在我國現(xiàn)行法律中，對于不動產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)的最直接規(guī)定是《最高法執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》的第二十八條，具體條文如下：

金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn);

(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;

(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

在司法實踐中，各地法院對該法條的適用均有所不同，有的需要滿足形式要件即可，有的是需要滿足實質(zhì)要件，其中關(guān)于第（二）、（四）點相關(guān)的爭議并不大，主要核心在于第（一）、（三）點。

第（一）點，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;

第一核心詞：查封之前

時間點在法院查封行為發(fā)生之前即可

第二核心詞：合法有效

關(guān)于這一點，對應(yīng)的是合同法中合同效力存在瑕疵的條款，具體的即合同法第52條規(guī)定的五種情形：

1、欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

2、惡意串通，損害國家、集體或第三人利益；

3、以合法形式掩蓋非法目的；

4、損害社會公共利益；

5、違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

    這個很好理解，但合同法中，除了合同無效外，還存在可撤銷合同，那么對于這種情況的合同該如何判定呢？

    一般來說，可撤銷的合同是基于意思表示不真實導(dǎo)致的，包括顯失公平、重大誤解、欺詐、脅迫等，這種合同從本質(zhì)上來看，合同是有效的，只是其中一方擁有了撤銷權(quán)（一年未行使失效），筆者認(rèn)為，可撤銷的合同應(yīng)該滿足“合法有效”的要件（個人觀點，司法實踐中爭議較大）。

    這里還需要格外注意的一點：不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移一般以登記為要件，所以未經(jīng)登記的所有權(quán)轉(zhuǎn)移不生效，但不動產(chǎn)買賣合同的生效卻只要簽字認(rèn)可或合同條件成就即可。

第三核心詞：書面

    買賣合同是合同法的最基礎(chǔ)合同之一，是典型的諾成、不要式合同，但在這里明確規(guī)定了“書面”，因為不動產(chǎn)買賣中，合同必須是書面合同，另外也是為了防止債務(wù)人和買受人惡意串通濫用物權(quán)期待權(quán)損害債權(quán)人的利益。

第四核心詞：買賣合同

    在我國的司法審判中，對本條款項下的買賣合同做出了嚴(yán)格的限定。

    首先我們分析買賣合同的實質(zhì)要件。買賣合同，一方以取得標(biāo)的物的所有權(quán)為目的，另一方以取得相應(yīng)的對價錢款為目的。

    下面先討論名為買賣實為擔(dān)保的情形。

    關(guān)于這點最高法有相應(yīng)的指導(dǎo)判例，總結(jié)起來如下：

    對于以買賣合同作為借款擔(dān)保的，買賣合同的效力不予認(rèn)可

    經(jīng)查明事實認(rèn)定了買賣之本意是為借款做擔(dān)保，若到期借款不能清償，則取得房屋的所有權(quán)，其中的方式多種多樣，將買賣合同的生效要件設(shè)定為不歸還借款是最常見的方式，有時會附加返利條款、特別違約條款等。關(guān)于此項的認(rèn)定其實非常簡單，只要看買賣合同的條款即可非常清晰的判定，無借款行為、有借款但無相應(yīng)條款等。

    對于名為買賣實為抵債的買賣合同，分情況確定

    這涉及到代物清償?shù)膯栴}，最典型的就是在債務(wù)履行過程中，通過類似于流質(zhì)條款而約定到期債務(wù)不能清償而以物抵償?shù)那樾?。我國合同法中，流質(zhì)條款是無效的，其效力當(dāng)然不被認(rèn)可；

那么如果是債務(wù)確定之后的抵債呢？從最高法最近發(fā)表的指導(dǎo)案例和相應(yīng)文件中可以看出，對于到期債權(quán)，雙方約定終止借貸關(guān)系建立商品房買賣關(guān)系，除合同本身存在法定無效的情形外，應(yīng)按照意思自治的原則，確定法律關(guān)系的轉(zhuǎn)化；但如果尚未明確終止原借貸關(guān)系，則將認(rèn)定為后續(xù)的買賣為以物代償，借貸法律關(guān)系未終止，債權(quán)人有權(quán)反悔要求繼續(xù)履行原債權(quán)債務(wù)；總結(jié)起來，核心問題在于原有的借貸法律關(guān)系是否被消滅。

最后，要確定買賣合同的目的。

筆者認(rèn)為，這點至關(guān)重要，但裁判者不應(yīng)將此點做擴大解釋。買賣合同的買方，只要以取得不動產(chǎn)為目的即可，而無需考慮買方取得該不動產(chǎn)后做何種處置，或自用，或買賣，與原買賣合同是否有效無相應(yīng)關(guān)聯(lián)。

(三) 已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行

核心關(guān)鍵詞：按約付款

    此條的意義，是確定買受人的善意，因為物權(quán)期待權(quán)是足以排除其他債權(quán)的，其行使必然會影響到其他債權(quán)的權(quán)利人，若買受人未能按約付款，那么其善意人的身份就存在疑問。

    總結(jié)起來，《最高法執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》中關(guān)于物權(quán)期待權(quán)的規(guī)定，是受到嚴(yán)格限定的，其目的是保護(hù)善意購買人的合法權(quán)益。

     分析完上述內(nèi)容，筆者想講一講實際遇到的案例。

    A欠B錢，D為A的保證人；債權(quán)到期后，A的父親C要替A還債，C將其名下的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給D；D與C訂立合同后，替A向B還款，中間均無欺詐、脅迫等導(dǎo)致合同無效的情形。

    其中涉及到三層法律關(guān)系：A與B之間是借貸關(guān)系，D與A之間是擔(dān)保關(guān)系，C與D之間是房屋買賣關(guān)系。

    裁判者認(rèn)為，該房產(chǎn)是為了以物抵債，因此C與D之間的房屋買賣關(guān)系存在瑕疵，D非善意的購買人，因此D不能取得物權(quán)期待權(quán)。

    筆者不同意該觀點。

    首先，若不考慮D保證人的身份，C將該房屋出售給毫無關(guān)聯(lián)的案外人E，那么是否能夠否定E的善意購買人的身份呢？明顯不能，E按照市場價支付了對價，按照C的指示，將款項用于償還A的債務(wù)，合理合法；再考慮D的保證人身份，是否能夠影響到D成為善意購買人呢？筆者認(rèn)為，除非能夠證明D與B惡意串通，或者D的購買價格明顯低于市場價格，否則D的保證人身份并不應(yīng)當(dāng)成為其善意購買人的阻卻事由。

    其次，上述法律關(guān)系中，根本不存在所謂的以物抵債。需要說明的是，正規(guī)的法律法規(guī)中，從未出現(xiàn)過以物抵債字眼，以物抵債不是一個準(zhǔn)確的法律術(shù)語，更準(zhǔn)確的詞應(yīng)當(dāng)為：代物清償。如前所述，即便是D與B的身份重合，即D為買受人和債權(quán)人，只要是原借貸關(guān)系被消滅，建立了新的房屋買賣關(guān)系，D依然能夠取得善意購買人的身份，該代物清償依然被法律認(rèn)可，又何況D僅是保證人呢？

    最后，以物抵債或者說以物代償，要求的是用后續(xù)的買賣關(guān)系來消滅之前存在的借貸關(guān)系，但本案中，D與A、與C均無借貸關(guān)系，若將D向A付款的行為，理解為D履行了保證人的責(zé)任，那么D即取得了對A的債權(quán)，但該債權(quán)的成立時間點也應(yīng)是D履行保證人責(zé)任之時，當(dāng)D與C之間的買賣關(guān)系成立時，該債權(quán)仍尚未成立，這又何來以物代償呢？償?shù)氖鞘裁?？?/span>D代替A向B的付款是借貸關(guān)系，那么尚可以將買賣合同理解為借貸擔(dān)保，但實際上又并沒有所謂借貸關(guān)系。

    上面說的可能略顯復(fù)雜，但其中的法律關(guān)系其實清晰明了。裁判者籠統(tǒng)的認(rèn)定為以物抵債，于理不合，于法無據(jù)。

    最后要說一句題外話，在我國的基層法院審判中，個別裁判者的法律專業(yè)能力比較差，濫用自由裁量權(quán)，裁判結(jié)果以主觀判斷為準(zhǔn)，隨意的對法律進(jìn)行擴大解釋，以平衡所謂的社會效益。例如南京的彭宇案，筆者相信彭宇很可能是撞人者，但沒有證據(jù)和法律事實支持，最后法官給出了一個合理性推斷，以維護(hù)其心中的正義，這是何等的藐視法律。法律，不是正義必勝，而是現(xiàn)有證據(jù)所呈現(xiàn)出的正義必勝。不尊重證據(jù)，才是真的失去了法律的真意。