農(nóng)村房屋買賣合同被認定無效的情況常見于小產(chǎn)權(quán)房買賣交易中。對于此類交易不少人已經(jīng)明白，個中風險主要在于買賣合同存在被認定無效的風險。那么合同被認定無效后，如何確定買賣雙方的權(quán)利義務呢？

一、房屋買賣合同無效是否必然引起房屋及購房款的返還

一般而言，農(nóng)村房屋買賣合同被認定無效后，按照合同無效規(guī)則買方應當向賣方返還房屋。但是也存在特殊情況。例如，在買方無其他居住場所可以居住，而賣方已經(jīng)具備較優(yōu)的居住場所的情況下，如果僵化適用合同無效返還規(guī)則將對本已經(jīng)處于弱勢的買方更為不利。司法實踐中法院一方面確認賣方對涉案房屋的合法權(quán)益，另一方面并不會判決買方立即從原房屋遷離。

例如，在江蘇常州市武進區(qū)人民法院審理的繆國平、戴玉娣與張學兵農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案中，法院認為，針對原告要求被告返還案涉房屋的請求，本院認為，原、被告簽訂協(xié)議是雙方當時的真實意思表示，雙方在善意、真實的情況下簽訂了協(xié)議，協(xié)議簽訂后，被告也向原告按時支付了買房款并入住至今。但因協(xié)議的內(nèi)容違反了相關(guān)法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，致使協(xié)議無效，而原、被告雙方對此均存在過錯。從綜合權(quán)衡雙方的利益角度考慮，被告購買該房屋后進行了裝修改造，現(xiàn)被告一家并無其他居所，且在該房屋內(nèi)居住已有六年之多。而原告現(xiàn)在有居所，原告的居住條件明顯優(yōu)于被告。綜上，對原告要求被告返還房屋的請求，綜合本案各種因素，返還房屋的條件并不具備，仍維持現(xiàn)有使用狀態(tài)較宜，故對原告要求返還房屋的請求不予支持。

其實法院實施上述操作方法符合民法關(guān)于公民居住權(quán)的基本理念。此類判決不僅具有合法性同時也有了人性的溫度。即便如此，此類處理措施需要結(jié)合個案情況來確定，不可以在任何類型的案件中一概而論。

二、返還購房款利息能否獲得法院支持

關(guān)于買方能否在此種情況下要求返還全額購房款及利息的問題，司法實踐中一般不予支持。理由主要在于雙方對于涉案農(nóng)村房屋買賣合同的問題均存在過錯。此種情況下，買方在合同無效后再向賣方主張返還利息并無法律依據(jù)。

例如，在遼寧大連市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院審理的孫立忠與李團厚農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案中，法院認為，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)民住宅用地，須經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，并由縣級人民政府批準。本案訴爭房屋系農(nóng)村房屋，原告非案涉房屋所在地村民，不享有使用該村集體組織宅基地的資格。故案涉《房屋買賣契約》，違反了有關(guān)法律規(guī)定，應屬無效。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還。故原告要求確認雙方簽訂的《房屋買賣契約》無效以及返還房款的訴訟請求，于法有據(jù)，法院予以支持。原、被告所簽訂的《房屋買賣契約》因違反相關(guān)規(guī)定而被確認無效，原告對此亦有過錯，故其主張被告支付利息，不予支持。

三、房屋賣方的過錯認定及賠償責任

實務中經(jīng)常出現(xiàn)房屋賣方基于房屋動遷利益而違背誠實信用原則，向買方主張返還房屋的案件。司法實踐中，法院一般認為賣方具有較大過錯，在具體處理該類案件中目前存在以下處理方式：1.判決返還房屋，但可支持買方關(guān)于房屋增值損失的訴求；2.判決返還房屋，對賠償問題雙方另行訴訟；3.損失賠償問題雙方爭議較大，暫不判決返還房屋。

例如，在北京平谷區(qū)人民法院審理的許長順與馬素敏農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案中，法院認為，雙方之間簽訂的《房租買賣協(xié)議》被北京市第二中級人民法院終審判決確認為無效，雙方基于該協(xié)議取得的財產(chǎn)均應返還給對方。原告在自愿出售涉案房屋后又要求被告予以返還，其行為違反了誠信原則，應當根據(jù)其過錯程度賠償由此給被告造成的損失。經(jīng)本院釋明，雙方當事人均不申請對涉案房屋的價值進行評估鑒定，致使無法確定原告的賠償數(shù)額。在此情況下，法院不能只判令被告向原告返還涉案房屋而不解決被告的損失賠償問題，否則將導致雙方利益嚴重失衡，進而影響社會穩(wěn)定。為了平衡雙方利益，在被告損失賠償問題不能同時解決的情況下，本案以暫不判決返還涉案房屋為宜。

法院在上述案件中的處理思路，其實習圍繞民法誠實信用原則及利益衡平問題而進行的綜合考量。此種考量系從社會效果角度對此類問題涉及的雙方權(quán)益做了兼顧。形式上雖然對賣方而言似乎存在利益損失，實際上賣方可以通過協(xié)商價值退還的形式解決該爭議事項，從而徹底解決該糾紛。