文／中聞律師事務(wù)所  馬懿

土地情況是否清晰

二手房交易中，買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是“劃撥”還是“出讓”，“劃撥”的土地一般是無償使用，政府可無償收回，“出讓”是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性保障住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

其他權(quán)利限制情形的審查

買受人應(yīng)注意，二手房若存在被依法收回土地使用權(quán)或法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形的，不得買賣。

若是已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房買賣，還要審查已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房有無下列禁止買賣的情形之一：

（1） 以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；

（2） 住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；

（3） 處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

（4） 上市出售后形成新的住房困難的；

（5） 擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

（6） 有法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售情形的。

已購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭未住滿5年的不得按市場價格出售住房，確需出售的，可出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購，出售單價不得高于購買時的單價。

已購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭住滿5年的，按照當(dāng)?shù)卣囊?guī)定，以簽訂合同時間為限；有些即使住滿5年，也不能上市出售。有些經(jīng)濟(jì)適用房可以按市場價格出售，但需由出售人到房屋所在地區(qū)、縣國土房屋管理局按成交額的10%-70%繳納綜合地價款。

單位房屋是否侵權(quán)

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為“劃撥”，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地出讓金。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

物管費用是否拖欠

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，相關(guān)欠費有可能使得買受人陷入訴累，帶來不必要的麻煩。

中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像一手房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利與義務(wù)、房屋價款、付款時間、交易方式、房屋交割時間、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等問題均應(yīng)全面考慮。

二手房交易對于一個家庭而言應(yīng)當(dāng)算得上是大額投資了，一般交易談判和簽約時都會談到深夜，使得買、賣雙方在很疲憊的狀態(tài)下倉促簽約，作為當(dāng)事人很難做到保持清醒的頭腦。二手房買賣中，涉及多方面的法律問題，在各個交易環(huán)節(jié)的把控上，還是有必要請專業(yè)律師介入，幫助買、賣雙方做好風(fēng)險防控，為買賣合同的順利履行保駕護(hù)航！