2017年8月12日，買(mǎi)家劉某與業(yè)主付某簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，約定劉某以1123000元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)付某名下位于中山市XX鎮(zhèn)XX路某房屋，房屋尚未出房產(chǎn)證。合同約定，劉某應(yīng)在2017年9月30日前申請(qǐng)按揭，付某須無(wú)條件配合劉某辦理按揭。同時(shí)約定，買(mǎi)賣(mài)雙方任何一方逾期履行合同超過(guò)15天的，守約方有權(quán)解除合同并選擇要求違約方支付轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的20%的違約金或承擔(dān)定金罰則。

合同簽訂后，劉某向付某支付購(gòu)房定金11萬(wàn)元，履行了付款義務(wù)，但付某一直未能提供房產(chǎn)證，致使劉某在合同約定期限內(nèi)未能辦理按揭手續(xù)。合同履行過(guò)程中，案涉房屋被司法查封，劉某得知后，多次與付某溝通，但其一直未能解封案涉房屋，且案涉房屋已進(jìn)入拍賣(mài)程序，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同已無(wú)法繼續(xù)履行。劉某只能要求付某返還購(gòu)房款并支付違約金，但付某不肯，雙方因此產(chǎn)生糾紛。

無(wú)奈之下，劉某委托我所房產(chǎn)團(tuán)隊(duì)向法院起訴維權(quán)。審查案件材料后，我們確定訴訟方案為，解除雙方簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，要求付某返還定金110000元、支付違約金224600元，并承擔(dān)律師費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。

一審判決

一審法院認(rèn)為，因交易房屋被法院查封，致使《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》實(shí)際已無(wú)法履行，付某構(gòu)成根本違約，但同時(shí)認(rèn)為，劉某在簽訂合同時(shí)明知案涉房屋尚未取得產(chǎn)權(quán)證，卻又以此為由逾期不辦理按揭手續(xù)，劉某亦構(gòu)成違約。故，一審法院判決解除雙方簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》中關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同部分；付某向劉某返還定金10萬(wàn)元并支付財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)費(fèi)651元，駁回違約金的訴訟請(qǐng)求。

案情轉(zhuǎn)折

我所房產(chǎn)團(tuán)隊(duì)認(rèn)為一審判決存在嚴(yán)重錯(cuò)誤，遂代理劉某向中級(jí)法院提起上訴。庭審中，團(tuán)隊(duì)律師指出一審判決錯(cuò)誤部分，并進(jìn)行鞭辟入里的分析，二審法院最終采納我們的代理意見(jiàn)，認(rèn)為劉某不構(gòu)成違約，并支持我們的上訴請(qǐng)求，改判付某向劉某返還定金10萬(wàn)元并支付違約金224600元。

律師解析

根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：……(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的……。

具體到本案，按照《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》約定，付某作為賣(mài)方，提供按揭所需材料并配合劉某辦理按揭手續(xù)是其必要的合同義務(wù)。由于付某無(wú)法提供房產(chǎn)證，致使劉某未能如期辦理按揭申請(qǐng)，而后又因案涉房屋一直被查封，最后被拍賣(mài)，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，劉某購(gòu)房目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)。付某的行為已經(jīng)嚴(yán)重違反合同約定，構(gòu)成根本違約。按照合同約定及法律規(guī)定，劉某有權(quán)解除《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，要求付某承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

律師建議

第一，建議購(gòu)房者或中介人員在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同前先去查冊(cè)，核實(shí)交易房屋是否存在抵押或司法查封。如房屋存在司法查封，建議先與業(yè)主溝通，由業(yè)主解決房屋查封事宜，房屋確定解封后，購(gòu)房者再與業(yè)主進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)交易。

第二，合同履行過(guò)程中，交易房屋被司法查封的，可審查交易情況是否符合提出查封異議的條件：1、在法院查封前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；2、在法院查封之前已合法占有房屋；3、買(mǎi)方已支付全部?jī)r(jià)款或者大部分價(jià)款，并將剩余房款按照法院的要求交付執(zhí)行；4、非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。若滿(mǎn)足上述條件，購(gòu)房者可向法院提出查封異議要求解封房屋，房屋解封后，雙方應(yīng)盡快辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。

第三、如房屋最終無(wú)法解封，導(dǎo)致交易無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行的，建議購(gòu)房者及時(shí)搜集相關(guān)證據(jù)，向法院提起訴訟，要求業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，以維護(hù)自身合法權(quán)益。