一、房地產(chǎn)市場交易狀況

　　2002年北京市房地產(chǎn)交易市場成交量（房地產(chǎn)交易所當(dāng)年已成交并登記的房地產(chǎn)交易合同中所明確的各類房屋面積）960.3萬平方米，成交金額375.2億元，同比分別增長42%和58%，其中商品住宅成為主力軍，全年住宅成交量為904.5萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用房成交量達(dá)到115.5萬平方米，分別比上年增長51.3%和1.5倍。同時(shí)，隨著二級市場政策的放寬，存量房交易量逐步上升，2002年交易量和交易金額分別為310.3萬平方米和84.5億元，分別增長4.7%和18.5%。

表1：北京市商品房市場交易情況
(計(jì)量單位：萬平方米)

　　二、主要問題

　　1、商品房市場交易量占市場供應(yīng)量偏低。 2002年全市竣工房屋面積為3121.8萬平方米，比上年增長22.2%，供應(yīng)量充足；2002年商品房市場成交量為960.3萬平方米，占市場供應(yīng)量的比重為30.8%，比上年增加5.7個(gè)百分點(diǎn)，比重較低。即便是受歡迎的經(jīng)濟(jì)適用房交易面積占供應(yīng)量的比重也僅為28%。隨著新一年度商品房供應(yīng)量的繼續(xù)增加，市場交易環(huán)節(jié)和交易效率還應(yīng)進(jìn)一步得到改善。特別是2001以來，危舊房改造工程成為城市建設(shè)的重要方面，近兩年來已有近500萬平方米的危舊房拆遷，拆遷安置戶的需求潛力很大，各個(gè)商品房交易所將面臨更大壓力。  

　　2、二、三級市場發(fā)展滯后，已成為增強(qiáng)房地產(chǎn)市場活力的瓶頸。北京自1999年11月開放商品房二級市場以來，二、三級市場一直處于低迷狀態(tài)，2000年至今在多項(xiàng)政策的激勵(lì)下，存量房成交量與成交額逐步上升，但與上海等大中城市還有很大差距。2002年我市存量房（二、三級市場）交易量為310.3萬平方米，成交額84.5億元，而上海存量房交易量為1790.5萬平方米，成交額536.2億元，分別是北京的5.8倍和6.3倍；另外，2002年上海市商品房交易市場中增量房與存量房的成交量比例為1.6：1，北京市為2.1：1，廣州市為0.4：1，廣州存量房成交量已大大超過增量房交易量，這說明上海、廣州的房地產(chǎn)交易市場已步入成熟階段。而我市房地產(chǎn)交易市場由于起步較晚，市民參與房屋買賣的意識不強(qiáng)，商品房交易市場還主要依賴一級市場的交易拉動。

表2：2002年北京、上海和廣州房地產(chǎn)交易情況比較

　　北京市房地產(chǎn)二、三級市場理應(yīng)比其他城市更具活力，目前我市城市范圍內(nèi)擁有房屋40483萬平方米，擁有住宅 22008萬平方米，而且通過三年多的房改售房工作，大部分住宅已成為個(gè)人所有，況且北京云集著諸多中央單位、機(jī)關(guān)院所、駐京機(jī)構(gòu)，吸引著380多萬的外來人口，二、三級市場蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)，但由于種種原因，目前二、三級市場未呈現(xiàn)應(yīng)有的活力。只有進(jìn)一步健全中介服務(wù)、完備房屋信息系統(tǒng)、簡化行政手續(xù)、發(fā)展購房信貸、保持政策連續(xù)性、嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)管理和收費(fèi)制度等方面共同努力，才能確實(shí)推動我市房地產(chǎn)二級市場健康蓬勃地發(fā)展起來。

　　3、商品房價(jià)格仍然偏高。2002年北京市商品房平均售價(jià)為每平方米4764元，同比下降298元，達(dá)到1997年以來的最低點(diǎn)，主要是當(dāng)年經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格帶動所至，但在全國仍處于高價(jià)位，相當(dāng)于全國平均房價(jià)的2倍，比上海市平均售價(jià)4121元高出15%，而我市2002年人均可支配收入1.25萬元，低于上海6%。

　　房價(jià)居高不下，原因很多，土地價(jià)格和房地產(chǎn)市場運(yùn)作無序應(yīng)該有著最直接的關(guān)系。根據(jù)我市目前情況，未來5-10年的土地資源不應(yīng)該成為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的限制條件。根據(jù)國土局的資料，我市居住用地的來源主要有（1）市區(qū)危舊房改造，約有2000萬平方米左右的用地可以利用；（2）市區(qū)工業(yè)用地，可調(diào)整轉(zhuǎn)讓面積將達(dá)到600萬平方米；（3）綠化隔離地區(qū)用地，規(guī)劃居住用地為2180萬平方米；（4）邊緣集團(tuán)的居住用地。此外還有衛(wèi)星城和中心鎮(zhèn)的建設(shè)將為市區(qū)的居住用地提供后備資源。因此，值得研究的是房地產(chǎn)規(guī)范經(jīng)營問題，嚴(yán)格說來我市房地產(chǎn)企業(yè)眾多，但合理的市場競爭機(jī)制還未真正形成，有待于進(jìn)一步引導(dǎo)和規(guī)范。

　　4、土地市場有待規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)綜合評價(jià)系統(tǒng)亟需建立。2002年全市辦理出讓國有土地3416.6萬平方米，同比增長32.8%； 2002年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積為2092.5萬平方米，同比增長42.2%，土地購置費(fèi)149.2億元，同比增長29%。購置費(fèi)占房地產(chǎn)投資比重逐年提高，由1998年7.5%提高到2002年16.6%。

表3：1998年─2002年北京市土地購置情況

　　為規(guī)范土地經(jīng)營，2002年5月國土資源部頒布11號令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，北京市也出臺了嚴(yán)格的規(guī)定，推進(jìn)了經(jīng)營性用地制度改革，旨在建立公開、公平、公正的土地市場。但在北京今年3月1日正式實(shí)施之前，對房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營行為產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響，為趕上政策調(diào)整末班車，2002年底出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)集中支付土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用和地價(jià)款的情況。目前我市仍缺乏公開、詳盡的土地出讓轉(zhuǎn)讓信息系統(tǒng)，很難防止由于信息不對稱所引起的不公平競爭情況的發(fā)生；另外招投標(biāo)也不應(yīng)是簡單的價(jià)高者得標(biāo)，而應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)建立起綜合評價(jià)系統(tǒng)，對其一貫業(yè)績、信譽(yù)、資質(zhì)、開發(fā)項(xiàng)目、市場經(jīng)營狀況等情況予以記錄，從中確定中標(biāo)者，確保國有土地的合理開發(fā)和使用，維護(hù)房地產(chǎn)市場的正常秩序。