開發(fā)商逾期辦證的成因在于《上海市房地產登記條例》規(guī)定之開發(fā)商申辦大產證提交文件置辦逾期或提交逾期，同時，參照《上海市房地產交易中心房地產初始登記——新建商品房（包括配套商品房）》之規(guī)定，開發(fā)商具體須提交的材料為：上海市房地產登記申請書（原件）、當事人身份證明（原件及復印件）、委托書（原件）及代理人身份證明（原件及復印件）、房屋權屬調查報告（原件）、地籍圖（原件二份）、契稅辦理證明（原件）、記載建設用地使用權狀況的房地產權證（原件）、建設工程規(guī)劃許可證（附建設工程項目表、建設工程總平面圖等附圖）（原件）、竣工驗收證明（建設工程竣工驗收備案證明，規(guī)劃、用地狀況的核驗意見）（原件、個人自建房屋除外）、住宅交付使用許可證（原件、個人自建房屋除外）、公安部門出具的門牌號批復（復印件）、房地產開發(fā)企業(yè)維修基金交款憑證（原件）、經市或區(qū)縣房管部門備案的銷售方案（保留自有和用于銷售部分）（原件）、區(qū)縣房管部門出具業(yè)主共有房地產的證明文件（原件）、區(qū)縣房管部門出具的公益性公共服務設施的證明文件（原件）、與市或區(qū)縣房管、規(guī)土部門簽訂的建設項目協(xié)議書（配套商品房）（原件）。上述是開發(fā)商向房地產交易中心申請辦理大產證的所需必備材料，同時《上海市房地產登記條例》第二十六條規(guī)定了準予登記的申請情況，“符合下列條件的房屋所有權初始登記申請，應當準予登記：（一）申請人是房地產登記冊記載的土地使用權人；（二）申請初始登記的房屋坐落、用途、幢數、層數、建筑面積符合建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定并與記載房屋狀況的地籍圖、房屋勘測報告一致；（三）申請登記事項與房地產登記冊的記載不沖突；（四）不屬于本條例第十四條第三款所列的情形。”。

本律師在執(zhí)業(yè)中的接受委托辦理的開發(fā)商逾期辦證存在以下情形：竣工的建設工程不符合建設工程規(guī)劃許可證、竣工因工程建設原因無法驗收或逾期驗收，消防驗收不合格，開發(fā)商將售房款挪作他用無力歸還建設工程的銀行貸款等。開發(fā)商甚至存在爛尾樓情形，侵犯了業(yè)主的合法權益，有房住卻無法登記小產證。

據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》：“第十八條  由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算?！奔丛陬A售合同或出售合同對于逾期辦證的違約責任未作約定的，該條司法明確規(guī)定了逾期辦證的違約責任，并就開發(fā)商逾期辦證的違約金作了規(guī)定。

至于違約金的計算標準，以業(yè)主已付的購房款為本金，參照《中國人民銀行關于人民幣貸款利率有關問題的通知》（銀發(fā)（2003）251號）第三條規(guī)定：“為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%……”，合同約定的小業(yè)主申辦房屋小產證手續(xù)為違約金的起算日期，至于截止日期，一般理解為開發(fā)商取得大產證后及時通知小業(yè)主申辦小產證再按照法院裁量加30至45日為準，或者及時辦理小產證的登記日期為準，或（若業(yè)主不同意開發(fā)商的賠償標準致使開發(fā)商拒絕辦理產證的）以業(yè)主訴至法院待開發(fā)商通知業(yè)主辦理小產證的登記日期為準。

從《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，有一個前提條件“由于出賣人的原因……”。可以看出開發(fā)商承擔逾期辦證的違約責任是以過錯責任為歸責原則。

個人認為，開發(fā)商通常將責任歸咎于他人是無法被法院采信的，證據規(guī)則規(guī)定“誰主張，誰舉證”，擯棄“由于出賣人的原因”大約存在三種情況：

1）政府行政行為。如因規(guī)劃部門、房產管理部門、建委的原因的審批不合規(guī)、不合理或不合法造成開發(fā)商逾期辦證，亦在審批中，政府的行政行為存在瑕疵所造成。

2）不可抗力。我國《民法通則》第153條及《合同法》第117條第二款規(guī)定，不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。不可抗力主要包括以下幾種情形：1．自然災害、如臺風、洪水、冰雹；2．政府行為，如征收、征用3．社會異常事件，如罷工、騷亂。一般應規(guī)定的內容包括：不可抗力事件的范圍，事件發(fā)生后通知對方的期限，出具證明文件的機構以及不可抗力事件的后果。否則亦無法減輕開發(fā)商的違約責任。

3）買受人原因。若買受人為了取得擴大的逾期辦證違約金而拒不履行相應的辦證義務，或買受人不按約交付房款，根據合同法關于不按抗辯及同時履行抗辯權行使的規(guī)定，開發(fā)商逾期辦證具有相應的免責事由。