前篇文章講到一個(gè)投拓狗應(yīng)當(dāng)具備的一些素質(zhì)當(dāng)中，著重強(qiáng)調(diào)了測(cè)算能力。鑒于有很多朋友在問到測(cè)算的事情，特開專篇講一下測(cè)算的事情。分為兩篇，第一篇將靜態(tài)測(cè)算，第二篇講動(dòng)態(tài)測(cè)算。

房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)常用的評(píng)價(jià)指標(biāo)包括靜態(tài)測(cè)算成果與動(dòng)態(tài)測(cè)算成果兩種：

靜態(tài)測(cè)算，是以某一年，某月的固定生產(chǎn)要素成本（時(shí)點(diǎn)價(jià)格）為依據(jù)，所計(jì)算出來的地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益的瞬時(shí)值。通俗點(diǎn)講，就是不考慮各項(xiàng)變量，將成本、售價(jià)、成本均錨定在某一固定值，從而得出的測(cè)算結(jié)果。

動(dòng)態(tài)測(cè)算，是指在靜態(tài)投資測(cè)算基礎(chǔ)上加入資金時(shí)間價(jià)值等重要變量因素，得出的地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法。

靜態(tài)測(cè)算評(píng)價(jià)關(guān)注的重點(diǎn)在項(xiàng)目的靜態(tài)回收周期、銷售利潤(rùn)率、凈利潤(rùn)率。而動(dòng)態(tài)測(cè)算則看重項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（即大名鼎鼎的IRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、動(dòng)態(tài)投資回收周期。

下面步驟講解一下靜態(tài)測(cè)算關(guān)注的各項(xiàng)指標(biāo)情況：

1、銷售利潤(rùn)率：即項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)與凈銷售總額的比值。銷售利潤(rùn)率是衡量項(xiàng)目銷售收益水平高低的財(cái)務(wù)指標(biāo)。

2、凈利潤(rùn)率（成本利潤(rùn)率），指的是項(xiàng)目利潤(rùn)與項(xiàng)目成本投入的比值。凈利潤(rùn)率是初步評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目是否可行的一個(gè)重要指標(biāo)。

凈利潤(rùn)率=（銷售總收入-總成本-各項(xiàng)稅費(fèi)總額）/總成本*100%

3、靜態(tài)投資回收期，指的是項(xiàng)目不考慮資金的動(dòng)態(tài)成本情況下，項(xiàng)目以靜態(tài)收益來抵償全部投資所花的時(shí)間。通俗點(diǎn)講就是，項(xiàng)目上馬到現(xiàn)金流量為零所花費(fèi)的時(shí)間。

用公式簡(jiǎn)單表達(dá)就是：

下面通過一個(gè)案例來講解一下，如圖所示的一個(gè)項(xiàng)目

通過計(jì)算，它的投資回收周期為：（5-1）+192/864=4.22年

下面來講一下測(cè)算當(dāng)中一些要素的構(gòu)成，房地產(chǎn)開發(fā)總成本當(dāng)中包含開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用兩大類。

開發(fā)成本包含土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建安成本、公共配套建設(shè)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用、開發(fā)期間稅費(fèi)、開發(fā)不可預(yù)見費(fèi)、其他費(fèi)用等九大類。

開發(fā)費(fèi)用包含財(cái)務(wù)成本、管理成本、銷售費(fèi)用三項(xiàng)。

1、土地費(fèi)用。包括土地出讓金、拍賣服務(wù)費(fèi)、土地契稅印花稅、指標(biāo)費(fèi)。

2、前期工程費(fèi)。主要包括前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、地質(zhì)水文勘測(cè)勘察，以及三通一平的費(fèi)用：

表格是作者多年前整理，圖片中內(nèi)容僅供參考

3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，也稱為小市政，即項(xiàng)目紅線內(nèi)以及紅線外2米內(nèi)需要接駁的管線、道路等配套建設(shè)費(fèi)用。

主要包括供水、供電、弱電、天然氣、排污、園林、道路、照明、環(huán)衛(wèi)設(shè)置等費(fèi)用。

4、建筑安裝費(fèi)用，指的是純粹的細(xì)分到單棟建筑的工程成本。主要的成本分列標(biāo)準(zhǔn)如下：

表格是作者多年前整理，圖片中內(nèi)容僅供參考

現(xiàn)在的很多一二線城市都要求做裝配式建筑，按照裝配比例的不同，建筑成本會(huì)增加80-300元不等的成本。這個(gè)要參照各地裝配式的市場(chǎng)價(jià)格綜合考量。

5、開發(fā)間接費(fèi)用，這個(gè)主要是指項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)在管理中產(chǎn)生的各項(xiàng)成本，一般來說測(cè)算當(dāng)中會(huì)與不可預(yù)見費(fèi)用一起加入測(cè)算，大致比例在項(xiàng)目總成本的1-3個(gè)百分點(diǎn)。

6、管理費(fèi)用。管理費(fèi)用可按項(xiàng)目總投資或者前述1-5項(xiàng)成本的一定比例計(jì)算，比例范圍在2-3個(gè)百分點(diǎn)較為合適。

7、財(cái)務(wù)成本主要是項(xiàng)目開發(fā)過程中為項(xiàng)目融集資金產(chǎn)生的費(fèi)用?，F(xiàn)在的情況下主要為圍繞前融和開發(fā)貸產(chǎn)生的手續(xù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、利息成本等。前融成本視城市不同而不同，具體而言優(yōu)質(zhì)的一二線城市在融資金額的12%左右。開發(fā)貸一二線城市能做到8-10%的利息成本，三四線城市在12%及以上。融資的金額為項(xiàng)目總成本金額4-7成，城市等級(jí)越高，融集的資金比例越高。

融資成本=總成本*前融比例*融資時(shí)間*利率+總成本*開發(fā)貸融資比例*融資時(shí)間*利率

總的來講，財(cái)務(wù)成本可以按照純建安費(fèi)用的65%，或者按動(dòng)態(tài)資金缺口計(jì)算。

8、銷售費(fèi)用。銷售費(fèi)用主要包括項(xiàng)目銷售過程中以及銷售現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專業(yè)銷售代理機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的費(fèi)用。綜合起來，有以下三類：

1）廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，一般占銷售總收入的1%-2%；

2）銷售代理費(fèi)用，一般占銷售總收入的1.5%-2%；

3）其他費(fèi)用，一般占銷售總收入的0.5%-1%；

以上項(xiàng)目合計(jì)，銷售費(fèi)用占總銷售收入的3%-5%。當(dāng)然，有的品牌房企成本控制得比較好的，通過建立自己的App，全民營(yíng)銷等渠道，能做到2%左右。

我們隨便舉個(gè)梨子，以某64畝住宅地塊作為標(biāo)本。測(cè)算各個(gè)分項(xiàng)，我們可以列個(gè)表格，如下

靜態(tài)利潤(rùn)測(cè)算過程及結(jié)果如下：

  總的來講，我們?nèi)≈形粩?shù)水平，高層清水除掉土地和融資、稅收以外綜合成本在4100元上下，洋房在4500元上下。簡(jiǎn)單初判一個(gè)項(xiàng)目的測(cè)算，如果一個(gè)項(xiàng)目的土地樓面價(jià)和房?jī)r(jià)的價(jià)差沒有超過5000元，或者說房?jī)r(jià)低于6000元的城市，基本上存在算賬困難的情況。

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