貼，又未嘗不稍稍通情。其有原價取贖者，除書‘任憑造葬’字樣之外，歲無遠近，決不勒掯，蓋親友之子孫，茍能重復祖業(yè)，無不樂成其美耳。至于作中，非親即友，概無得中物之例。”林屋即洞庭西山，與前引草議中屢屢提及的太湖廳所處的洞庭東山，為太湖中兩個最大的島嶼，其自然風貌和民風習俗幾乎完全相同。從草議反映的房地產(chǎn)交易的實際情形看，王維德標榜的因為篤于鄉(xiāng)情而不立草議的洞庭東西山，至少在太平天國前后，在房產(chǎn)買賣過程中，草議實際上是一直訂立的。而從殘留下來的一些草議來看，清代前期的房地產(chǎn)交易，標的價值確實大多比較高，但有些卻很低，如乾隆五十七年五月黃萬民賣田九分，價值25千文多，同年同月徐庭秀賣田1畝零5厘，價值38千文，均訂立了草議。凡此只能說明，其時江南訂立草議是一種非常普遍的做法，而與標的物大小并無必然聯(lián)系。

　　 順便考察一下，在不動產(chǎn)交易領(lǐng)域，江南以外，全國其他地區(qū)是否也有訂立草議的習慣呢？民國初年，國民政府司法行政部曾對全國作過調(diào)查，后來編成《民商事習慣調(diào)查報告錄》出版。直隸天津縣，“為津埠習慣所用者則為草契。凡買賣或典當不動產(chǎn)者，當事人雙方意思合致時，均先立一草契，載明雙方及中人姓名、不動產(chǎn)坐落、房屋間數(shù)、門窗數(shù)、地畝四至、弓數(shù)，由雙方及中人署名畫押，即是證明物權(quán)之移轉(zhuǎn)而拘束私法上之權(quán)利義務(wù)”。黑龍江巴彥縣，“查屬縣買田宅，向以書立草約為標準，一經(jīng)立有草約，雙方均無悔約之余地，故此項買賣行為，恒視草約為最重要”；拜泉縣，“買賣田宅之習慣，以草約為有效，并不另立正式契約，凡來署投契者，亦以草約呈驗”；海倫縣，“買賣田宅，若賣主需錢孔急，而四鄰尚未從場，則由賣主先立草約。買主即交付一部分之價值，俟鄰證約齊，然后再定期書立正式契約。至若賣主并不急于需錢，則并無先立草約之必要”；鐵驪設(shè)治局地方，“買賣田宅習慣，亦有先立草約者，但一經(jīng)書立正式文契，則草約即行取銷”。山東海陽、齊河兩縣，“所有權(quán)移轉(zhuǎn)，但立草約，即生拘束兩造之效力”，但“此為齊河縣特有之習慣”。此處所謂“草契”、“草約”，實即清代的草議。由上可知，清末民初，全國其他地方房地產(chǎn)交易時也有訂立草議或草契的習慣，但地方較少。其具體情形又有三種：一是天津等地，必須書立草議；二是黑龍江巴彥、拜泉等縣，買賣雙方不但訂立草議，而且視草議為最重要，甚至不再書立正式契約；三是如黑龍江鐵驪地方，草議在書立正式文契后即告失效。誠然，該書所記似有疏漏，全國存在訂立草議的地方未必僅有上述地區(qū)。此外，這樣的草議或草約，與同時期的官頒草契是有區(qū)別的。

　　 依據(jù)滿鐵上海事務(wù)所調(diào)查室的調(diào)查和前引相關(guān)草議，結(jié)合前述江南各地田宅交易草議的訂立情形，兼顧全國其他地區(qū)的狀況，我們可以斷言：清代以來直到民國年間，江南蘇州、松江、常州、無錫、嘉興以及南京等地，為了確保房地產(chǎn)交易的順利展開，民間一般事先均需訂立草議類文契，對同時或后續(xù)的房地產(chǎn)交易作出規(guī)定或約束。若參照全國其他地區(qū)考量，江南的這種情形也較為突出。這種一直未引起人們重視的草議，基本上是江南房地產(chǎn)交易中不可或缺的一環(huán)。江南范圍內(nèi)買賣雙方在中間人和親友的見證、擔保下，在正式進行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移之前這種純粹商業(yè)行為時，鄭重其事地訂立草議，只能說明清代江南民間極為重視契約的約束力。草議類實物的存在，豐富了江南乃至全國房地產(chǎn)交易文書的類型。草議連同相應(yīng)的絕賣、加找、推收、嘆絕文契，不僅較為完整地展示了江南房地產(chǎn)買賣文書具立的持續(xù)過程，而且使我們更加明了江南房地產(chǎn)交易的實際過程和伴隨其間的文契書立的實態(tài)。

　　 草議這種房地產(chǎn)正式交易前和具立正契前訂立的文契，迄今為止一直未曾引起研究者的注意。江南地區(qū)不少草議實物尚留人間，為我們探討江南房地產(chǎn)交易特別是文書具立的實態(tài)，提供了極為有用的一手資料，彌足珍貴，頗堪重視。這些草議，至遲于康熙十年即已出現(xiàn)，其后至光緒年間一直存在，甚至沿用至民國時期，遠早于之前有學者提及的道光后期。說明江南房地產(chǎn)交易需要訂立草議，是一個普遍連續(xù)實行的較長的過程，而非為某一時段的特例。

　　 留存至今的文契，不獨包括江南數(shù)個府域的草議，而且包括諸多與之相應(yīng)的后續(xù)系列文契。草議可分為條款式和契約式兩種，明確交易雙方各自的權(quán)利與義務(wù)，交代不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移的前提或緣由，具體載明不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移的詳細位置、數(shù)量、價銀以及原產(chǎn)權(quán)屬性，約定不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移的大致時間和方式，承諾產(chǎn)權(quán)并無糾葛并無門房上下人等阻撓，聲明雙方出自情愿議定買賣，不得反悔，如悔受罰等，內(nèi)容周密，行文嚴謹，不留任何異議空間。對照草議及其相應(yīng)的賣契、加契、推收、嘆契、拔根契等后續(xù)文契，可以發(fā)現(xiàn)后續(xù)文契的內(nèi)容，就是草議所議各款內(nèi)容。草議具備所有不動產(chǎn)交易文契的基本內(nèi)容，草議或議單議定的條件在房地產(chǎn)實際交易過程中均得到了切實執(zhí)行。

　　 考察草議和正契所載內(nèi)容或相應(yīng)條款，解讀民國初年民事習慣調(diào)查和20世紀40年代日本滿鐵事務(wù)所所作的調(diào)查，結(jié)合房地產(chǎn)交易實例，可以認定草議的基本屬性和特征，或與正契的異同。這就是：草議不同于今人理解的未經(jīng)官方蓋印的“白契”那樣的“草契”，而是買賣雙方與中人親友在房地產(chǎn)交易前事先訂立的議單式文契，在正契訂立前發(fā)生效力，于一應(yīng)正式契約成立后失效；草議訂立時買方會付以預約定金，賣方從買方收取定金，定金在買賣正式生效時扣算，或作為價銀的一部分予以結(jié)算；草議訂立于買主賣主兩造同意所議條件之后，而作成于正式契約之前；草議需由買賣雙方及中間人等簽押，與正契一樣具有相應(yīng)的法律效力，但其效力較正契要弱；草議具有預約性效力，但不具有不動產(chǎn)的所有權(quán)，而正契具有永久性效力；一般情形下，草議可悔，可以修改，而正契不能改悔。草議或議單，是清初以來直到民國時期江南民間房地產(chǎn)正式交易前訂立的一種較為普遍的文契。