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隨著城市私家車的飛速增長，車位也日益成為小區(qū)的稀缺資源。審判實(shí)踐中因小區(qū)停車位權(quán)屬引發(fā)的糾紛日趨增多。本文通過對小區(qū)停車位的法律分析，結(jié)合《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，對司法實(shí)踐中普遍存在的問題進(jìn)行探析。 一、對小區(qū)停車位的法律界定 從目前審判涉及到的實(shí)際情況來看，商品房住宅小區(qū)內(nèi)供業(yè)主停車的地方主要有兩種：一種是封閉型的車庫，以地下車庫居多。一種是地面非封閉型停車場。這種停車場被劃分為一個(gè)個(gè)車位，以露天的居多，也有搭建簡易篷頂?shù)?，但多?shù)都是小區(qū)整體場所的一部分，甚至是小區(qū)公共道路的一部分。雖然車庫也要?jiǎng)澐譃橐粋€(gè)個(gè)車位來使用，但其物理性質(zhì)和法律屬性與停車位不同,兩者區(qū)別主要在：車庫是四周封閉的空間，具有建筑物的特征，停車位不具備建筑物的特征；車庫的開發(fā)成本相對較高，建造成本不一定分?jǐn)偟秸麄€(gè)小區(qū)的建造成本中，而地面停車場的開發(fā)幾乎不需要成本，其占用的土地使用費(fèi)已經(jīng)分?jǐn)傇谛^(qū)建造的整體成本中。兩者之間建筑形式差異明顯，法律性質(zhì)不同，導(dǎo)致在權(quán)利歸屬問題上爭議也比較大。 事實(shí)上，小區(qū)停車位作為物權(quán)客體本身有很大特殊性。一方面它符合民法理論中物的一般屬性，即獨(dú)立于人體之外；具有稀缺性；有使用功能。另一方面由于小區(qū)停車位與小區(qū)有密切聯(lián)系，從土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)關(guān)系、建筑物區(qū)分所有權(quán)角度方面分析，二者之間具有主從附屬關(guān)系。 二、《物權(quán)法》對小區(qū)停車位的法律規(guī)范評價(jià) 《物權(quán)法》第74條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！边@一規(guī)定彌補(bǔ)了小區(qū)停車位的立法空白，為日常生活和司法實(shí)踐解決小區(qū)停車位糾紛提供了“定紛止?fàn)帯钡囊?guī)范。 （一）《物權(quán)法》第74條的進(jìn)步 1、區(qū)分小區(qū)停車位的不同情況分別立法。 小區(qū)車位涉及業(yè)主的基本權(quán)利，實(shí)踐中歸屬問題異常復(fù)雜，采用任何一種主張“一刀切”作統(tǒng)一法律規(guī)定都不盡科學(xué)，同時(shí)有可能引發(fā)新的不公，激化社會矛盾。1事實(shí)上，小區(qū)停車位情況很不統(tǒng)一，有的是建筑規(guī)劃內(nèi)的，有的是占用閑置土地，有的占用道路，應(yīng)當(dāng)區(qū)別對待。《物權(quán)法》區(qū)分了小區(qū)內(nèi)車庫與地面停車場，并采納了不同的產(chǎn)權(quán)歸屬原則，體現(xiàn)了立法者試圖平衡業(yè)主和開發(fā)商兩者利益的努力，也是立法技術(shù)精細(xì)與進(jìn)步的表現(xiàn)。 2、采納當(dāng)事人約定原則 《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。該條款確立了關(guān)于小區(qū)車庫歸屬的一個(gè)原則，即車位車庫必須根據(jù)約定來確定歸屬?！斑@也就是說，法律給與了開發(fā)商或業(yè)主通過約定保留車庫所有權(quán)的可能性，如果開發(fā)商在合同中作出了保留車庫所有權(quán)的約定，那么，他就獲得了車庫所有權(quán)?！痹谑袌鼋?jīng)濟(jì)條件下，這有利于更大地發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)作用。如果開發(fā)商認(rèn)為房屋銷售獲利更大，則可以放棄車庫的所有權(quán)，將其出售、附贈(zèng)給業(yè)主使用；反之則可以保留車庫的所有權(quán)，將車庫出租給業(yè)主使用。從這里可以看出，《物權(quán)法》承認(rèn)了開發(fā)商的天然優(yōu)勢地位，以保障他們開發(fā)車庫的積極性，緩解車庫緊缺的狀況。2另一方面，《物權(quán)法》的規(guī)定間接承認(rèn)了小區(qū)車庫車位可以作為獨(dú)立的交易客體，為以后業(yè)主再次出讓或轉(zhuǎn)租車位提供了法律依據(jù)。 3、向業(yè)主傾斜 《物權(quán)法》第74條第1款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。小區(qū)作為都市人的主要棲息地，其功能不再局限于居住，停車也是一項(xiàng)重要需求?！段餀?quán)法》規(guī)定用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足小區(qū)業(yè)主的需要，正是對這一問題的積極回應(yīng)。這里的“首先”不同于“優(yōu)先”?！笆紫取辈粎^(qū)分條件，更有助于保障業(yè)主利益。這實(shí)際上是對小區(qū)車位車庫的出售或出租進(jìn)行了必要的限制?！氨M管法律允許小區(qū)車位車庫可以成為交易的客體，但必須先滿足業(yè)主的需要。否則，開發(fā)商與業(yè)主以外的人訂立的買賣合同應(yīng)當(dāng)是無效的。該條款規(guī)定主要是針對現(xiàn)實(shí)生活中的一些情況：有的開發(fā)商將車位、車庫高價(jià)出售給小區(qū)外的人停放；不少小區(qū)沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴(yán)重不足，占用共有的道路或者其他場地作為車位等問題。”3這體現(xiàn)了法律對市場調(diào)節(jié)的干預(yù)，是對處于相對弱勢地位的業(yè)主的特殊保護(hù),也體現(xiàn)了《物權(quán)法》的人本關(guān)懷。 4、平衡業(yè)主和開發(fā)商雙方利益 《物權(quán)法》將占用業(yè)主共有道路或者其他場地的車位直接歸屬業(yè)主共有，是對地面停車場所有權(quán)的直接規(guī)范。小區(qū)道路和地面停車場幾乎不需要花費(fèi)建設(shè)成本，作為小區(qū)配套設(shè)施占用的土地已經(jīng)屬于業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)范圍，開發(fā)商沒有理由主張地面停車場的所有權(quán)，《物權(quán)法》將之歸屬于業(yè)主共有是合理的?，F(xiàn)實(shí)生活中，小區(qū)的物業(yè)管理公司都會向業(yè)主收取地面停車費(fèi)，由于停車費(fèi)的性質(zhì)及其法律依據(jù)含混不清，造成了不少的糾紛?！段餀?quán)法》將地面停車位直接歸屬業(yè)主共有，業(yè)主承擔(dān)繳納停車保管服務(wù)費(fèi)的義務(wù)，獲取安全停車的權(quán)利，而物業(yè)管理公司應(yīng)維護(hù)停車場內(nèi)車輛停放秩序，承擔(dān)因看管不善造成停放車輛丟失或者損壞的賠償責(zé)任。 （二）《物權(quán)法》第74條的不足 1、規(guī)定不明確 《物權(quán)法》第74條“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定太過原則，缺乏可操作性。實(shí)踐中，開發(fā)商在出售商品房時(shí)常會同時(shí)將車庫出售或者附贈(zèng)、出租，而有些業(yè)主在購買商品房時(shí)如沒有購買車庫的經(jīng)濟(jì)實(shí)力或者現(xiàn)實(shí)需要，開發(fā)商就會將其出售或出租給業(yè)主以外的人使用。這種情況極大地?fù)p害了業(yè)主的權(quán)益，違背了該條款立法初衷。另一方面，第74條雖明確小區(qū)車位車庫的歸屬由當(dāng)事人約定，但卻沒有規(guī)定約定不明或沒有約定情況下的歸屬問題，造成了實(shí)踐操作中的難題。 2、對業(yè)主弱方當(dāng)事人利益保護(hù)不足 在商品房買賣交易中，業(yè)主與開發(fā)商法律地位平等，但實(shí)際上開發(fā)商與業(yè)主相比具有更雄厚的財(cái)力基礎(chǔ)和豐富的法律知識，業(yè)主明顯處于相對弱勢地位?！段餀?quán)法》第74條規(guī)定的“約定方式”，雖然是對當(dāng)事人意思自治原則的尊重，但是在雙方當(dāng)事人地位不均衡的情況下，無法滿足實(shí)質(zhì)正義的要求。另外，當(dāng)前房地產(chǎn)買賣合同絕大多數(shù)都是格式合同，業(yè)主在購買房屋時(shí)只能被動(dòng)地接受開發(fā)商提供的固定合同。第74條難以真正保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。 3、小區(qū)停車位登記制度不健全 目前我國房地產(chǎn)登記體系很不完善，對于小區(qū)停車位的容積率是否記入公攤面積不予記載。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記過程中，除辦理《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》外，對于其他房地產(chǎn)權(quán)利情況不予記載。業(yè)主無法借助不動(dòng)產(chǎn)登記的公示公信效力對抗格式合同中的不利約定。 三、審判實(shí)務(wù)中對小區(qū)停車位權(quán)利歸屬的理性思考 小區(qū)停車位符合物權(quán)客體的基本屬性，是私有財(cái)產(chǎn)的重要組成。土地的稀缺性導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格飆升，業(yè)主對小區(qū)停車位的需求日益提高。審判實(shí)踐中，因主張小區(qū)停車位的所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)等權(quán)益的糾紛大量增加，即使不是單獨(dú)以小區(qū)停車位作為訴訟案由起訴，在其他物業(yè)糾紛中也會涉及小區(qū)停車位權(quán)利爭議問題。合理解決業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾，滿足業(yè)主停車需求的同時(shí)實(shí)現(xiàn)小區(qū)停車位的有效管理和運(yùn)用是確定小區(qū)權(quán)利歸屬必須考慮的因素。 （一）貫徹私權(quán)自治原則 小區(qū)停車位作為現(xiàn)代社會的新型私有財(cái)產(chǎn)，隨著建筑用地的緊張日益稀缺，《物權(quán)法》根據(jù)時(shí)代需要將小區(qū)停車位及時(shí)納入立法規(guī)制范疇，是法律對具有社會普遍性的多發(fā)爭議的理性回應(yīng)。確定小區(qū)停車位權(quán)利應(yīng)該遵循當(dāng)事人意思自治原則?！爸挥挟?dāng)事人才是自身利益的最佳判斷者，由當(dāng)事人約定小區(qū)停車位歸屬體現(xiàn)了司法自治的要求，有利于業(yè)主和開發(fā)商通過平等協(xié)商充分體現(xiàn)自身的意愿和利益，充分利用市場規(guī)則實(shí)現(xiàn)各方利益最大化?！?。 （二）對意思自治進(jìn)行必要的約束 在充分尊重當(dāng)事人約定的同時(shí)，對約定內(nèi)容進(jìn)行法律約束。這樣一方面是對業(yè)主和開發(fā)商實(shí)力不均衡的法律救濟(jì)；另一方面是對社會公共需求的法律回應(yīng)，最大限度實(shí)現(xiàn)社會稀缺資源公平有效的利用。 1、限制約定的范圍 建筑區(qū)劃內(nèi)的小區(qū)停車位由當(dāng)事人約定，這種約定的當(dāng)事人包括業(yè)主與開發(fā)商之間，業(yè)主與業(yè)主之間。約定的客體應(yīng)該是小區(qū)道路和其他場地以外的停車位，因?yàn)椤段餀?quán)法》直接規(guī)定占用此類場地設(shè)置的停車位屬于業(yè)主共有。根據(jù)物權(quán)法定原則，任何約定都不能改變業(yè)主共有的性質(zhì)。因此，小區(qū)停車位可約定的范圍應(yīng)該排除小區(qū)道路和其他場地。也就是說約定歸屬的停車位及車庫必須是原始?xì)w屬已確定的，且屬于開發(fā)商所有。而法律已明確規(guī)定屬于業(yè)主共有的停車位，不能成為約定歸屬的標(biāo)的。5 2、規(guī)范約定的方式 小區(qū)作為住宅集中區(qū)域，供業(yè)主居住的商品房是承載小區(qū)功能的主要載體，而小區(qū)停車位、草地、道路等作為小區(qū)的配套設(shè)施是商品房的服務(wù)載體。草地、道路等是小區(qū)的公共財(cái)產(chǎn)，使用上不具有排他性。但是小區(qū)停車位的使用具有排他性，特別是在小區(qū)停車位不足的情況下，通過約定方式確定小區(qū)停車位歸屬難免會造成對部分業(yè)主的不公。原因在于開發(fā)商可以利用小區(qū)停車位資源緊張而抬高價(jià)格，影響公平交易，對小區(qū)業(yè)主不利。另一方面，約定小區(qū)停車位往往是在開發(fā)商與單個(gè)業(yè)主之間進(jìn)行，因每個(gè)業(yè)主資產(chǎn)情況、法律知識、社會信息不同，導(dǎo)致不僅業(yè)主與開發(fā)商談判實(shí)力不均衡，而且業(yè)主與業(yè)主之間的實(shí)力也不等，再加上合同具有的特殊屬性，一般只有合同當(dāng)事人知曉合同內(nèi)容，這種合同的保密性更容易造成同一小區(qū)不同業(yè)主之間小區(qū)停車位歸屬權(quán)的差異。 為了防止約定方式造成新的不公，可以將小區(qū)停車位約定內(nèi)容作為小區(qū)公示信息向全體小區(qū)業(yè)主公開,讓業(yè)主在信息均衡信息對稱的條件下充分考量，以實(shí)現(xiàn)業(yè)主在停車位權(quán)利方面的公平。另外，由于簽定合同的時(shí)間不同，在小區(qū)停車位緊張的情況下，為了防止后簽業(yè)主失去獲得小區(qū)停車位所有權(quán)的機(jī)會，可以規(guī)定在小區(qū)入住率達(dá)到一定百分比之后再約定小區(qū)停車位權(quán)利歸屬，在這之前的業(yè)主對小區(qū)停車位擁有使用權(quán)和優(yōu)先權(quán)。在約定小區(qū)停車位的歸屬時(shí)，同等情況下先簽訂購房合同的業(yè)主具有優(yōu)先權(quán)。 3、約定不明或沒有約定情況下如何判斷小區(qū)停車位的歸屬 此種情況下，應(yīng)該推定為歸業(yè)主共有。第一，開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)上具有優(yōu)勢地位，對商品房擁有完全的主動(dòng)權(quán)，完全可以通過格式合同為自己爭取最大的利益。如果合同中沒有約定車庫的歸屬，應(yīng)該推定開發(fā)商已經(jīng)放棄主張車庫權(quán)利；第二，從合同解釋的角度來看，房屋銷售合同通常是開發(fā)商單方起草的，實(shí)踐中開發(fā)商一般都是通過格式條款確定車庫的歸屬。如果合同沒有約定歸屬而發(fā)生爭議，按照合同解釋規(guī)則，應(yīng)當(dāng)作出不利于開發(fā)商的解釋。 6 （三）正確理解“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要” 《物權(quán)法》試圖通過賦予業(yè)主優(yōu)先權(quán)來保證同等條件下小區(qū)業(yè)主的停車需要。這里的優(yōu)先權(quán)應(yīng)當(dāng)包括優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)。但是這種優(yōu)先權(quán)如何實(shí)現(xiàn)，物權(quán)法卻沒有具體規(guī)定。如前所述，小區(qū)地面停車位和車庫有顯著區(qū)別，車庫投資大，開發(fā)商希望從中獲取更多的利潤。如果一味按照市場經(jīng)濟(jì)價(jià)值規(guī)律，必然會導(dǎo)致很多小區(qū)業(yè)主支付更多的價(jià)款。這時(shí)國家干預(yù)作為維護(hù)社會正義和公共秩序的必要手段必須要發(fā)揮其本身的重要作用。建議采用兩種途徑，一是政府依照城市發(fā)展現(xiàn)狀和規(guī)劃制定強(qiáng)制性的小區(qū)停車位配建標(biāo)準(zhǔn)，以保障小區(qū)業(yè)主的基本停車需求。同時(shí)有條件地限制向小區(qū)以外的人出租或出售小區(qū)停車位；二是價(jià)格干預(yù)。房地產(chǎn)管理和物價(jià)管理部門可以對當(dāng)?shù)赝＼囄坏纳虡I(yè)價(jià)值、供求情況和業(yè)主消費(fèi)能力進(jìn)行綜合評估，區(qū)分不同情況制定相應(yīng)的政府指導(dǎo)價(jià)格。 作者單位：紅橋區(qū)法院 1 《中華人民共和國物權(quán)法》條文理解與適用，人民法院出版社2007年版，第238頁。 |
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