【基本案情】

　　2010年10月，某市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、市房地產(chǎn)監(jiān)察大隊接到反映，稱某小區(qū)業(yè)主委員會的成立和物業(yè)公司的更換違反法律規(guī)定。市房地產(chǎn)監(jiān)察大隊對有關人員進行了詢問調查，認定該小區(qū)業(yè)主委員會在沒有召集業(yè)主大會的情況下，選聘物業(yè)公司從事該小區(qū)物業(yè)服務的行為，違反了《安徽省物業(yè)管理條例》第55條第1款的規(guī)定，并于2010年10月22日向該小區(qū)業(yè)主委員會作出責令停止違法行為通知書，責令其“2010年10月26日前改正上述行為并停止違規(guī)行為，補辦召開全體業(yè)主大會公開選聘新的物業(yè)公司手續(xù)”。某小區(qū)業(yè)主委員會不服提出行政復議申請。

　　【審查結果】

　　行政復議機關認為，市房地產(chǎn)監(jiān)察大隊作出的責令停止違法行為的行政處罰，執(zhí)法主體不適格，且事實不清、證據(jù)不足，適用法律錯誤，決定予以撤銷。

　　【焦點評析】

　　一、本案執(zhí)法主體不適格，市房地產(chǎn)監(jiān)察大隊不具有行政處罰主體資格

　　本案中，市房地產(chǎn)監(jiān)察大隊系獨立設置事業(yè)單位，屬市住房和城鄉(xiāng)建設委員會領導，主要職責是“負責區(qū)域內城市房地產(chǎn)法律、法規(guī)、規(guī)章執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查及接受委托對違法違章行為實施行政處罰等工作”。根據(jù)《安徽省物業(yè)管理條例》第5條第2款的規(guī)定：“設區(qū)的市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?！蔽飿I(yè)管理活動的執(zhí)法主體應當是作為市房地產(chǎn)行政主管部門的市住房和城鄉(xiāng)建設委員會，市房地產(chǎn)監(jiān)察大隊依法只能受市住房和城鄉(xiāng)建設委員會委托從事相關執(zhí)法活動。本案中，市房地產(chǎn)監(jiān)察大隊不具有行政處罰主體資格，卻以自己的名義對小區(qū)業(yè)主委員會作出行政處罰決定，行使了市住房和城鄉(xiāng)建設委員會的職權，屬超越職權行為。

　　二、市房地產(chǎn)監(jiān)察大隊認定事實不清，證據(jù)不足，適用法律錯誤

　　首先，小區(qū)業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務企業(yè)符合《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定。國務院2007年修訂公布的《物業(yè)管理條例》第12條規(guī)定，“業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加”。本案中，小區(qū)業(yè)主委員會系采用書面征求意見的方式召開業(yè)主大會，且參加會議業(yè)主符合法定人數(shù)要求。市房地產(chǎn)監(jiān)察大隊在沒有充分了解事實真相，缺乏必要的證據(jù)的情況下作出了處罰決定。

　　其次，市房地產(chǎn)監(jiān)察大隊作出行政處罰決定適用《安徽省物業(yè)管理條例》第55條第1款的規(guī)定錯誤?！栋不帐∥飿I(yè)管理條例》第55條第1款規(guī)定，“物業(yè)服務合同期限屆滿前90日，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會，討論決定物業(yè)服務企業(yè)的選聘事宜”，這一條款顯然不能成為市房地產(chǎn)監(jiān)察大隊作出責令停止違法行為的決定的法定依據(jù)。

　　【工作啟示】

　　一、國務院《全面推進依法行政實施綱要》明確規(guī)定行政機關在實施行政管理活動時，必須遵循合法行政準則。這就要求行政機關必須在法律授權范圍內行使職權，不得越權。本案中，市房地產(chǎn)監(jiān)察大隊對小區(qū)業(yè)主委員會作出處罰決定，違反了職權法定原則。

　　二、行政機關在行政執(zhí)法活動中，要以事實為根據(jù)，以法律為準繩，在法定權限范圍內嚴格履行職責，確保在每個案件中體現(xiàn)公平正義。行政處罰法規(guī)定了查明事實再處罰的規(guī)則，強調“違法事實不清的，不得給予行政處罰”。行政處罰案件要經(jīng)得起行政復議審查，最主要的是全面查清違法事實。本案中市房地產(chǎn)監(jiān)察大隊在獲取違法線索后，沒有對違法事實進行全面調查核實，在主要證據(jù)不足、不足以認定違法事實的情況下，適用錯誤的依據(jù)作出了行政處罰決定，背離了合法行政的基本要求。

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