承租人提前退租的應(yīng)對(duì)方策與損失賠償

昵稱63774272 2019-07-31

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本文作者

武鵬

合伙人

爭議解決部

wupeng@cn.kwm.com

武鵬律師的執(zhí)業(yè)領(lǐng)域?yàn)榉康禺a(chǎn)爭議解決、婚姻家事以及其他民商事訴訟與仲裁業(yè)務(wù)。武律師曾在上海市高院、一中院工作近二十年，現(xiàn)任上海仲裁委仲裁員，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)客座教授。

姜明澤

資深律師

爭議解決部

陸嘉瑋

律師助理

爭議解決部

網(wǎng)貸平臺(tái)逾期兌付，一夜消失，人去樓空；

商場(chǎng)租戶經(jīng)營不善，拒付租金，逃鋪退鋪；

外資企業(yè)并購撤場(chǎng)，友善但堅(jiān)決地終止租賃……

上述故事是我們這些年來處理的諸多實(shí)例一角，卻反映出提前退租現(xiàn)象頻發(fā)的事實(shí)。隨著經(jīng)濟(jì)增長前景的變化，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。“長期欠租”、“逃鋪退鋪”、“單方終止”等違約行為常常讓作為出租人的房地產(chǎn)企業(yè)措手不及。那么，遭遇提前退租，出租人應(yīng)當(dāng)如何應(yīng)對(duì)？在此過程中又有哪些問題值得注意？本文結(jié)合過往的大量實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，就以下問題稍作提示。

一

協(xié)商為先

房屋租賃糾紛爭議事項(xiàng)多、審理周期長，涉及的房屋清退等問題強(qiáng)制執(zhí)行難度大。出租人因提前退租遭受的房屋空置損失往往在后續(xù)爭議解決過程中不斷擴(kuò)大。如出租人與承租人尚能保持聯(lián)系，建議先行與承租人協(xié)商，就合同解除后的欠付費(fèi)用繳付、租賃房屋交接、遺留物品處理、損失賠償確定等事宜達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議。

尤其在出租人希望繼續(xù)履行合同時(shí)，協(xié)商和解顯得更為重要。根據(jù)以往的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，出租人訴請(qǐng)判決“承租人繼續(xù)履行租賃合同”的，通常較難獲得法院支持。多數(shù)法院認(rèn)為，繼續(xù)履行租賃合同以雙方配合為前提，不宜以判決形式強(qiáng)制承租人使用房屋。在承租人明確表示終止租賃的情況下，即使出租人拒不解除合同，租賃合同在事實(shí)上也已不具備繼續(xù)履行的可能性，故出于減少當(dāng)事人損失、一次性解決糾紛等方面考慮，法院也會(huì)判令解除租賃合同，并要求承租人就提前終止合同給出租人造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，如出租人意欲維持合同的履行，應(yīng)當(dāng)首選與承租人進(jìn)行協(xié)商。

二

發(fā)函解除

若出租人無法與承租人取得聯(lián)系，或雙方無法就終止合同、違約賠償?shù)仁乱藚f(xié)商一致的，出租人可發(fā)函解除租賃合同。但在發(fā)函前出租人除須確定是否享有解除權(quán)外，尚須斟酌決定解除函的發(fā)出時(shí)點(diǎn)。

解除函的發(fā)出時(shí)點(diǎn)決定了合同的解除時(shí)間，而合同解除時(shí)間的確定又與損失的計(jì)算緊密相關(guān)，因此可以說，解除函的發(fā)送時(shí)間直接關(guān)系到出租人損失賠償?shù)闹鲝?。過早的提出解除，可能導(dǎo)致可受償?shù)淖饨?、房屋占有使用費(fèi)等損失減少。而過晚的提出解除，則可能被法院認(rèn)定為不當(dāng)放任損失擴(kuò)大，從而被判定自行承擔(dān)部分或全部損失。

除此以外，法院在對(duì)解除權(quán)行使期限的認(rèn)定上也有相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。參考《上海市高級(jí)人民法院民一庭關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答》第34條，除雙方約定解除權(quán)行使期限，或?qū)Ψ酱吒娴那闆r外，權(quán)利人未在合理期限內(nèi)行使解除權(quán)的，解除權(quán)消滅。對(duì)該“合理期限”一般認(rèn)定為一年。因此，除了考慮與損失計(jì)算的關(guān)系，出租人在解除函發(fā)送時(shí)點(diǎn)的把握上還需注意“合理期限”，防止因怠于行使解除權(quán)而導(dǎo)致權(quán)利消滅的風(fēng)險(xiǎn)。

三

房屋收回

在發(fā)函解除后，出租人應(yīng)及時(shí)辦理房屋清退手續(xù)，收回房屋并重新出租，以防止損失的擴(kuò)大。在收回房屋過程中，有以下要點(diǎn)應(yīng)予注意：

收回的時(shí)點(diǎn)

承租人主動(dòng)要求交還房屋的，出租人應(yīng)及時(shí)收回。承租人拖延或拒絕交還房屋，出租人協(xié)商不成的，可在對(duì)其進(jìn)行通知后的合理期限內(nèi)自行收回房屋并重新招租。

值得注意的是，法院通常按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支持合同解除后至房屋交接期間的占有使用費(fèi)，而對(duì)于房屋交接之后產(chǎn)生的房屋空置期租金損失，法院判決時(shí)則較為謹(jǐn)慎。因此，出租人何時(shí)收回房屋可視租賃合同中違約金及房屋空置損失的約定、預(yù)估的損失總額及承租人的支付能力等綜合考量。

收回的策略

（1）通知告示

出租人應(yīng)盡可能與承租人取得聯(lián)系，通知其在合理限期內(nèi)搬離剩余物品并交還房屋。如聯(lián)系承租人確有困難的，出租人可在租賃房屋顯著位置張貼告示。如涉及次承租人，出租人應(yīng)一并通過寄送函件、張貼通知等方式，告知次承租人租賃合同已解除的事實(shí)，要求其限期搬離。

（2）遺留物品

出租人自行收回房屋時(shí)，對(duì)承租人遺留在租賃房屋內(nèi)的物品應(yīng)按合同約定處理。如無約定，出租人可通過辦理公證等適當(dāng)方式，對(duì)屋內(nèi)物品進(jìn)行全面清點(diǎn)后，暫時(shí)搬離并妥善保管?？紤]到承租人并未明確放棄遺留物品的所有權(quán)，出租人不宜在無約定、無判決的情況下直接變賣、處置，以防因此所致的侵權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)該遺留物品，出租人可通過訴訟、協(xié)商等方式明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系后再行處理。

（3）裝飾裝修

因承租人原因?qū)е潞贤獬页鲎馊藷o過錯(cuò)時(shí)，承租人主張其添附的裝飾裝修殘值賠償?shù)?，除非合同有明確約定或出租人同意利用該裝飾裝修，否則出租人可不予理會(huì)。在過往的案例中法院對(duì)承租人主張的該請(qǐng)求通常不予支持。

（4）證據(jù)留存

在自行收回房屋時(shí)，出租人可委托公證機(jī)關(guān)對(duì)房屋收回時(shí)的狀態(tài)及房內(nèi)設(shè)施、物品等情況進(jìn)行公證，或在物業(yè)、公安等第三方在場(chǎng)的情況下收回房屋，并全程錄像備查。此外，出租人還應(yīng)當(dāng)注意保留為恢復(fù)原狀、搬離物品而與第三方簽訂的合同、發(fā)票及相關(guān)費(fèi)用支出憑證。這些證據(jù)的留存對(duì)后續(xù)爭議解決和損失主張都有至關(guān)重要的作用。

四

損失賠償

在承租人提前退租引發(fā)的糾紛中，出租人最關(guān)心的，也是糾紛解決的核心問題就是損失賠償。以下，我們就當(dāng)事人可能遭受的各項(xiàng)損失及約定賠償與實(shí)際損失之間的關(guān)系予以簡述。

出租人可以主張哪些損失？

（1）欠付的租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)及利息損失

出租人可要求承租人支付逾期未付的租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用至合同解除之日止，并按租賃合同約定賠償逾期付款違約金。參考《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》，承租人拖欠租金，經(jīng)出租人催告并事先告知將采取斷電（水、氣）等行為的情況下，承租人在合理期限內(nèi)仍未依約支付租金的，除合同另有約定外，出租人采取前述行為屬于行使合同履行抗辯權(quán)的行為。承租人仍應(yīng)支付斷電（水、氣）期間的租金。

（2）逾期騰房占有使用費(fèi)

若出租人于合同解除后的一定期間才收回房屋的，可要求承租人支付自合同解除之日至收回之日的房屋占有使用費(fèi)以及該期間產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用（含水、電、煤等）。對(duì)于房屋占有使用費(fèi)的數(shù)額，如合同未明確約定的，法院原則上會(huì)按合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。但如出租人怠于交接房屋導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大的，法院可能酌情部分或全部免除該占有使用費(fèi)。

（3）空置期租金損失

房屋交接完成后，出租人尋找新承租人過程中產(chǎn)生的空置期租金損失也可向承租人進(jìn)行主張。房屋空置損失通常也會(huì)按租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。但如果空置期過長，法院通常不會(huì)支持全部空置損失，而將綜合考慮租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀、雙方對(duì)于房屋空置的過錯(cuò)、以及租賃合同的剩余租期，酌情在一至六個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)確定空置期損失。

（4）免租期租金損失

因承租人原因?qū)е潞贤獬?，出租人無法全額獲得合同期內(nèi)預(yù)期收益，勢(shì)必導(dǎo)致雙方利益失衡。對(duì)此，如雙方?jīng)]有明確約定補(bǔ)償?shù)?，法院通常在衡量約定租期與剩余租期的時(shí)間比例后，酌情判令承租人賠償免租期內(nèi)部分或全部的租金損失。

（5）房屋改造、恢復(fù)損失

如租賃合同約定租賃期滿或解約后承租人須恢復(fù)原狀的，出租人自行收回房屋后，對(duì)承租人添附的物品進(jìn)行拆除、改造、恢復(fù)原狀的費(fèi)用屬于因承租人提前退租造成的損失。對(duì)此，出租人可就其自行復(fù)原或委托第三方復(fù)原支出的費(fèi)用向承租人主張賠償。

（6）其他損失

出租人因承租人提前退租可能遭受的損失還包括以下幾項(xiàng)：招租產(chǎn)生的中介費(fèi)損失、另行出租的租金差價(jià)損失、另行出租約定免租期的租金損失等。

但是，此類損失在訴訟中能否獲得法院支持存在較大的不確定性?；谝酝咐g回該等主張的主要裁判理由包括：系出租人的間接損失；在承租人訂約時(shí)難以預(yù)見；與承租人提前退租沒有直接的因果關(guān)系；費(fèi)用的合理性及必要性存疑；出租人損失已由違約金或房屋空置損失予以彌補(bǔ)等。

（7）損失賠償總額的調(diào)整

從過往的司法實(shí)踐來看，對(duì)于上述六類損失，除租金、房屋占有使用費(fèi)通常能獲得法院支持外，其后3-6項(xiàng)所列損失，法院通常會(huì)以補(bǔ)償出租人實(shí)際損失為原則，綜合考慮以下因素，酌情確定損失賠償總額：

損失的合理性；
在合同履行過程中出租人過錯(cuò)（如租賃房屋存在違章搭建，或確有影響承租人正常使用的障礙因素等）；
承租人對(duì)損失的可預(yù)見性及出租人的預(yù)期利益。

保證金、違約金與實(shí)際損失

可否同時(shí)獲償？

出租人與承租人簽訂租賃合同時(shí)，常常約定保證金和違約金條款。在既可主張沒收保證金、支付違約金又可主張違約損害賠償?shù)那闆r下，三種救濟(jì)方式能否同時(shí)獲得判決支持，需結(jié)合合同約定和損失數(shù)額具體確定。

如租賃合同未對(duì)保證金、違約金的適用予以特別約定，出租人同時(shí)主張沒收保證金（或支付違約金）和賠償實(shí)際損失的，通常較難獲得法院支持。在此情況下，對(duì)于出租人同時(shí)主張的各種違約救濟(jì)方式，各地區(qū)法院的處理方式不盡相同?；谝酝咐?，法院通常以出租人實(shí)際損失為基準(zhǔn)，對(duì)各種違約救濟(jì)方式的賠償總額予以綜合確定，具體而言：

若約定的違約金足以填補(bǔ)出租人全部損失又不過分高于實(shí)際損失的，則法院通常支持違約金主張，不再重復(fù)支持損失賠償主張。
若約定的違約金尚不足以補(bǔ)償出租人實(shí)際損失的，則出租人可按實(shí)際損失金額另行主張損害賠償金，或要求酌情增加違約金數(shù)額。
若出租人預(yù)先收取承租人保證金的，已收取的保證金原則上與違約金、賠償金無法并行，但可用以抵扣違約金、賠償金或其他損失。

綜上，針對(duì)提前退租問題，我們整理以往處理的眾多案件中遇到的問題，匯總?cè)珖鞯貐^(qū)相關(guān)案例，并結(jié)合北京、上海、江蘇等地的執(zhí)法意見，分析得出以上經(jīng)驗(yàn)，以便在實(shí)務(wù)中參考適用。

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